MAHKEMESİ:Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat ve kira kaybına ilişkin asıl dava ile aidat alacağının tahsiline ilişkin karşı davanın yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne ve karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hüküm süresi içinde asıl davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de, dosya içerisinde tebligat için mürafaa pulu bulunmadığından duruşma isteminin reddedilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifteki hissesinin önce yönetim kurulunun kararı ile davalılardan ...'ya devrine karar verildiği, daha sonra ...'dan da 25.12.2001 tarihinde üyeliği davalı ...'ye devri ve sonrasında da ortaklık payına isabet eden bağımsız bölümün tapusunun ... adına tescili üzerine .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2004/256 Esas sayılı dosyası üzerinden kooperatif, ... ve ... aleyhine ihraç kararının iptali ve tapu iptali ve tescil davası açıldığını, tapu iptal ve tescil talebinin reddine dair verilen kararın Yargıtay tarafından bozulması üzerine ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2008/290 Esas sayılı dosyasından ihraç kararının iptali ile ortaklık payına isabet eden taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verildiğini, ancak, tapu kaydına tedbir konulmaması sebebiyle, davadan hemen sonra davalı ... tarafından taşınmazın 22.10.2004 tarihinde davalı ...'a, ... tarafından da kararın Yargıtay tarafından onanması üzerine 16.09.2010 tarihinde davalı ...'e devredildiğini, taşınmazın son maliki ...'ün iyiniyetli üçüncü kişi olmadığını, tapu kaydında taşınmazın öncelikle davalı kooperatif adına tescil edildiğini, bu taşınmazın kooperatif ortaklığına bağlı olduğunun bilinmemesinin mümkün olmadığını, taşınmazın tapudan devrine ilişkin işlemlerin tarihleri ve tapudaki işlem miktarları dikkate alındığında devir işlemlerinin gerçek şatış olmayıp, muvazaalı olarak yapıldığını ortaya koyduğunu, Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 19.04.2004 tarihinde dava açılmasından sonra taşınmazın 22.10.2004 tarihinde davalı ... adına tescil olunduğunu, anılan davada müvekkili lehine verilen kararın kesinleşmesinden iki gün sonra taşınmazın davalı ... adına tescil edildiğini, tüm bu hususlar değerlendirildiğinde taşınmazın müvekkili adına tescilinin gerektiğini, ancak mahkemece...
tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesi halinde müvekkilini bilerek ve isteyerek zarara uğratan bir kısım davalıların taşınmaz bedelini müvekkiline ödemekle yükümlü olduğunu, bunun yanı sıra kooperatif ortaklarının 2002 yılından beri ortaklık paylarına isabet eden konutlarında oturduklarını, müvekkilinin İse davalıların haksız işlemleri sebebiyle bugün dahi taşınmazdan faydalanamadığını ileri sürerek, davalı ... adına kayıtlı Ankara ili, Sincan ilçesi,Sincan Mahallesi,4188 ada, 1 parsel üzerinde bulunan E-1 Blok 1. kat 3 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi halinde taşınmazın dava tarihi itibariyle tespit olunacak bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan T.H.S.S.Yeni Çankaya Konut Yapı Kooperatifi, ... ve ...'den müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı T.H.S.S.Yeni Çankaya Konut Yapı Kooperatifi vekili, evlerin iskânının 2004 tarihinde alındığını, bölgenin yeni yerleşim yeri olması, ince işlerin ortaklar tarafından hemen yaptırılmaması nedeniyle pek çok dairenin uzun süre boş kaldığını ve değerinin altında kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl davada davalı ... vekili, müvekkilinin kooperatif hissesini davalı ...'dan devraldığını, muntazam şekilde ödemelerini yerine getirdiğini, taşınmazın genel kurul kararı gereği müvekkiline kaba inşaat halinde teslim edildiğini, ince işlerin müvekkili tarafından yaptırıldığını, maddi sıkışıklık nedeniyle daireyi diğer davalı ...'a sattığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü şahıs durumunda olduğunu savunarak, davanın reddini istmiştir.
Asıl davada davalı ..., taşınmazı ...'dan 16.09.2010 tarihinde yatırım amacıyla satın aldığını, kooperatiften hiçbir devir vs.işlemi yapmadığını, işlemlerin tapu müdürlüğünde yapıldığını, tapu kaydı üzerinde hiçbir takyidat bulunmadığını, taşınmazla ilgili daha önce açılmış bir dava olmasını bilmesinin mümkün olmadığını, TMK'nın 1023. maddesi ve tapuya güven ilkesi gereğince, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle kazanmış olduğu mülkiyet hakkının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl davada davalılar ... ve ..., davaya cevap vermemiştir.
Karşı davada davacı kooperatif vekili, davalı hakkındaki ihraç kararının mahkeme kararıyla iptal edildiğini, davalının kooperatife ait olan borçları bulunduğunu, bunları ödemek zorunda olduğunu ileri sürerek, 6.520,00 TL aidat ve şerefiye alacağının genel kurul kararı gereğince aylık %10 gecikme faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Karşı davada davalı vekili, alacağın zamanaşımına uğradığını, payı devralan davalı ortakların ödemeleri kooperatife yaptığını, kooperatifin onların yerine geçerek bu ödemeleri talep etmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkili ile ... arasında ödemelerin ... tarafından yapılması konusunda protokol bulunduğunu, 31.12.2001 tarihine kadar müvekkili ortaklık payına isabet eden tüm şerefiye ve aidat borçlarının ... tarafından ödendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taşınmazın 22.04.2004 tarihinde davalı ...'den davalı ...'a, 16.09.2010 tarihinde de ...'dan davalı ...'e satışının yapıldığı...caret Mahkemesi dosyası içeriği itibariyle ...'ye geçişin geçerli olmadığının belirlendiği, yargılama sırasında ...'a devri nedeniyle ...'ın da iyiniyetli olmadığı kabul edilebilirse de onanan...esi'nin kararının kesinleşmesinden sonra taşınmazın davalı ...'e devrolunduğu, dosya.
kapsamı itibariyle davalı ...'ün kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığı, taşınmazın devir tarihi ve tapuya güven ilkesi de nazara alınarak davalı ...'ün iyiniyetli taşınmaz alıcısı olduğu kabul edilerek davacının tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerektiği,davacı tarafın tescil talebinin kabul edilmemesi halinde maddi tazminat isteğinde bulunduğu, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu dikkate alınarak talep edilebilecek tazminatın konut tahsis edilememesinden kaynaklı tazminat olduğu, kooperatif dışındaki diğer davalıların tazminat yönünden bir sorumluluklarının bulunmadığı,denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi heyeti ek raporunda konut tahsis edilememeden kaynaklı tazminat alacağının 17.351,08 TL olarak belirlendiği, davalı kooperatife yönelik tazminat davasının bu miktar üzerinden kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiği, kira kaybına konu açılan maddi tazminat davasına yönelik olarak dosya kapsamı itibariyle yasal koşulların oluşmadığı, karşı dava ile ilgili olarak asıl davada davacının kooperatifin üyesi olduğu, tapuların devri nedeniyle kendisine isabet eden konutun bulunmadığı, başkaca da konut olmadığı, bu haliyle davalı kooperatiften tazminat talep edebileceği, bu konuda asıl davada değerlendirme yapıldığı, davacının tazminat alacaklısı olup, davalı kooperatifin evlerin tesliminden önceye yönelik aidat alacağı talebinin dosya kapsamı itibariyle yerinde olmadığı gerekçesiyle, asıl davada, davacının tapu iptal ve tescil davasının reddine, davacının tazminat davasının davalı kooperatif yönünden kısmen kabulü ile 17.351,08 TL'nin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, diğer davalılara yönelik (davalılar ... ve ...) tazminat davasının reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacı vekili temyiz etmiştir.
1-TMK'nın 1022. maddesinde; "Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar" denildikten sonra aynı Yasa'nın 705. maddesinde de tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller "Miras, Mahkeme Kararı, Cebri icra, İşgal, Kamulaştırma halleri ile Kanunda öngörülen diğer haller" olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanun'unda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kur'a çekimi ile geçeceğine dair bir düzenleme olmadığı gibi, olayda TMK'nın 705. maddesinde öngörülen diğer istisnai haller (tescilsiz iktisap) de bulunmadığından, konut yapı kooperatiflerinde kur'a çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü mümkün değildir.
Öte yandan, davalı kooperatifin anasözleşmesinin 17/3. maddesinde “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez.” hükmü düzenlenmiştir. Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir. Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Satıcının üye olması, alıcının bu üyeliği ayrıca devir alması ve kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin bu kişiyi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3. maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur.
Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında önceliğe dayalı üstün hakka sahip olan ortağa, kooperatifin tahsis yaptığı başka üyeden üyeliği devir alan ya da böyle bir üyeden sadece taşınmazı satın alan (iyiniyetli olmayan) 3. kişilere karşı tapu iptali ve tescil, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından, üye olmayan 3. kişilerin koooperatifin maliki olduğu taşınmazı, genel kurulun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 ve anasözleşmenin 23/9. madde hükmüne uygun satış kararı vermesi üzerine satın alması mümkün ve geçerli olup, alıcının TMK'nın 1023 ve 1024. madde hükümleri uyarınca iyiniyetle taşınmazı satın aldığının kabulü gerekir. Önceliğe dayalı üstün hak sahibi olmayan üyeden üyeliği devir almayıp, sadece taşınmazı satın alan iyiniyetli değil ise de, satın alandan
tapuda satın alan iyiniyetlidir.
Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davalı ...'ın üyeliği devir almadığı, üyeden sadece taşınmazı satın aldığı, davacının önceliğe dayalı üstün hakkı olduğunu bildiği ya da bilmesi gerektiği için iyiniyetli olmadığı, bu davalının üye olmadığını bilerek, ondan taşınmazı tapu kaydına dayalı olarak satın alan davalı ...'ün ise iyiniyetli olduğu sonucuna varılması gerekmesine göre, asıl davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Davacı vekilinin, davalı kooperatife yönelik konut karşılığı tazminat istemleri yönünden;
Dosya kapsamından, davacının, 20.01.2001 tarihli yönetim kurulu kararı ile kooperatif ortaklığından ihraç edildiği, 02.04.2001 tarihli kur'a çekiminde dava konusu E-1 Blok 3 nolu dairenin davacıya isabet ettiği, davalı kooperatifin 30.04.2001 tarih ve 5 sayılı kararla bu daireye isabet eden üyeliğin davalı ...'ya devrine dair karar alındığı, davalı ...'nın da üyeliğini 25.12.2001 tarihinde davalı ...'ye devrettiği, devirden sonra üyeliğe isabet eden dava konusu daireye ait ödemelerin davalılar ... ve ... tarafından yapıldığı anlaşıldığı gibi, onama kararı ile de davacının davalı ... ile imzaladığı 1996 tarihli sözleşme ile Ahmet'in sadece davacının kooperatife olan borçlarını üstlendiği, üyeliği devir almadığı hususları kesinleşmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 16/son maddesi "Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bu kişilerin ortaklık hak ve yükümlülükleri, çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder."hükmünü içermektedir.Davalı kooperatifçe, davacı hakkında verilen ihraç kararının kesinleşmesine kadar, davacıya tahsis edilen dairenin ve üyeliğinin bu hüküm uyarınca, üçüncü bir kişiye devrinin kabul edilmemesi gerekirken, bu hükme aykırı olarak yönetim kurulunca davalı ...'ya üyelik devri hakkında karar alındığı ve buna bağlı olarak daire tahsisi yapıldığı görülmüştür.
Mahkemece, hükme esas alınan 29.07.2013 tarihli ek bilirkişi raporunda, davacıya tahsis edilebilecek konut bulunmadığı, konut tahsis edilememesi nedeniyle davacının tazminat talep edebileceği belirtilip, davacının salt kendi ödemeleri dikkate alınmak suretiyle 5 aşamalı hesaplama yöntemine göre tazminat hesabı yapılmıştır. Davacı tarafça, taşınmazı devralan diğer davalılar tarafından yapılan ödemelerin, dava konusu daireye yönelik olduğu ileri sürülerek, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilmesi gerektiği ileri sürülerek rapora itiraz edilmiş ise de, mahkemece bu itiraz cevaplandırılmamıştır.
Bir yapı kooperatifinin ortağına karşı asıl yükümlülüğü parasal yükümlüğü karşılığında anasözleşmeye uygun oturmaya ya da kullanmaya elverişli konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminatın hesabında beş aşamalı formül ile
açıklanan yöntemin uygulanması, hiçbir aidat ödemesinin bulunmaması halinde ise davanın reddi gerekir. Şayet ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı anılan formülün ilk basamağı uyarınca emsal bir konutun veya işyerinin dava tarihi itibari ile rayiç değeridir.Diğer anlatımla, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin kabulü gerekir.
Bu durumda mahkemece, ihraç kararı kesinleşmeyen davacıya daha önce tahsis edilen dava konusu E Blok 3 no'lu daire üyeliğini anılan davalılar adına oluşturan davalı kooperatife anılan davalılarca yapılan ödemelerin davalı kooperatife bu daire için yapıldığı ve bu ödemelerden önceliğe dayalı üstün hak sahibi davacının yararlanması gerektiği, yasaya aykırı davranan davalı kooperatifin ödemeleri davacının ödemesi olarak değerlendirmek zorunda olduğu, ödemeyi yapanların kooperatife rücu edebileceği dikkate alınıp, daireye yönelik tüm borcun dava tarihi itibariyle ödenmiş olduğunun tespiti halinde dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin hüküm altına alınması, anılan davalıların ödemelerinin dahil edilmesine rağmen dairenin borcu bulunduğunun, başka bir anlatımla ödemesini normal yapan bir ortağın yaptığı kadar ödeme yapılmadığının belirlenmesi halinde, eksik te olsa yapılan ödeme miktarı dikkate alınarak beş aşamalı formülün uygulanması gerekirken, bu olasılıklar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Davacı vekilinin tüm davalılara yönelik kira tazminatı istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Anayasa'nın 141/3. maddesi uyarınca, bütün mahkemelerin her türlü kararları gerekçeli olarak yazılmalıdır.
Dava tarihinde yürürlükte olan HUMK'nın 388/3. maddesi bu hususu daha ayrıntılı olarak, "Kararda, iki tarafın iddia ve savunmalarının özeti, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar, ihtilaflı konular hakkında toplanan deliller, delillerin tartışması ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarda bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebep, bulunması gerekmektedir." şeklinde düzenlemiştir. Karar tarihinde yürürlükte olan HMK'nın 297/1-c maddesi uyarınca da, hükmün tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri içermesi gerekir. Kararlarda bulunması gereken gerekçeler sayesinde taraflar, hükmün hangi maddi ve hukuki sebebe dayandırıldığını anlayabilecekleri gibi, karar aleyhine kanun yoluna başvurulduğunda da HUMK'nın 428. maddesi uyarınca Yargıtay incelemesi sırasında ancak bu gerekçe sayesinde kararın usul ve yasaya uygun olup olmadığı saptanabilecektir. Diğer bir anlatımla, Yargıtay denetimi ancak bir kararın gerekçe taşıması halinde mümkün olabilir. Açıklanmaya çalışıldığı üzere, mahkemece, tarafların tüm delilleri açıkça değerlendirilerek davanın hangi gerekçeyle reddedildiğinin karara yansıtılması gerekirken, yetersiz gerekçeyle hüküm kurulması, Anayasa'nın 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesini, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkını ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkını ihlâl edecektir.
YHGK'nın 07.12.2011 tarih 15-708 E, 737 K. sayılı ilamında açıklandığı üzere; gerekçe, hakimin (mahkemenin) tespit etmiş olduğu maddi vakıalar ile hüküm fıkrası arasında bir köprü görevi yapar. Gerekçe bölümünde hükmün dayandığı hukuki esaslar
açıklanır. Hakim, tarafların kendisine sundukları maddi vakıaların hukuki niteliğini (hukuk sebepleri) kendiliğinden (re'sen) araştırıp bularak hükmünü dayandırdığı hukuk kurallarını ve
bunun nedenlerini gerekçede açıklar (Kuru, Baki/Arslan,... Medeni Usûl Hukuku Ders Kitabı 6100 sayılı HMK'na Göre Yeniden Yazılmış...2011, s.472). Hakim, gerekçe sayesinde verdiği hükmün doğru olup olmadığını, yani kendini denetler. Üst mahkeme de, bir hükmün hukuka uygun olup olmadığını ancak gerekçe sayesinde denetleyebilir. Taraflar da ancak gerekçe sayesinde haklı olup olmadıklarını daha iyi anlayabilirler. Bir hüküm, ne kadar haklı olursa olsun, gerekçesiz ise tarafları doyurmaz (A.g.e., s. 472).
Mahkemece, davacının kendisine tahsis edilen dairenin davalı ...'ya verilmesi ve sonrasında da diğer davalılar arasında el değiştirmesi sebebiyle kira geliri elde edemediği iddiasıyla ilgili herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmadan, somut dayanak ve gerekçeleri ortaya konulmadan"yasal koşulları oluşmadığı" gerekçesiyle bu istemi de içerecek şekilde fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş olup, anılan ilkelere uygun bir gerekçe içermeyen hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
3- Bozma nedenine göre, davacı vekilinin kira tazminatı isteminin esası ve vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle,davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, (3)numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy