MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Vek. Av. ...
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, dava değerini 10.000,00 TL. göstererek, taraflar arasında 04.07.2005 tarihinde yapılan sözleşme ile müvekkilinin davalı kooperatife üyeliğinin ve kooperatif tarafından inşa edilecek sitede davacıya daire tahsisi yapılmasının kararlaştırıldığını, müvekkilinden daire bedeli karşılığı toplam 35.000,00 TL para tahsil edildiğini, inşaatın tamamlanıp hak sahiplerine daire teslim edilmiş olmasına rağmen daire teslim borcunun yerine getirilmediğini, 40.Noterliği'nin 2011/209 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalı taraftan dairenin teslimi bu mümkün değil ise ödenen paranın faizi ile birlikte geri verilmesini talep edildiğini fakat davalı tarafın ihtarnameye cevap vermediğini, daireyi teslim etmediğini, parayı da ödemediğini, 3. İcra Müdürlüğü'nün 2011/12910 E. sayılı takip dosyası ile ödenen paranın faizi ile birlikte talep edildiğini, fakat davalı tarafça yapılan itiraz neticesinde takibin durduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydı ile 35.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereğince davacıya tahsis edilen dairenin rayiç değeri itibariyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının müvekkil kooperatifin üyesi olduğunu, yaptığı ödemelerin üyelik aidatları olup ödeme makbuz suretlerinin bunun kanıtı sayıldığını, kooperatiften ayrılmamış olan davacının aidat olarak yaptığı ödemeleri isteme hakkının bulunmadığını, kooperatifin henüz tasfiye olmadığını, faaliyetinin devam etmekte olduğunu, arsa sahipleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca İlinin İlçesi mevkiinde kain ve tapuda 7513, 7577, 7578, 7579, 7580, 7581 sayılı parseller üzerinde üyelerin ihtiyaçlarının karşılanması için inşaat yapım işine devam ettiğini, 85 üyenin dairelerini almadığını, yeni imar durum ve mevzuatına uygun şekilde proje yaptırıldığını, projelerin Armutlu Belediyesi'ne tahsis için sunma aşamasına geldiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının davalı kooperatife ortak olduğu, ortaklık sıfatının halen devam etmekte bulunduğu, davacının davalı kooperatife ortak kabul edildiği, dosyada ihraç kararı veya istifa belgesi bulunmadığı, davacının toplam 35.000,00 TL ödeme yaptığı sonucu çıkmakta ise de kooperatif ortaklık sıfatı devam ettiğinden konut yapı kooperatifi niteliği taşıyan davalı kooperatiften " Konut payı " olarak gerçekleştirilen ödemelerin ortaklıktan ihraç veya istifa olguları söz konusu olmaksızın geri istemesinin hukuken mümkün olmadığı, dosyada mevcut
.../...
S.2
olan 04.07.2005 tarih ve 8 no'lu yönetim kurulu kararı fotokopisinden davacıya iddia edilen B Blok A girişi soldan 3. kat köşe dairenin yani dava konusu dairenin tahsis edildiği, davacıya tahsis edilen daire yerine inşaatı devam eden başka bir dairenin verilmesinin söz konusu olabileceği, davalı kooperatifin bu yolda olduğu kanaatinin hasıl olduğu, kooperatifin bu yönde açık bir beyan veya vaadine dosya kapsamında rastlanılmadığı, davacının kooperatif ortaklığı devam ettiğinden ödemiş olduğu konut bedeli toplamını talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, davacı kooperatif üyesinin kendisine konut verilmemesinden kaynaklanan tazminatın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekilince dava dilekçesinde, müvekkili tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsis edilen dairenin rayiç değerinin tahsili istenmiş olup, mahkemece istem, ödenen paranın iadesi istemi olarak kabul edilerek sonuca gidilmiştir. Taraf vekillerinin, davacının davalı kooperatifin üyeliğinden çıktığı ya da çıkarıldığı yönünde herhangi bir iddiası ve savunması olmayıp, davacının kendisine tahsis edilen dairenin rayiç değerinin tahsilini talep etmiş olmasından, konut karşılığı tazminat istediği açıktır.
Dosya kapsamından, davacı üyeye B Blok A giriş soldan 3. kat köşe dairenin tahsis edilmiş olduğu, davalı tarafça, kooperatifin inşaat yapım işine devam edildiği, 85 üyenin tapusunun verilemediği ve yeni imar durumuna uygun projelerin ilgili Belediye Başkanlığına sunulması aşamasına gelindiği savunulmuş olup, bir kısım parseller üzerinde başlanacak inşaatlara ilişkin genel kurul karar örnekleri sunulmuştur. Davacıya tahsis edilen B Bloktaki dairenin inşaatı biten parseller üzerinde olup olmadığı, başka bir üyeye verilip verilmediği, inşaat başlanacak parseller üzerinde olup olmadığı hususlarında dosyada herhangi bir delil ve belge bulunmayıp, mahkemece de bu yönde bir araştırma yapılmamıştır.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, ortak için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
1-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
.../...
S.3
2-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
3-Bundan sonra yukarıda (1.) maddesinde bulunan değerden (2.) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.
4-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (2.) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
5- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2.) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (3.) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (4.) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (4.) maddesinde bulunan miktar (3.) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (2.) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (4.) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.
Bu durumda mahkemece, davacıya tahsis edilen dairenin bulunduğu B bloğun inşaatının yapılıp yapılamayacağı, genel olarak inşaatın hukuki durumu, kendilerine tahsis yapılan üyelere tahsisin hukuki dayanaktan yoksun olup olmadığı araştırılıp inşaatın tamamı imar mevzuatına ve projeye aykırı ise davalı kooperatifin hiçbir üyesine imara uygun konut tahsis edemediğinin, dolayısıyla davacının da bu duruma eşitlik ilkesi gereğince katlanması gerektiğinin ve konut karşılığı tazminat talep hakkı olmadığının kabulü ile bu gerekçe ile davanın reddine, diğer üyelere imara uygun konut tahsis edildiğinin belirlenmesi durumunda ise, davalı kooperatifin genel kurul tutanakları, faaliyet raporları, varsa bu konuda varsa devam eden davalar incelenerek ve gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılarak, genel kurullarda tüm blokların inşaatı bittikten sonra üyelere dairelerin teslimine başlanacağına mı, yoksa inşaatı biten her bir bloğun üyelerine, diğer blokların inşaatı devam ederken teslim yapılacağına dair mi karar alındığı, her iki yönde bir karar alınmamışsa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde yer alan nispi eşitlik ilkesi uyarınca fiili uygulamanın ne yönde oluştuğu üzerinde yeterince durularak, inşaatı biten her bir bloğun üyelerine hemen daire teslimine ilişkin karar ya da uygulama var ise nispi eşitlik ilkesinin ve konut karşılığı tazminat alacağının bu ilkeye dayalı ön koşulunun bu karar ya da uygulama çerçevesinde ele alınması gerekir.
Bu incelemenin sonucuna göre, davacıya dairesinin teslim edilip edilmeyeceğinin B Blok üyeleri arasındaki nispi eşitlik ilkesi uyarınca somut delillerle kesin olarak belirlenmesi, B Bloktan ya da başka bir bloktan konut tesliminin mümkün bulunmadığının tespiti halinde davacının konut yerine tazminat talep hakkı doğduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan 5 aşamalı formüle göre belirlenecek tazminata hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır.
.../...
S.4
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy