MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescile ilişkin asıl, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin birleşen davanın bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacılar ve davalı vekili ile dahili davalılar .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ve .... vekili, birleşen davada davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerinin kendilerine ait 11, 12, 14, 15, 16 ve 17 numaralı parselleri davalı yükleniciye tapuda devrettiklerini, davalının, sadece 14 numaralı parsel üzerine bina inşa ederek, bu binada yer alan müvekkillerine ait bağımsız bölümleri teslim ettiğini, ancak bağımsız bölümlerde eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ve teslimin de geç yapıldığını, diğer parsellerde ise herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunulmadığını, temellerin dahi atılmadığını ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile 14 numaralı parsel dışındaki diğer parsellerin tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adına, davalı aleyhine konulan tüm haciz ve ipoteklerden ari olarak tescilini, 14 numaralı parsel üzerine inşa edilen binada yer alan müvekkillerine ait bağımsız bölümler yönünden, kira, geç teslim, eksik ve ayıplı iş bedeli ve buna benzer tüm
tazminatların bedeli için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 70.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş; ıslah yoluyla tazminat istemini 150.000,00 TL'ye artırmıştır.
Asıl davada davalı, davayı kabul ettiğini, ekonomik durumunun bozulması sebebiyle inşaatları yapamadığını, 14 numaralı parselde yaptığı inşaatı da yarım bırakmak zorunda kaldığını beyan etmiştir.
Mahkemece, asıl davada, sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshi ile 14 numaralı parsel dışındaki diğer parsellerin davalı adına kayıtlı tapularının iptali ile üzerindeki ipotek şerhi ile birlikte payları oranında davacılar adına tesciline, taşınmazlar üzerindeki hacizlerin kaldırılmasına, eksik işler bedeli ve geç teslim tazminatı olarak 150.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline dair verilen karar, davacılar vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 07.11.2013 tarih ve 4421 E., 6879 K. sayılı ilamıyla, taşınmazların tapu kayıtları üzerindeki hacizlerin ve ipoteklerin kaldırılması talebi, davada taraf olmayan haciz şerhi sahipleri ile lehine ipotek tesis edilen .... A.Ş'nin menfaatini ilgilendirdiğinden, dava konusu taşınmazların tapu kaydında yer alan hacizlerin konulduğu icra dosyaları getirtilerek, davalı payı üzerindeki halen devam eden terkin edilmemiş haciz sahipleri tespit edilerek bu şahıslara ve yine terkin edilmemiş ise lehine ipotek tesis edilen .... A.Ş.'ye karşı dava açması için davacıya süre verilmesi ve dava açıldığında bu dava ile birleştirilerek, iddia, savunma ve taraf delilleri değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu yön gözden kaçırılarak hüküm tesisinin doğru olmadığı belirtilerek, diğer temyiz itirazları incelenmeksizin bozulmuştur.
Dairemiz bozma ilamından sonra açılan birleşen davada davacılar vekili, davalı ... A.Ş. lehine kurulan ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davalı ... A.Ş. vekili, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak, yapılan yargılama sonucunda, taşınmazlar üzerindeki haciz sahibi kişiler dahili dava yoluyla davaya dahil edilmiş iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; asıl davada davacılar ile davalı yüklenici ... arasında 04.06.2010 tarihine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme uyarınca 6028 ada 11, 12, 14, 15, 16 ve 17 nolu parsel sayılı taşınmazların yükleniciye tapuda satış suretiyle devredildiği, davalı yüklenicinin sadece 14 nolu parsel üzerine inşaat yaptığı, diğer parsellerde inşaata hiç başlanmadığı, 14 nolu parsel üzerinde inşaa edilen bağımsız bölümlerde de eksik ve ayıplı işler bulunduğu, bu parseldeki arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediği, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, yerine getirme olanağının da bulunmadığı, bu haliyle sözleşmenin feshinin koşullarının oluştuğu, arsa sahiplerinin tapu iptal ve tescil istemlerinin yerinde olduğu, Yargıtay bozma ilamından sonra getirtilen tapu kayıtlarından taşınmazlar üzerindeki hacizlerin terkin edildiği anlaşıldığından bu talep yönünden davanın konusuz kaldığı, birleşen dava yönünden, ayni hak niteliğindeki ipoteğin yükleniciye tapu devrinden sonra tesis edildiği, taşınmazların tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığı, davalı bankanın ipotek tesisi ile ilgili kötüniyetli hareket ettiğine dair herhangi bir delil dosyaya sunulmadığı gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (14 numaralı parsel hariç olmak üzere) geriye etkili olarak feshine, 11, 12, 15, 16 ve 17 nolu parsellerde davalı adına
kayıtlı olan payların iptali ile davacılar adına ipotek şerhi ile birlikte tesciline, taşınmazlar üzerindeki hacizler yargılama sırasında kaldırıldığından bu istem yönünden karar verilmesine yer olmadığına, fazlaya ilişkin istemlerin reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacılar ve davalı vekili ile dahili davalılar .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ve .... vekili, birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, asıl davada davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Asıl davada, davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden;
Asıl davada, mahkemece, 04.06.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve 11, 12, 15, 16 ve 17 parsel sayılı taşınmazlarda, tapuda davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına tesciline dair verilen 15.03.2013 tarihli ilk karar, davacılar vekilince, ipotek şerhinin terkini isteminin reddi yönünden temyiz edilmiş, Dairemizce, taşınmazın tapu kaydında lehlerine ipotek tesis edilmiş ve haciz şerhi bulunan kişiler aleyhine dava açılarak eldeki dava ile birleştirilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur. Bu durumda, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne ilişkin ilk hüküm taraf vekillerince temyiz edilmemekle kesinleştiğinden, mahkemece, bu istemlerle ilgili karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken, yeniden hüküm tesis edilmesi doğru olmamıştır.
3-Asıl davada dahili davalılar .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ve .... vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, somut olayda olduğu gibi, ihtiyari dava arkadaşlığının bulunduğu hallerde, bir dava açıldıktan sonra davalı tarafı değiştirmek ya da mevcut davalı taraf yanına bir başka davalı taraf ilave etmek, ıslahla dahi mümkün değildir. Usul yasamızda davanın nasıl açılacağı gösterilmiştir. Dava açıldıktan sonra harcı yatırılmayan dilekçe ile taşınmazın tapu kaydında lehlerine haciz şerhi bulunan kişilerin dahili dava edilmesi ve haklarında hüküm tesis edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle anılan bu şahıslarla ilgili harcı yatırılmış bir dava dilekçesi bulunmadığından haklarında usulüne uygun olarak açılmış bir davanın varlığından söz edilemez.
Mahkemece, uyulmasına karar verilen Dairemiz bozma ilamında haciz şerhi sahiplerine karşı dava açılması için davacıya süre verilmesi, dava açıldığında eldeki dava ile birleştirilmesi gerektiği belirtildiği halde, bu kişiler dahili dava yoluyla davaya dahil edilmiştir. Dairemiz bozma ilamı gereğince işlem yapılmaması doğru görülmemiş ise de, yargılama sırasında taşınmazların tapu kayıtlarındaki haciz şerhleri kaldırıldığından, artık adı geçenler aleyhine dava açılarak bu dosya ile birleştirilmesine gerek kalmamıştır. Bu durumda, mahkemece, haklarında usulüne uygun olarak açılmış bir dava bulunmayan .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ile .... hakkında hüküm kurulmaması gerekirken, adı geçenler hakkında hüküm kurularak, yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulmaları bozmayı gerektirmiştir.
3-Birleşen davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.
Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler, TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir.
Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir.
Somut olayda, birleşen davada davacı arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında imzalanan 04.06.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 23. maddesinde, sözleşmeye konu parsellerin yükleniciye tapuda devrinden sonra 2 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı ve ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde de inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığı, sözleşmeye konu parsellerin 14.06.2010 ve 18.07.2011 tarihlerinde yükleniciye tapuda devredildiği, sadece 14 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapıldığı, diğer parsellerde ise inşaat faaliyetinde bulunulmadığı, yüklenicinin borçları nedeniyle 14 sayılı parsel üzerine davalı banka lehine 08.12.2010 tarihinde ipotek tesis edildiği, bu ipoteğin 11.08.2011 tarihinde fek edilmesi üzerine, yine yüklenicinin boçları nedeniyle bu kez 12, 15 ve 16 nolu parseller üzerine davalı banka lehine 04.08.2011 ve 19.08.2011 tarihlerinde ipotek tesis edildiği, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği ve bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescil edildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece, davalı bankaca yüklenici....ün, henüz haketmediği taşınmazın tapu kaydına ipotek konulduğu, bu ipoteğe dayanılarak davalı banka tarafından hak talebinde bulunulamayacağı, yüklenici edimini yerine getirmediğinden konulan ipoteğin tescilinin yolsuz olduğu, bankanın TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı, iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle birleşen davada ipoteğin terkini isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacılar vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada dahili davalılar .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ve .... vekilinin, (4) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada, davacılar ve dahili davalılar .... Vergi Dairesi Müdürlüğü ile .... yararına, birleşen davada davacılar yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı harcın asıl davada davalı ...'den alınmasına, peşin alınan harcın istek halinde asıl ve birleşen davada davacılara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.05.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy