MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 16/04/2013
NUMARASI: 2013/38-2013/120
Taraflar arasındaki tahsis ve tescil, mümkün olmazsa tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, davacının davalı kooperatife üye olduğunu ve kendisine bodrum içinde bulunan ön cephe küçük dairenin tahsisi hususunda anlaşmaya varıldığını, bu güne kadar toplam 24.894,75 TL ödeme yaptığını, ancak dairesini alamadığını ileri sürerek, dairenin müvekkili adına tahsis ve tesciline, mümkün olmaması halinde rayiç daire bedelinin ya da yaptığı ödemelerin ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının kooperatif kayıtlarında üye olarak görünmediğini, kooperatifin genel kurullarında peşin üyeliğe dair alınmış karar bulunmadığını, ortaklık sözleşmesinde tek imza bulunduğunu,bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; sabit fiyat ortaklığı ile ilgili davacı hakkında herhangi bir kararın mevcut olmamasına rağmen davacının bir kısım ödemelerinin sabit olduğu, 19.394,75 TL tutarında ödemede bulunan davacının, dairenin teslim ve tescilini isteyebilmesi için ödemesi gereken 77.866,25 TL borcu bulunmakla birlikte tahsis isteminin yerinde olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 4 no'lu bağımsız dairenin davacı adına tahsis edilmesine, sabit fiyatlı ortaklık iddiası geçerli olmadığından tescil ve tazminata dair diğer istemlerinin reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, kendisine konut tahsis edilemeyen ortağın tahsis, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davacının üyeliği kabul görmekle davacıya tahsisi mümkün daire bulunup bulunmadığı hususunda yapılan araştırma yeterli değildir.
Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz.
Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutun belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Öte yandan, bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde ise Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Bu durumda, mahkemece, kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi seçilerek, kooperatif genel kurul ve yönetim kurulu kararları, tüm defter, kayıt ve belgeleri, kur'a tutanakları ile dava konusu taşınmazın tapu kayıtları ilgili tapu müdürlüğünden celp edilmek suretiyle incelenerek,kooperatifin diğer ortaklarına
konutlarını tahsis edip etmediği, tahsis etmiş ise ne şekilde tahsis ettiği, davacı tarafından sunulan taahhütname altındaki şerhte davacıya tahsis edilen daire belirtilmiş olup diğer ortaklara da bu şekilde tahsis yapılıp yapılmadığı, dava konusu dairenin ileride tapudan devrinin mümkün olup olmayacağı, tapuda ne şekilde kayıtlı olduğu, tahsisi mümkün daire bulunmadığının tespiti halinde yukarıda açıklanan formüle göre davacının talep edebileceği tazminat miktarı hususlarında açıklamalı, gerekçeli ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak infazı mümkün olmayacak şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 07.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.