MAHKEMESİ : Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesİ
TARİHİ : 12/06/2013
NUMARASI : 2011/336-2013/171
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatif tarafından üyelikten ihraç edildiğini, ihraç kararı kesinleşmeden kendisine tahsis edilen 9 nolu dairenin davalı kooperatifçe önce davalı Ş.. K..'ya devredildiğini, bu davalının da diğer davalılara satarak devrettiğini, ihraç kararının iptaline karar verildiğini ve müvekkilinin üyeliğinin devam ettiğini ileri sürerek, tüm davalılara yapılan satışların ve tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, müvekkili kooperatifin sözkonusu daireyi satmadığını, yapılan devir ve temliklerin müvekkili ile bir ilgisi olmadığını, ayrıca yasal şartlarına uygun yapılan devirlerden müvekkilinin sorumlu olmadığını savunarak, davanın öncelikle usulden, aksi halde esastan reddini talep etmiştir.
Davalı Ş.. K.., dava konusu dairenin üyeliğinden dolayı kendisine tahsis edildiğini, tapusunu kooperatiften aldığını ve borçları nedeniyle dava konusu daireyi diğer davalılara sattığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar ise, davacı vekilinin yemin teklifi üzerine dava konusu daireyi devraldıkları sırada tapu kayıtlarında mülkiyet hakkını sınırlandırıcı herhangi bir şerh olmadığını, iyiniyetle dava konusu daireyi satın aldıklarına dair yemin ederek, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece iddia, savunma, tanık anlatımları ve benimsenen bilirkişi raporlarına göre; dava konusu dairenin kooperatifçe davalı Ş.. K..'ya yapılan devri ve bu davalının da diğer davalılara bedelsiz ve muvazaalı olarak devredildiği iddiasını ispat yükünün davacıya düştüğü, ancak davacının bu iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir.
Öte yandan, konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumda bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz.
Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Daire satımında üyelik, kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması, devir alanın kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur.
Yargılama sırasında dinlenen tanık Y.. M..'nun anlatımından, dava konusu dairede 2007 yılından bu yana davacının oturduğu, dava konusu dairenin kapısı önünde davacı ile davalı K.. K..'in konuştukları, davalının davacıya hitaben "aidatlarınızı elden vermemişsiniz kooperatif başkanı C. K. sizi bu daireden attıracak bir iki aya kalmaz hepiniz çıkacaksınız" dediği anlaşılmış, aynı celsede hazır bulunan davalılardan K.. K.. ise daireyi görmeye gittiğinde, dava konusu daireden bir gelin çıktığını, ona burayı satın aldıklarını, tapusunu aldıklarını söylediğinde "ihraç kararı çıktı ama iptali için dava açtık bekliyoruz" dediğini beyan etmiş ve tanık Y.. M..'nun beyanına da itiraz etmediği anlaşılmış, davalılar tanığı Y.. Y.. ise "Kooperatifin Başkanı olan Cesur isimli bir kişi bize dava konusu dairede oturan kişinin kooperatif üyesi olduğunu, ancak aidat ücretlerini ödemediğinden kooperatif üyeliğinden ihraç edildiğini, ihraçlarının kesinleşmesinin yakın olduğunu, dosyalarının mahkeme önünde olduğunu, yakında biteceğini, dava konusu dairede oturan kişi gibi kooperatifte yaklaşık 40 civarında kişi olduğunu, bunların kooperatif üyeliğinden ihraçlarının kesinleşmesi durumunda dairelerden tahliye edileceğini söylediğini, dava konusu dairede halen N.. Ö.. oturduğu için tepki çekmeyelim diye dava konusu daireye gidip bakmadık. Aynı niteliklere sahip olan emsal bir daireyi gezdik. O gün Özlem ve K.. K..'de daireye bakmadı. Ancak tapudan devir alınmadan önce gidip baktıklarını söylediler" şeklindeki beyanda bulunmuştur. Tanık anlatımlarından ve davalıların son celse yeminli beyanlarından, dava konusu dairenin davalılar tarafından satın alınmasından evvel gezilip görüldüğü, davalıların dava konusu dairenin davacı N.. Ö..'e tahsisli olduğunu ve ihraç kararının da kesinleşmediğini
bildikleri anlaşıldığından, davalılar K.. K.. ve Ö.. K..'in dava konusu daireyi iyiniyetle iktisap ettiklerinden söz edilemez.
Bu durumda mahkemece, kooperatif defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise Ticaret Sicil Memurluğu'ndan, mümkün olmazsa kooperatif anasözleşmesinin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden, kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, genel kurul tutanakları, ortaklık cetvelleri, kur'a ve tahsis belgeleri celbedilip kooperatif konusunda uzman bilirkişi aracılığı ile inceleme yapılarak, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde dava konusu dairenin davacıya tahsis edilip edilmediği, taşınmazın davalı Ş.. K.. adına tescil sebebi, taraflardan hangisinin dava konusu daire üzerinde üstün hak sahibi olduğu, davacının üstün hak sahibi olduğunun belirlenmesi durumunda davacının kooperatife borcu olup olmadığı, kooperatifin borçları bulunmasına rağmen, diğer ortaklara tapularını devredip devretmediği hususunda ek rapor alınıp, borçları bulunmasına rağmen diğer ortaklara tapularının devredilmiş olduğunun tespiti halinde, davanın kabulüne, diğer ortaklara tapularının tüm borçlarının ödenmiş olması halinde devredildiğinin tespiti halinde ise, dava tarihi itibariyle davalı kooperatife borcu bulunduğu anlaşılan davacının tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği gerekçesiyle, dairenin tapu kaydının iptali ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy