MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatif hissedarı olan dava dışı ...'ın hissesini satın aldığını, davalının da imzaladığı 30.09.2009 tarihli hisse devir sözleşmesine göre, dairenin anahtar teslimi şeklinde tesliminin kararlaştırıldığını, teslim yapılmaması nedeniyle keşide edilen ihtara olumsuz yanıt verildiğini, dairedeki eksikliklerin 15 günlük çalışma ile giderilebileceğini, teslimatın yapılmaması nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını ileri sürerek, daire eksikliklerinin ve giderilme bedelinin tespiti ile eksiklikler ve yoksun kalınan kira tazminatına ilişkin olarak şimdilik 8.000,00 TL’nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili kooperatifin üyesi olan...'ın dairesini davacıya sattığını, bu sözleşmeyi müvekkili kooperatifin de imzaladığını ve dairenin eksiksiz olarak tamamlanıp bitirileceğinin beyan edildiğini, ...'ın davaya dahil edilmesi gerektiğini, davacının kat irtifakı tapusu ile daireyi satın aldığını, kat irtifakının tamamlanması için ön görülmüş bir sürenin bulunmadığını, genel kurul kararı gereğince ince işleri üyelerin yapacağını, ticari temerrüt faizi istenemeyeceğini ve alacak davası açılamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacının geç teslim nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 5.070,00 TL’nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Dava, hisse devir sözleşmesi ile satın alınan dairedeki eksikliklerin ve giderilme bedelinin tespiti ile eksik iş bedeline ve geç teslime dayalı kira tazminatına ilişkin alacağın tahsili istemlerine ilişkindir. Dosyada mevcut adi yazılı hisse devir sözleşmesinde "Bana ait olan, S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'nde bulunan (41. blok, 4. Kat, no:10) dairemi anahtar teslimi olmak üzere (tüm imalatlar ve eksikler tamamlanmak kaydıyla) ...'ye sattım. Bedelini nakit olarak aldım. Bu daireyle ilgili doğmuş veya doğacak tüm borçlar tarafıma aitttir. Bu durumu kooperatif te şimdiden kabul eder. Kooperatif herhangi bir sebep veya isim altında alıcı ...'den hiçbir şekilde bir ödeme veya para isteyemez. Söz konusu bu daire kooperatif tarafından eksiksiz olarak (anahtar teslim şekliyle) tamamlanıp, bitirilecektir." hükmüne yer verilmiş ve hisse devir alan davacı, devir eden ... ve kooperatifin iki temsilcisi tarafından imzalanmıştır. Davacı kooperatifin anasözleşmesinin 17/3. maddesinde “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez.” hükmü düzenlenmiştir.
Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması ve kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur.
Davacı, anasözleşmenin 17/3. maddesi uyarınca üyeliği tüm hak ve borçları ile devir almış ise ...’ın üyeliğinin statüsü, ödemeleri, bu konuda ileri süreceği iddia ve savunmaları, davacının talebi yönünden sonuca etkili olup, bu davada verilecek karar ile ...’ın da hukuku etkilenecektir. Üyelik devri yok ise, davacı ancak satım sözleşmesi uyarınca dava dışı ...'dan talepte bulunması gerekeceğinden, bu kişinin bu davada yer alması gerekip gerekmediği, davalı kooperatife 3. kişinin fiilini taahhüt kapsamında husumet düşüp düşmediği tartışılmalıdır. Üyelik devri var ise anılan kişinin yokluğunda görülen bu davada verilen kararın ona karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhine bir karar verilemez. Üyelikleri var ise davacı vekiline, dava dışı ... hakkında ve şayet dava konusu dairenin davacıdan sonra başka bir üyeye tahsisli olduğunun tespiti halinde bu kişinin de hukuku etkileneceğinden bu kişi hakkında da dava açmak üzere süre verilip dava açılması halinde işbu dava ile birleştirilmesinin sağlanması, bu kişinin varsa savunma ve delilleri toplanıp değerlendirildikten sonra oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Üyeliğin devredildiği sonucuna varılması ve anılan kişi hakkında dava açılıp birleştirilmesi halinde;
Davacıya üyeliği devir edenin, dolayısıyla davacının peşin bedelli üye olup olmadığı, diğer anlatımla eksiksiz anahtar teslimi olarak daire tahsisini hak edip etmediği, buna göre kira gelirinden mahrum kalıp kalmadığı üzerinde durulmalıdır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Davacıya üyeliği devreden kişinin peşin bedelli ortak olduğunun belirlenmesi halinde, davacının da peşin bedelli ortak olarak kabul edileceği tartışmasızdır. Ancak genel kurulda anılan devir sözleşmesinin içeriğinin benimsenmesi suretiyle ya da açıkça peşin bedelli ortaklık tesis eden bir karar alınmadığı sonucuna varılması halinde, ...'dan ya da davacıdan uzunca bir süre inşaat finansmanı için aidat istenilmemiş ise, bilançolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde; bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, ...'ın ya da sonradan davacının peşin bedelli ortak olduğunun kooperatifçe zımnen benimsendiği ve sadece genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda mahkemece, kooperatif defter ve kayıtları ile tüm genel kurul kararları üzerinde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yaptırılarak; üyeliğini davacıya devir eden ...'ın ya da sonradan davacının bu ilkelere uygun olarak peşin bedelli üye yapılıp yapılmadığı üzerinde durularak, davacının peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı olduğunun belirlenmesi gerekir.
1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile, normal statüde üye ise normal statüde olan üyeler ile karşılaştırma yapılarak eşitlik, üyeliğin kendi statüsü içerisindeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalıdır. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre eksiklik, kusur ya da ayıp varsa bundan doğan zararlar ortakça kooperatiften istenebilir. Eksik imalat bedelinin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi nazara alınmalı, diğer kooperatif ortaklarının konutları emsal alınarak, yapım hataları ve eksiklikler somut olarak belirlenmeli, denetime ve izlemeye elverişli rapor alınmalıdır. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir. Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlal edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir. Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir.
Davacının eksik iş ve kira kaybına ilişkin alacağı hak ettiği sonucuna varıldığı takdirde; 6100 sayılı HMK'nın 297/2. maddesi, "Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." hükmünü içermektedir. Davacı tarafça, davalı kooperatifçe davanın eksiksiz olarak tesliminin taahhüt edildiği ileri sürülerek eksik işlerin tespiti ile bedelinin tahsili de istenmiştir. Mahkemece, davacıdan talebinin eksik iş bedeli ve kira tazminatına ilişkin kısımlarının miktarı ile ilgili açıklama alındıktan sonra, yukarıda açıklanan eşitlik ilkesi doğrultusunda bu talebi ile ilgili araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacının bu talebi ile ilgili olumlu ya da olumsuz herhangi bir hüküm kurulmamış olması da hatalı olmuştur.
Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararları, genel kurul hazirun cetvelleri öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtları incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise Ticaret .../...
Sicil Memurluğu'ndan veya anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca bu belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden getirtildikten sonra, kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi ya da kurulu seçilerek yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre davacının eksik iş bedeli ile kira tazminatı talepleri hususunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
2)Bozma nedenine göre, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın taraflar yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.