MAHKEMESİ : Osmaniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)
TARİHİ : 13/06/2012
NUMARASI : 2008/252-2012/469
Taraflar arasındaki ortaklığın tespiti mümkün olmazsa tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacılar vekili, müvekkillerinin davalı kooperatife 17.12.1998 tarihinde üye olduklarını, kooperatif aidatlarını eksiksiz olarak ödediklerini ve kooperatife herhangi bir borçlarının bulunmadığını, kooperatif tarafından inşaatın yaptırıldığı şirket sahibi davalı M.. İ.. ile arsa sahibi diğer davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca feshedilmesi üzerine, davalı arsa sahiplerinin kooperatif aidatlarıyla yaptırılan inşaatı işgal ederek kooperatife teslim etmediğini ve kooperatif aleyhine sebepsiz zenginleştiklerini, bunun üzerine, davalı kooperatifin diğer davalı arsa sahipleri aleyhine tapu iptal, tescil ve tazminat davası açtığını, tarafların belli bir bedel karşılığında anlaşması üzerine davanın feragat ile sonuçlandığını, davanın sonucunda davalı arsa sahiplerinin taşınmazı diğer davalı K.. K..'ya devrettiğini, davalı K.. K..'nın da kooperatif aidatları ile yapılan taşınmaza haksız olarak malik olduğunu, davalı kooperatif defter ve belgeleriyle müvekkillerinin üyeliğinin sabit olduğunu ileri sürerek, müvekkillerinin davalı kooperatife üyeliğinin tespiti ile yapılan inşaattaki dairelerden üç tanesinin ayrı ayrı müvekkillerine aidiyetinin tespitini, mümkün olmazsa her bir daire değeri için şimdilik 20.000,00 TL'den toplam 60.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili ve davalı M.. İ.., davanın reddini istemiştir.
Davalı K.. K.. vekili, davacılar ile müvekkilleri arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazın değerini arsa sahiplerine ödeyerek satın aldığını savunarak, davanın husumetten reddini istemiştir.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; inşaatın yapımı konusunda davalı arsa sahipleri ile davalı kooperatif arasında sözleşme yapılmadığı, sözleşmeyi inşaatın yapımını üstlenen yüklenici diğer davalı M.. İ..'in imzaladığı ancak inşaatın kooperatif üyelerinden alınan aidatlarla yapıldığı, davalı kooperatif ile davalı yüklenicinin daha sonra karşılıklı olarak sözleşmeyi feshettikleri ve inşaatın arsa sahiplerince
Tamamlanarak diğer davalı K.. K..'ya satıldığı, davacıların bu davalılarla herhangi bir hukuki ilişkileri bulunmadığından bu davalıların davacılara karşı sorumluluğundan sözedilemeyeceği, ancak davacıların davalı kooperatife üye oldukları yatırdıkları aidatlardan ve diğer belgelerden anlaşılmakla birlikte kooperatif üyeliği devam eden davacıların çıkma payı alacağı veya ödediği aidatların iadesini talep etmelerinin yasal olarak mümkün bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davacıların davalı kooperatife üye olduklarının tespitiyle fazlaya ilişkin taleplerinin reddine, davalı kooperatif dışındaki diğer davalılar yönünden ise davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin davalı kooperatif dışındaki davalılar ile ilgili hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2) Davacılar vekilinin, dairenin aidiyetinin tespiti ve tazminat istemleri yönünden davalı kooperatife yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Mahkemece, davacıların davalı kooperatifin üyesi olduğunun tespitine ilişkin verilen hüküm davalı kooperatifçe temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir.
Konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden sözedilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu, genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutun belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır. Tahsis hakkına dayanan ortak, taşınmazını işgal eden üçüncü bir kişiye karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası yanında tahsis hakkını tanımayan kooperatife karşı birlikte tek bir dava açabileceği gibi, sonradan açılan davalar da, bağlantı sebebi ile birleştirilmelidir. Diğer bir anlatımla, tahsis hakkına dayalı müdahalenin men'i ve ecrimisil davalarında mülkiyet hakkı, kooperatife ait olduğundan ve tahsis hakkı, bu hak ile doğan bağlı bir hak olduğundan, kendisinde tahsis hakkı bulunduğu kooperatif tarafından kabul edilmeyen kişi, haksız şağil olduğu iddiasındaki kişiye ve kooperatife dava açmalıdır.
Öteyandan, kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi gerekir.
Mahkemece, inşaatların bitip, konut tahsis aşamasına gelinip gelinmediği, tüm ortaklar için bu aşamaya gelinmiş ise davacıya tahsis edilebilecek uygun bir konut olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer davacıya verilebilecek bir konut yoksa o zaman davacı yararına tazminata hükmedilmelidir. Hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan
fazlasına veya başka bir şeye karar veremez (HMK 26/1, HUMK 74). Yargıtay yerleşik uygulamasına göre, bu tür davalarda uygulanması gereken tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
1-Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya işyerinin dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.
2-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.
3-Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
4-Bunu takiben, eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.
5-Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2) numaralı bentte bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (3) numaralı bentte bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (4) numaralı bentte eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (4) numaralı bentte bulunan miktar, (3) numaralı bentte bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (2) numaralı bentte bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (4) numaralı bentte bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece (talep miktarı aşılmadan) bu miktara hükmedilecektir.
Somut olayda, davacı kooperatif tarafından Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/524 E., 2007/582 K. sayılı dosyasında arsa sahipleri aleyhine tapu iptal ve tescil davası açıldığı, dava sırasında arsa sahipleri ile yapılan protokol sonucu arsa sahiplerinin kooperatife 210.000,00 TL ödemesi karşılığında davadan feragat edildiği ve arsanın dava sonucunda davalı arsa sahipleri tarafından davalı K.. K..'ya satıldığı kooperatifin inşaata devam etmediği anlaşılmıştır. Kooperatifin başka inşaatlarının olduğu ve ortaklara teslim edileceği hususunda her hangi bir savunma da ileri sürülmediğine göre, mahkemece, gerekirse mahallinde keşif ve inceleme yapılarak konut tahsis edilmeyen ortaklara verilmesi gereken tazminatın hesaplanmasına ilişkin yukarıda açıklanan formüle göre hesaplanacak tazminat miktarının bilirkişiden rapor alınıp tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacılar yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy