MAHKEMESİ : İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 02/04/2012
NUMARASI : 2010/356-2012/90
Taraflar arasında görülen sözleşmenin iptali davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 22.01.2013 gün ve 2012/5419 Esas, 2013/280 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü.
- KARAR -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 11.12.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müvekkiline ait arsa üzerinde inşa edilecek 7 bloktaki 28 bağımsız bölümden 11 tanesinin projenin tasdikinden itibaren 24 ayda müvekkiline teslimi gerekirken teslim edilmediğini, yüklenicinin arsa üzerindeki tüm yapıların projesini 2006 yılında tasdik ettirmesine rağmen inşaat ruhsatlarının her blok için zamana yayılarak alındığını, bu kapsamda A blok yapı ruhsatının 2008 yılı Temmuz ayında alınarak sözleşmenin ifasının haksız şekilde geciktirilmeye çalışıldığını, yapılan tespitte inşaatın bitirilme oranının çok düşük olduğunun ve sözleşme süresinde inşaatın bitirilmesinin mümkün olmadığının anlaşıldığını, edimini sözleşmeye uygun ifası için yüklenicinin bir çok ihtarnameyle uyarılmasına rağmen yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ileri sürerek, müvekkiline ait daireler açısından sözleşmenin feshine, teslim tarihinden dava tarihine kadarki 17 aylık kira bedeli, müvekkilinin yaptığı imalatlar ile eksik ve kusurlu iş bedeli için şimdilik 400.000,00 TL'nin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 06.12.2011 tarihli ıslahla istemini 341.446,00 TL'ye arttırmış, sözleşmenin feshi istemini atiye terk etmiştir.
Davalı vekili, davacı arsa malikinin arsayı ayıptan ari şekilde teslim borcunu yerine getirmediğini, arsa üzerindeki işgaller nedeniyle süresinde kat irtifakı kurularak temel üstü vizesinin alınamadığını, inşaat süresinin parsel üzerindeki işgallerin kaldırılarak proje tasdiki ve kat irtifakının kurulduğu tarih olduğunu, müvekkilinin edimini sözleşmeye uygun şekilde ifa ederek inşaatı yapmasına rağmen, arsa malikinin edimlerini yerine getirmediğini, müvekkiline devri gereken arsa paylarının devredilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 22.01.2013 tarih ve 2012/5419 esas 2013/280 karar sayılı ilamıyla bozulmuştur.
Bu kez, davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nun 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme istemlerinin reddi gerekmiştir.
2-Taraflar arasında her ne kadar önce 04.05.2005 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ise de, daha sonra bu sözleşmeden ayrı olarak 11.12.2006 tarihli Sarıyer.... Noterliği'nin 009524 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yapılan bu sözleşmede önceki adi yazılı ve TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olan sözleşme ve eklerine herhangi bir atıf yapılmamıştır. Şu halde, uyuşmazlığın çözümünde 11.12.2006 günlü düzenleme şeklinde yapılan sözleşmenin esas alınacağı hususunda şüphe bulunmamaktadır. Anılan sözleşme kapsamında ise, yüklenicinin inşasını ve teslim etmeyi taahhüt ettiği arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler açısından oluşacak temerrüt halinde herhangi bir cezai şart kararlaştırılmamıştır. Önceki adi yazılı geçersiz bulunan sözleşmedeki yabancı para üzerinden kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının aksine herhangi bir gecikme tazminatı ödemesine esas alınacak tazmin şekli kararlaştırılmış değildir. Ne var ki, bu husus yüklenicinin teslimde temerrüdü halinde gecikme tazminatı ödenmesine engel oluşturmamaktadır. Nitekim, TBK'nın 125/1 (BK 106/2). maddesi uyarınca temerrüde düşen borçlunun her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle oluşacak tazminatı isteme hakkına sahip bulunduğu ifade edilmiştir. Bu durumda, yanlar arasında geçerliliği kabul edilen sözleşme ve açıklanan hukuki durum karşısında davacı arsa sahibi Yargıtay’ın istikrarlı şekilde kabul ettiği üzere aksine bir iddia da bulunmadığı için kural olarak uğradığı kira kaybını gecikme tazminatı kapsamında talep edebilir. Bu itibarla, mahkemece geçersizliği az yukarıda açıklanan 04.05.2005 tarihli sözleşmeye istinaden yabancı para üzerinden yapılan gecikme tazminatı hesabına itibar edilerek buna göre tazminata hükmedilmesi doğru değildir.
Bunun yanında, 11.12.2006 günlü sözleşmede işin süresi anahtar teslimi olacak şekilde 2. maddenin b bendinde 24 ay olarak kararlaştırılmış, anılan sürenin başlangıcı yönünden ise yüklenicinin öncelikle sözleşmenin imzalanmasını takiben 180 gün içinde Anıtlar Kurulu ve belediyelerdeki proje onaylarını ve ruhsat işlemlerini tamamlayacağı ancak belirtilen bu işlemlerin arsa üzerindeki işgaller nedeniyle gecikmesi halinde meydana gelecek süreye ilave edilerek tespit edileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamına göre, söz konusu inşaatın yapıldığı arsa üzerinde işgallerin bulunduğu, bu hususun tarafların bilgisi dahilinde yer aldığı, nitekim mevcut işgallerin giderilmesi için muhtelif davaların açıldığı ve sonuçta en son işgalin yüklenici ve üçüncü kişiler arasında düzenlenen 20.11.2008 tarihli protokol ile giderildiği anlaşılmıştır. Şu halde, her ne kadar sözleşmede ilke olarak işin süresi, yapı ruhsat tarihinden başlatılmış ise de, yine taraflarca açıkça dikkate alınan ve benimsenen bu durum karşısında aynı nedenle oluşacak gecikmelerin de işin süresine etkisinin dikkate alınmasında zorunluluk bulunmaktadır. Sözleşme gereğince inşasına başlanan ve arsa sahibine ait dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu B,C,D bloklara 29.12.2006, E,F,G bloklara ise 25.09.2007 tarihinde yapı ruhsatı alınmıştır. Ancak işin bulunduğu mahalde alınan yapı ruhsatlarına istinaden işe devam için inşaatın yapıldığı 86 sayılı parsel üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunduğundan kat irtifakı kurulmadan temel üstü vizesinin verilemeyeceği öngörülmüştür. Taşınmazın kayıtlı olduğu ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nün 30.07.2007 tarih 2621 sayılı yazısında ise, işe devam için gerekli olan temel üstü vizesinin alınabilmesi yönünden koşul olarak getirilen kat irtifakının tesisi için ise A bloğun inşa edilmesi için gereken kısmın işgalli olduğu için kat irtifakının tesisinin mümkün olmadığı bildirilmiştir.
Yukarıda ifade edildiği üzere tapu idaresince belirtilen bu engel fiili olarak kaldırılmış, 27.11.2008 tarihinde kat irtifakı kurulmuş, daha sonra da Sarıyer Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne ait 10.06.2010 tarihli yazısında ifade edildiği gibi 86 parsel üzerinde yer alan ve A bloğu da kapsayan 7 adet bloğa 24.03.2009 tarihinde temel üstü vizesi verilmiştir.
Şu halde, 11.12.2006 tarihli sözleşme uyarınca A bloktaki engel nedeniyle tüm blokları etkileyen bu hususun nazara alınarak yapı ruhsatları alındıktan sonra arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların temel üstü vizesi alınması için gerekli aşamaya getirildiği tarihe kadar ki dönem işin süresinden mahsup edilerek, bundan sonra ise engelin kalktığı 24.03.2009 tarihinden itibaren sürenin işletilerek belirlenecek teslimi gereken tarihe göre yüklenicinin teslimde temerrüde düşüp düşmediği, dolayısıyla gecikme tazminatı borcu ödemekle yükümlü hale gelip gelmediğinin saptanması gerekmektedir.
Yukarıda ifade edilen şekilde yapılacak incelemeye göre, dava tarihi itibariyle yüklenicinin temerrüde düştüğünün saptanması halinde yapı ruhsatları eki onaylı projesinde blok çatılarına % 33 yerine % 45 eğim verilerek fazladan yer sağlandığı, bu şekilde imalat miktarının arttığı dolayısıyla da anılan hususun işin süresinin uzamasına etki ettiği savunmasının yüklenici tarafından ileri sürülmesi karşısında, bu hususun da teknik bilirkişilere incelettirilerek, işin süresinin uzamasına etki ettiğinin saptanması halinde bilirkişilerce belirlenecek sürenin teslimi gereken tarihe ilavesi gerekirken, belirtilen bu konu hakkında mevcut itirazın varlığına rağmen itiraz karşılanmadan ve itirazın benimsenmeme sebepleri karar yerinde tartışılmadan hükme varılması da yerinde görülmemiştir.
Bu duruma göre, yukarıda ifade edilen kurallar uyarınca yüklenicinin işi teslimde temerrüde düştüğünün anlaşılması halinde gecikilen döneme özgü olarak rayiç kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı hesabı yapılarak sonuca varmak gerekirken, kabule göre de 04.05.2005 tarihli sözleşme uyarınca gecikme tazminatı hesabı yapılsa dahi mahkemece benimsenen gecikme süresine karşılık 170.200 Amerikan Doları maktu gecikme tazminatı hesaplanması gerekirken, maddi hata sonucu olduğu anlaşılacak şekilde 224.000 Amerikan Doları hesaplayan bilirkişi raporuna gerekli denetim yapılmaksızın itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
Belirtilen sebeplerle de mahkeme kararının davalı yararına bozulması gerekirken, anılan hususların dikkate alınmaması yerinde görülmemiş, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile kararın bozmanın 2. bendinde belirlenen bozma nedenlerine ek olarak yazılı yönlerden de davalı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin diğer karar düzeltme istemlerinin reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile mahkeme kararının Dairemizin 22.01.2013 tarih ve 2012/5419 Esas, 2013/280 Karar sayılı bozma ilamında belirlenen bozma nedenlerine ek olarak yazılı nedenlerle de davalı yararına BOZULMASINA, karar düzeltme peşin harcının istek halinde davalıya iadesine, 10.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy