MAHKEMESİ: Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 09/04/2013
NUMARASI: 2011/361-2013/290
Taraflar arasında görülen asıl tapu iptali ve tescil, birleşen tazminat davaları sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 26.02.2014 gün ve 2013/8795 Esas, 2014/1371 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü:
- KARAR -
Asıl davada davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi M. L. Y. ve dava dışı diğer arsa sahibi Ş.. G.. arasında imzalanan 10.05.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa sahiplerinin talebi üzerine proje değişikliği yapılıp, zemin katta bir ilave dükkan olmak üzere toplam 5 dükkan yapılarak inşaatın tamamlandığını, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca ilave yapılan dükkanın ½ hissesinin müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, inşaat sırasında binanın istinaf mahkemesi olarak kiralanması hususunda 11.11.2008 tarihinde kiralama teklifinde bulunulduğundan gerekli düzenlemelerin yapılması için iki yıla yakın bir süre beklenildiğini, en son Adalet Bakanlığı'na 15.06.2011 tarihine kadar süre verildiğini, ancak kiralama işinden vazgeçilmesi üzerine müvekkilinin inşaatın eksikliklerini tamamlayıp 26.04.2011 tarihinde yapı kullanma izin belgesini aldığını, arsa sahiplerine isabet eden bölümlerin ise daha önceden fiilen teslim edildiğini, dava konusu edilen 1, 2, 3, 4 nolu bağımsız bölümler ile ilave dükkan olarak yapılan 47 nolu bağımsız bölümün ½ hissesinden yarısı olan ¼ hissenin dava dışı diğer arsa sahibi Ş.. G.. tarafından müvekkiline devredileceği taahhüt edildiği için dava konusu yapılmadığını, ancak davalı M. L. Y.'ın müvekkiline ¼ hisse devri yapmadığını ileri sürerek, dava konusu 1, 2, 3, 4 nolu bağımsız bölümlerin ve 47 nolu bağımsız bölümün ¼ hissesinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı vekili, davacının edimini tam olarak ifa etmediğini, binadaki eksik ve kusurlu işler ile kira alacağı için davacı aleyhine açılan davanın derdest olduğunu, talep edilen 47 nolu dükkanın bina girişi olarak kullanıldığını, bina zemininde 4 dükkan bulunduğunu, binanın istinaf mahkemesi ihtiyacı için kiralanması hususunda müvekkilinin bir talebinin olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, taraflar arasında akdedilen 10.05.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 31.08.2009 tarihinde iskân ruhsatı alınarak teslimi gereken işyeri bloklarının, 26.04.2011 tarihinde teslim edildiğini, sözleşmede gecikme halinde her ay 5.000.00 TL ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının ödenmediğini, eksik ve kusurlu ifa olduğunu, müvekkiline verilmesi gereken dubleksteki hissenin verilmediğini ileri sürerek, eksik ve kusurlu işler ile geç teslim nedeniyle şimdilik 170.000.00 TL' nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davalılar vekili, edimin sözleşmeye uygun ifa edildiğini, gecikmenin arsa sahiplerinin rızası ile kira konusundaki beklentiden ince işlerin durdurulmasından kaynaklandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, tüm bina için 26.04.2011 tarihinde yapı kullanma izninin alınıp, % 50 paylaşım oranına uygun teslimin yapıldığı, 1, 2, 3, 4 nolu bağımsız bölümlerin davacı yüklenici adına tescil koşullarının oluştuğu, sözleşmenin 15. maddesindeki inşaatın teslim süresinin gecikmesi halinde mal sahiplerinin her birine aylık 5.000,00 TL ödeneceği, gecikme 6 ayı geçerse arsa sahiplerinin akti feshedebileceği hükmüne rağmen, iş sahiplerinin, iş geciktirildiği halde akti feshetmedikleri, "Anlaşmadır" başlıklı protokol ile teslim süresi ve iskân alım tarihini, 30.10.2009 tarihine erteleyerek, ifayı bekledikleri, arsa sahibi M. L.Y.'ın, gecikme tazminatı talebinin 6 ay ile sınırlı olduğu, talebin sözleşmedeki maktu kira olduğunun anlaşıldığı, binanın kiralanması işleminin Bakanlıkça onayı için 15.06.2010 tarihine kadar beklendiği, olumsuz cevap üzerine inşaata devam edilerek binanın tamamlandığı ve dinlenen tanık beyanlarına göre kiralama için beklenen sürenin arsa maliki M. L. Y.'ın bilgisi dahilinde olduğu, her ne kadar "Anlaşmadır" başlıklı belgeye göre süre bitim tarihi 30.10.2009 ise de, Bakanlığın "projenin tadilat kaydı ile kabul edildiği" yazısının tarihinin 26.11.2009 olup, sürenin bittiği tarihten sonra olduğu, 15.06.2010 tarihinden itibaren gecikme süresinin yeniden başladığı ve 6 aylık maktu kira tazminatının arsa sahibi tarafından talep edilebileceği, fiilen bina girişi olan ve fakat 47 nolu dükkan olarak projelendirilip, arsa payı verilmiş olan bağımsız bölümün, proje tadilatı ile bina girişi olarak düzenlenmesinin, bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatı ile sağlanabileceğinden, fiili durumun sözleşmeye, tarafların başlangıç iradelerine ve bu iradenin devam ettiğini gösteren "Anlaşmadır" başlıklı harici protokolün birinci maddesine, kullanıma ve estetiğe uygun olduğu anlaşılmakla, gerektiğinde fiili durumun korunması gerektiği belirtilerek, asıl davanın kabulü ile, 1, 2, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin tamamı ile 47 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün 1/4 hissesinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, tapu kaydının beyanlar hanesine ''47 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm, bina girişi olarak kullanılmaktadır'' ibaresinin eklenmesine; birleşen davanın kısmen kabulü ile, 30.000,00 TL gecikme tazminatının davalı şirketten tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, davalı M.. A.. yönünden husumet yönünden davanın reddine dair verilen karar, asıl davada davacı-birleşen davada davalı şirket vekili ve asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 26.02.2014 tarih ve 2013/8795 Esas, 2014/1371 Karar sayılı ilamıyla, asıl davada davacı-birleşen davada davalı şirket vekilinin tüm, asıl davada davalı-birleşen davada davacı M. L.Y. vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddiyle, taraflar arasında akdedilen 10.05.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içinde inşaatın yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak arsa sahiplerine teslim edileceğinin öngörüldüğü, 26.05.2009 tarihli “Anlaşmadır” başlıklı ek sözleşmenin 4. maddesinde 30.10.2009 tarihine kadar alınması kararlaştırılan yapı kullanma izin belgesi, 26.04.2011 tarihinde alındığından bu tarihe kadar kira tazminatı yönünden yüklenici aleyhine temerrüt oluştuğunun kabulünün gerektiği, 10.05.2006 tarihli sözleşmenin 15. maddesinde inşaatın teslim süresinin gecikmesi halinde mal sahiplerinden herbirine her ay için 5.000,00 TL ödeme yapılacağı, gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde arsa sahiplerinin akdi fesih edebileceğinin hüküm altına alındığı, buna göre, gecikilen 6 aylık süreden sonrada arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmediği sürece devam eden gecikme için de rayiç kira bedeli üzerinden kira tazminatı talep etme haklarının bulunduğunun gözetilmemesinin doğru olmadığı, 10.05.2006 tarihli sözleşmeyi birleşen davada davalı M.. A..'ın müşterek borçlu müteselsil kefil olarak imzalaması nedeniyle sözleşme hükümlerinden sorumlu olmasına rağmen, bu davalı yönünden birleştirilen davanın husumet nedeni ile reddine karar verilmesinin ve asıl davayla ilgili kurulan hükümde birlikte ifa kuralına göre karar verilmemesinin hatalı olduğu belirtilerek, asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi yararına bozulmuştur.
Taraf vekilleri, karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nın 440. maddesinde sayılan hallere uymayan, birleşen davada davalı M.. A.. ve asıl davada davacı vekilinin tüm, birleşen davada davalı yüklenici şirket ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Birleşen davada davalı yüklenici vekilinin gecikme tazminatına ilişkin karar düzeltme itirazları yönünden;
Taraflar arasında imzalanan 10.05.2006 tarihli sözleşmenin 15. maddesi "İnşaatın teslim süresinin gecikmesi halinde mal sahiplerinden her birine her ay için 5.000,00 TL ödenecektir. Gecikme 6 ayı geçerse arsa sahipleri akdi feshedebilirler." hükmünü içermekte olup, birleşen davada davacı arsa sahibi, 19 ay 25 günlük süre için aylık 5.000,00 TL gecikme tazminatının tahsilini istemiştir. Dairemizin anılan bozma ilamıyla gecikme tazminatının 6 ay için sözleşmede kararlaştırılan miktardan, sonrası için ise aylık rayiç kira bedeli üzerinden talep edebileceği belirtilmiştir. Bu durumda, mahkemece, bozmada değinilen bu hesaplamanın, birleşen davada davacı tarafça gecikme tazminatı için aylık 5.000,00 TL istendiği gözönünde bulundurularak, ilk 6 aylık dönem için 5.000,00 TL, sonrasında ise, birleşen davada davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin rayiç aylık kira bedellerinin toplamı bilirkişi aracılığıyla hesaplanarak, HMK' nın 26. maddesinde düzenlenen taleple bağlılık kuralına uygun şekilde tazminata hükmedilmelidir.
3- Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin karar düzeltme itirazlarına gelince;
Birleşen davada davacı vekilinin eksik ve ayıplı işler nedeniyle tazminat istemi yönünden hükme esas alınan bilirkişi kök ve ek raporları, bodrum, otopark, izolasyonlu tuğla kalemleri yönünden çelişkili olup, birleşen davada davacı vekilince dava dilekçesinde somutlaştırılarak sunulan iddialar kök bilirkişi raporunda denetime elverişli olarak açıklanmadığı gibi, bu rapora yapılan itirazlar ek bilirkişi raporunda da karşılanmamış ve mahkemece bu itirazların nasıl giderildiği kararın gerekçesinde usulünce değerlendirilmeden iddiaları cevaplandırmayan ve denetime elverişsiz raporlara dayalı olarak hüküm tesis edilmiştir. 10.05.2006 tarihli sözleşmenin 1 ve 16. maddeleri uyarınca eskiz projeler, sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır. Birleşen davada davacı vekilince tüm yargılama boyunca bodrumların eskiz projeye aykırı yapıldığı iddia edilmiş olmasına rağmen, bu iddiaya ilişkin talebin ne gerekçeyle reddedildiği bilirkişi raporlarından ve karar gerekçesinden anlaşılamamıştır.
Bu durumda, mahkemece, eskiz projesi, mimari proje ve tadilat projesi temin edildikten sonra mahallinde keşif ve inceleme yapılarak, projelerde birleşen davada davacı arsa sahibinin imzasının bulunup bulunmadığı da gözetilerek eksik ve ayıplı işlere yönelik anılan kalemler noktasında sözleşmeye, eskiz projeye ve projeye aykırılık olup olmadığı hususlarında bilirkişiden itirazları da cevaplandırır nitelikte ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru olmamıştır.
4- Mahkemece, taraflar arasındaki 26.05.2009 tarihli "Anlaşmadır" başlıklı ek sözleşmeye dayanılarak, tapu kaydının beyanlar hanesine ''47 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm bina girişi olarak kullanılmaktadır'' ibaresinin eklenmesine karar verilmiştir.
"Beyanlar" başlıklı TMK'nın 1012. maddesi hükmü "Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır" şeklindedir. Yasanın sözü edilen bu hükmü uyarınca genellikle tapu kütüğüne yazılarak alenileştirilmesinde fayda umulan hukuki ilişki ve fiili durum şeklinde tarif edilen her beyanın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilebilme olanağı yoktur. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünün beyanlar hanesine "beyanda" bulunulabilmesi için ya TMK'da bir hüküm olması veya özel kanunlarda bu konuda bir hükme yer verilmesi yahut Tapu Sicil Tüzüğü'nde bir düzenleme yapılmış olması gerekir. Tapu Sicil Tüzüğü'nün 60. maddesi hükmü gereğince de kütüğün beyanlar sütununa ancak mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar yazılabilir.
Tapu kaydında 47 nolu bağımsız bölüm olarak görünen yer, bina girişi olarak kullanılmakta olsa da, bu durumun mimari projeye aykırı olduğu ve proje tadilatı yapılması gerektiği açıktır. Bu durumda mahkemece, mimari projeye aykırı kullanım durumunun, beyanlar hanesine şerh verilmesi doğru olmamıştır.
Mahkeme kararının, Dairemizin anılan ilamında belirtilen bozma sebeplerine ek olarak, yukarıda açıklanan sebeplerle de bozulması gerekirken, bu hususların bozma gerekçesine eklenmemesi doğru olmadığından, birleşen davada davalı yüklenici şirket vekili ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile kararın ilave gerekçe ile bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen davada davalı M.. A.. ile asıl davada davacı vekilinin tüm, birleşen davada davalı yüklenici şirket ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi vekillerinin diğer karar düzeltme itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen davada davalı vekilinin (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile adı geçen taraflar yararına (4) numaralı bentte açıklanan nedenlerle re'sen, kararın ilave gerekçe ile BOZULMASINA, asıl davada davalı-birleşen davada davacıdan alınan karar düzeltme peşin harcının istek halinde iadesine, asıl davada davacı G. İnş. San. Tic. Ltd. Şti.'den alınması gereken karar düzeltme harcı peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, birleşen davada davalı M.. A..'dan 52,40 TL harç ve takdiren 226,00'şar TL para cezasının karar düzeltme isteyenler asıl davada davacı G. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. ve birleşen davada davalı M.. A..'dan alınarak Hazine'ye gelir kaydedilmesine, 15.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.