MAHKEMESİ:Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki tahsis, mümkün olmazsa tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, görevsiz ... Asliye Hukuk Mahkemesi'ne sunduğu dava dilekçesinde, müvekkilinin davalı ... Yapı Kooperatifi'ne 16 no'lu ortak olarak yönetim tarafından belirlenen ödeme planına göre ortak olduğunu, yaptığı ödemeler sonrasında her ne ad adı altında olursa olsun ek ödeme talep etmeden inşaat bitiminde A Blok, 19 no'lu dairenin kendisine teslimi konusunda yönetim kurulunun kendisine taahhütte bulunduğunu, davalı kooperatifçe iki kez müvekkilinin ihracına karar verildiğini, kesinleşen mahkeme kararıyla ihraç kararlarının iptal edildiğini, 19 no'lu dairenin kötüniyetli ve muvazaalı olarak diğer davalıya devredildiğini ileri sürerek, 19 no'lu dairenin kendisine teslimi ve adına tesciline, bunun mümkün olmaması durumunda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 50.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesi uyarınca, ortakların hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olmaları nedeniyle yönetim kurulunun bu ilkenin dışına çıkmak istemesi halinde, bu hususu genel kurul gündemine sunarak karar almak zorunda olduğunu, böyle bir genel kurul kararı bulunmadığını, davacının aidat yükümlüğünün devam ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili, dava konusu taşınmazı 16.11.2001 tarihinde devralan ...'den 01.05.2002 tarihinde aldıklarını, davacının bu taşınmaz üzerinde bir hakkı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı kooperatif vekilinin işbölümü itirazının kabulü ile dosyanın gönderildiği mahkemece, iddia, savunma ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6. maddesi uyarınca kooperatife ait bir taşınmazın satışı için kooperatif genel kurulunun karar alması gerektiği, böyle bir kararın varlığının üçüncü kişi ile yapılacak satış sözleşmesinin geçerlilik koşulunu oluşturduğu, genel kurul kararı olmaksızın davacı adına tahsisi yapılan dairenin, kooperatif ortağı olmayan davalı ...'a yapılan devrinin geçersiz olacağı, davalı kooperatif yönetim kurulunca düzenlenen taahhütname gereğince davacıya tahsis edilen A1 Blok 19 no'lu bağımsız bölümün davacıya tahsisi gerektiği belirtilerek, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydını iptaline, davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Karar, davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dava, tapu iptali tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
TMK'nın 1022. maddesinde; "Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar" denildikten sonra aynı Yasa'nın 705. maddesinde de tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller "Miras, Mahkeme Kararı, Cebri icra, İşgal, Kamulaştırma halleri ile Kanunda öngörülen diğer haller" olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanun'unda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, .../...
kur'a çekimi ile geçeceğine dair bir düzenleme olmadığı gibi, olayda...'nın 705. maddesinde öngörülen diğer istisnai haller (tescilsiz iktisap) de bulunmadığından, konut yapı kooperatiflerinde kur'a çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü mümkün değildir.
Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.
Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından, üye olmayan 3. kişilerin koooperatifin maliki olduğu taşınmazı, genel kurulun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 ve anasözleşmenin 23/9. madde hükmüne uygun satış kararı vermesi üzerine satın alması mümkün ve geçerlidir.
Somut olayda, dava konusu bağımsız bölümün 29.12.1999 tarihinde kat irtifakının kurulduğu, 09.12.2005 tarihinde "tahsis" edinme sebebiyle davalı ... adına tapuda tescil edildiği, davacının üyeliğinin davacı lehine sonuçlanan kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre davalıdan daha önce başladığı anlaşılmıştır.
Mahkemece davalı ...'ın kooperatif ortağı olmadığı kabul edilmiş ise de, gerek tapunun akitli işlem ile değil, "tahsis" edinme sebebi ile davalı ... adına tescili, gerekse davalı kooperatifin diğer davalı ...'ın ortak olduğunu kabul etmiş olması karşısında mahkemenin bu yöndeki tespitinde isabet bulunmamaktadır.
...'nın 1023. maddesi "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmünü içermektedir. Davalı ... adına tapuda yapılan tescilin akitsiz işlemlere mahsus tescil istemi belgesine dayalı yapılmış olduğu ve davacıya yapılan tahsisin, davalı ...'a göre önceye dayalı olduğu ve buna göre davacının üstün hak sahibi olduğu, anılan davalının mülkiyet sahibi kooperatiften üye sıfatıyla olmaksızın, satın alma yoluyla mülkiyet sahibi olması halinde ancak iyiniyetinin korunabileceği gözetildiğinde,...'nın 1023. maddesinden anılan davalının yararlanması mümkün değildir.
Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ...'ın tüm, davalı kooperatif vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun Yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Ayrıca, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir.
Davacının peşin bedelli ortak olduğu davacının dava dilekçesinde dayandığı kesinleşmiş mahkeme kararlarının gerekçesi ile anlaşılmış ise de, peşin bedelli ortağın kooperatif amacına ulaşıncaya kadar genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumluluğu devam eder. Dosya kapsamından davacı ortağın genel yönetim ve altyapı gideri ödediğini iddia ve ispat edemediği ve dava tarihi itibariyle kooperatife borçlu olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, kooperatif defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle davalı kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise anasözleşmenin 40. maddesi uyarınca Ticaret Sicil Memurluğu'ndan, mümkün olmazsa kooperatif anasözleşmesinin 41. maddesi uyarınca ...'nden, kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, genel kurul tutanakları, ortaklık cetvelleri, kur'a ve tahsis belgeleri celbedilip kooperatif konusunda uzman bilirkişi aracılığı ile inceleme yapılarak davalı kooperatifin genel gider borçları bulunmasına rağmen diğer ortaklara tapularını devredip devretmediği hususunda rapor alınıp, genel gider borçları bulunmasına rağmen diğer ortaklara tapularının verilmiş olduğunun tespiti halinde şimdiki gibi davacı adına tapu iptal ve tesciline, diğer ortaklara tapularının borçları bulunması sebebiyle verilmemiş olduğunun belirlenmesi durumunda ise, davacının dava tarihi itibariyle tapu iptal ve tescil isteyemeyeceği gerekçesiyle, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının davalı kooperatif adına tesciline karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin tüm, davalı kooperatif vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı kooperatif vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde davalı kooperatife iadesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı ...'dan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.