MAHKEMESİ : Mersin 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 18/09/2013
NUMARASI : 2012/374-2013/225
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, davalı kooperatifin ortağı olan H. Y..'den kooperatif yönetim kurulu üyelik devri kararı ile üyeliği devraldığını, bu üyelik devri ile aynı zamanda H. Y..'e isabet eden C blok 3. kat 5 no'lu dairenin de davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından müvekkiline tahsisinin yapıldığını ve karar defterine işlendiğini, müvekkilinin ödemelerini eksiksiz yaptığını, ancak daha sonra müvekkiline tahsis edilen dairenin tapusunun davalı U.. Ö..'e verildiğini, davalının kooperatif ortaklığı sıfatının olmadığını ileri sürerek, davaya konu olan taşınmazın davalı U.. Ö.. adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili kooperatifin 11.09.2011 tarihinde yönetiminin değiştiğini ve bir önceki yönetim tarafından kooperatife ait defter ve belgelerin yeni yönetime teslim edilmediğini, kooperatifin geçmiş dönem kayıtlarının şaibeli oluşu ve kooperatife ait bir ortaklar defteri bile olmadığı için üyelerle yapılan yazışmalar sonucunda üye listesi ve geçerli ödemelerin belirlendiğini, bu incelemeler sırasında H. Y.. ile davacı S.. Ö..'in kooperatife yapmış olduğu ödemelere rastlanmadığını, yönetim kurulu tarafından 17.10.2011 tarihli yazı ile davacıya elindeki ödeme belgelerinin kooperatife sunulması için süre verildiğini, ancak bir yanıt alınamadığını, bu nedenle davacının üyeliğinin iptal edildiğini, üyeliğin iptalinden sonra diğer davalı U.. Ö..'in kooperatife üye olarak kabul edildiğini, davalının yükümlülüklerini yerine getirmesi üzerine de C blok 3. Kat 5 no'lu dairenin kendisine devrinin gerçekleştirildiğini, yapılan işlemlerin usul ve yasaya uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı U.. Ö.., davalı kooperatife üye olduğunu, kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, kooperatif tarafından 02.11.2011 tarih 10 sayılı karar örneği gösterilerek, bu dairede fason üye olduğu tespit edilen ve kooperatife hiçbir ödeme yapmayan davacının üyeliğinin iptal edildiğine ilişkin karar örneğinin kendisine verildiğini, kendisinin de iyiniyetli üçüncü kişi olarak kooperatif üyeliğinin tüm şartlarını yerine getirerek daireyi kooperatiften devraldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacı S.. Ö..'in kooperatif üyeliğinin usulsüz olduğunun tespit edilmesi üzerine davalı kooperatif yönetiminin 02.11.2011 tarihli ve 10 sayılı kararı ile üyeliğinin iptaline karar verdiği, bu şekilde kooperatife ait olup boşta kalmış olan, C bloktaki 5 no'lu bağımsız bölümün 03.11.2011 tarihinde kooperatife üye olarak kabul edilmiş bulunan davalı U.. Ö.. adına tahsis edilerek 28.06.2012 tarihinde tapuya tescil edildiği, kooperatif üyeliği konusunda bir tartışma bulunmayan davalı U.. Ö.. ile ilgili tahsis ve tescil işlemlerinde de bir usulsüzlük bulunmadığı, davacının tapunun iptaline yönelik davasının yerinde olmadığı, dava konusu bağımsız bölümle ilgili olarak genel kuruldan yetki almış olan kooperatif yönetim kurulunun yaptığı işlemlerin yasa ve anasözleşmeye uygun bulunduğu, henüz ferdileşme sürecini tamamlamamış olan davalı kooperatife karşı davacının, varsa üyelikten kaynaklanan hakları konusunda her zaman dava açabileceği, ancak taşınmazın davalı U.. Ö.. adına kayıtlı olması karşısında, davada sadece 5 no'lu bağımsız bölümün mevcut tapusunun iptali istenmiş olup, kooperatife yöneltilmiş başkaca bir istek bulunmadığı, kooperatife karşı husumetin yanlış yöneltilmiş olduğu gerekçesiyle, davanın davalı kooperatif yönünden husumetten, davalı U.. Ö.. yönünden esastan reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından, davacının, üyeliğini devraldığını iddia ettiği H. Y...'in 19.03.2007 tarihli kur'aya katıldığı, buna göre dava konusu 5 no'lu bağımsız bölümün kendisine isabet ettiği, 25.06.2009 tarihli yönetim kurulu kararında H. Y..'in üyelik haklarının devri nedeniyle davacının üye olarak kaydedilmesine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Davalı kooperatifin anasözleşmesinin 17/3. maddesinde “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez.” hükmü düzenlenmiştir. Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması ve kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur.
Davacı, anasözleşmenin 17/3. maddesi uyarınca üyeliği tüm hak ve borçları ile devir almış ise, H.Y..’in üyeliğinin statüsü, ödemeleri, bu konuda ileri süreceği iddia ve savunmaları, davacının talebi yönünden sonuca etkili olup, bu davada verilecek karar ile H. Y..’in de hukuku etkilenecektir. Üyelik devri yok ise, davacının ancak satım sözleşmesi uyarınca dava dışı H.. Y..'den talepte bulunması gerekecektir. Üyelik devri var ise anılan kişinin yokluğunda görülen bu davada verilen kararın ona karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhine bir karar verilemez. Davacı vekiline, dava dışı H. Y.. hakkında dava açmak üzere süre verilmesi, dava açılması halinde işbu dava ile birleştirilmesinin sağlanması, bu kişinin varsa savunma ve delilleri toplanıp değerlendirildikten sonra oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Gerek H. . Y..'in üyeliğini davacıya devrettiği sonucuna varılması ve anılan kişi hakkında dava açılıp birleştirilmesi, gerekse davacının üyelik devralmadan zımnî olarak kooperatif üyesi olduğunun tespiti halinde; kooperatife husumet yöneltilmesi gerekecektir. Şöyle ki; bu dava sonunda davanın kabulüne karar verilmesi halinde, davalı Uğur Çelik adına oluşmuş üyelik kaydı nedeniyle bu üyeliğe bağlı daireden bu davalının müdahalesinin önlenmesine, dairenin ona ait olmadığına yönelik sonuçlar doğuracağından ve kooperatifin bu davalıya yönelik konut karşılığı tazminat sorumluluğunu gündeme getireceğinden, kooperatifin hukukunu etkileyecektir. Anılan kooperatifin taraf olmadığı bir davada verilen kararın ona karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhinde bir karar verilemez. Diğer yandan, konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutun belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır. Tahsis hakkına dayanan ortak, taşınmazını işgal eden üçüncü bir kişiye karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası yanında tahsis hakkını tanımayan kooperatife karşı birlikte tek bir dava açabileceği gibi, sonradan açılan davalar da, bağlantı sebebi ile birleştirilmelidir. Diğer bir anlatımla, tahsis hakkına dayalı müdahalenin men'i ve ecrimisil davalarında mülkiyet hakkı, kooperatife ait olduğundan ve tahsis hakkı, bu hak ile doğan bağlı bir hak olduğundan, kendisinde tahsis hakkı bulunduğu kooperatif tarafından kabul edilmeyen kişi, haksız şagil olduğu iddiasındaki kişiye ve kooperatife dava açmalıdır.
Bu durumda mahkemece, kur'a tutanağı kapsamına göre dairenin öncelikle davacıya üyeliği devreden H. Y..'e tahsis edildiği, kooperatifçe davacıya ihraç kararı tebliğ edilmeden ve ihraç prosedürü beklenmeden dairenin davalı U.. Ö..'e tahsis edilemeyeceği, üyeliği devir alan davacının davalıya göre önceliğe dayalı üstün hak sahibi olduğu ve her iki davalıya husumet yöneltilmesinin doğru olduğu sonucuna varılarak, davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Üyeliğin H. Y.. tarafından devredilmemiş olduğunun belirlenmesi halinde ise;
Kooperatif ortaklığının, kooperatif yetkili organlarının açık bir kabulü ile gerçekleşebileceği gibi bu hususta açıkça alınmış bir karar olmasa da, kooperatifin kişi ile bu sıfatla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, belirli miktarda ödeme kabul etmesi veya konut tahsisi ve teslim etmesi ve tadilata izin vermesi şeklinde zımnen de gerçekleşebileceği gözönünde bulundurularak, davalı kooperatifin kayıt ve belgelerine, varsa kur'a tutanaklarına, tahsis belgelerine, genel kurul kararlarına davalı kooperatifin adresinde keşif yapılarak ulaşılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da ulaşılamazsa Ticaret Sicil Memurluğu'ndan, mümkün olmazsa anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden kooperatifin bilançosu, gelir ve gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, genel kurul tutunakları, ortaklık cetvelleri ile Tapu Müdürlüğü'nden dava konusu dairenin ilk tesis tarihinden itibaren tapu kaydı ile davalı U. Ç.. adına tescile dayanak belgeler getirildikten sonra, kooperatifler konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yaptırılarak, yukarıda belirlenen ilkeler çerçevesinde, davacının kooperatif üyesi olup olmadığı üzerinde durulması, üye olduğu sonucuna varılması halinde daire ve tahsis değişikliklerinin kimden kime, hangi neden ve şekilde yapıldığı, dava konusu dairenin öncelikle kime tahsis edildiği, bu dairede hangi üyenin üstün hak sahibi olduğu araştırılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy