MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali, tescil tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
.
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatif üyesi iken haksız şekilde ihraç edilince yargıya başvurduğunu ve ihraç kararını iptal ettirdiğini, ihraç davası devam ederken çekilen kur'a ile evlerin dağıtıldığını, davacıya herhangi bir daire tahsisi yapılmaması nedeni ile çekilen kur'anın iptali için dava açıldığını, aradan zaman geçmesi nedeni ile fahiş zarar doğacağı gerekçesiyle TMK'nın 2. maddesi neden gösterilerek davanın reddedildiğini, onama kararında "ihraç edilip dönen üyenin kooperatiften konut isteme hakkının her zaman mümkün bulunmasına ve aynı nitelikte konut verilmemesi halinde farkın tazmin edilmesini isteyebilecek olmasına" denmek sureti ile işbu davaya yasal zemin hazırlandığını, bu karar üzerine ihtarnameyle dava esnasında tedbir konan boş dairenin davacıya tesliminin talep edildiğini ve bu hususta 5 günlük süre verildiğini, ancak 5 günlük süre içerisinde herhangi bir işlem yapılmadığını ileri sürerek, davalı kooperatifçe ayrıldığı ifade edilen veukuk Mahkemesi'nin 2006/285 Esas numaralı dosyası ile tedbir konan dairenin kaydının iptali ile davacı adına tescilini ve normal daire ile bu daire arasındaki değer farkının tespiti ile tahsilini, tescili mümkün olmazsa normal dairenin emsal değerinin tahsili ile dava gününe kadar mahrum kalınan emsal bir daire kirasının tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının müvekkili Kooperatife borçlu durumda olduğunu, kooperatif üyelerine binaların elektrik, su, zemin ve mutfak imalatları yapılmadan kur'a çektirilip, elektrik sıva altı yapıldığı, diğer tüm işlerin üyelerce yapıldığını, davacının iddia ettiği dava konusu yerin bağımsız bölüm değil daire olduğunu, kat mülkiyeti tapularının henüz alınmadığını, taşınmazın halen tapuda arsa olarak kayıtlı olduğunu, konutların dağıtımı ile ilgili hususların genel kurul kararına dayalı olduğunu, davacının para ödemeden konut sahibi olmak istediğini, davacının genel kurul tarihinden itibaren yasal süresinde bu davayı açmadığını ve kendisine yüklenen edimleri yerine getirmeden tescil talep etmesinin kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı kooperatif kayıtlarına göre yapılan işlemlerde yasalara aykırı bir hususun bulunmadığı, 17.02.2007 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısı gündeminin 9. maddesinde davacı hakkında görüşme açıldığı, borçları defaten yatırılması halinde üyeliğe kabulünün oybirliği ile kabul edildiği, davacının kira talebinin yerinde olmadığı, ödeme tarihi itibari ile genel kurullarda alınan faizleri ile birlikte aidatlarını ödemesi sonrasında kooperatiften talepte bulunabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Dava, tapu iptali tescil, mümkün olmazsa daire bedelinin tahsili ve kira kaybının tahsili istemine ilişkindir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Somut olayda, 13.02.2014 havale tarihli bilirkişi raporunda, davacının üyeliği devraldığı Ali Kocaman'ın 194,36 TL aidat ödemesi dışında davacının ödemesinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Davacının, tapu iptali tescil mümkün olmazsa daire bedelinin tahsili isteminin konut karşılığı tazminat istemini içerdiğinin kabulü gerekir.
Bu durumda mahkemece, davalı kooperatif anasözleşmesinin, devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülüklerinin yeni ortağa geçeceğine ilişkin 17/3. maddesi doğrultusunda, üyeliğini davacıya devreden şahsın ödemeleri dikkate alınarak yukarıda belirlenen formül uyarınca davacının isteyebileceği tazminat ile ilgili rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, az da olsa yapılmış olan ödeme gözden .../...
arak yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Öte yandan, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir.
Bu durumda mahkemece, davacı gibi kooperatife borcu olan üyelere bağımsız bölümlerinin tahsis edilip edilmediği, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediği araştırıp, kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli isteyebileceğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu istem ile ilgili soyut “ kira talebinin yerinde olmadığı” gerekçesine dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Öte yandan, tasfiye haline girdiği anlaşılan kooperatifin unvanına dava tarihinde yürürlükte bulunan 6762 sayılı TTK'nın 439/son (6102 sayılı TTK'nın 533/son) fıkrası uyarınca eklenmesi gereken "Tasfiye Halinde" ibaresinin, gerekçeli karar başlığında eklenmemesi de HMK'nın 297/1-b maddesi hükmüne uygun düşmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, alınması gereken peşin harcın istek halinde iadesine, halinde kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy