MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Asıl dosyada davacı vekili, müvekkiline ait taşınmaza inşaat yapılması konusunda davalılardan ... şirketiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, buna bağlı olarak şirkete taşınmazın devredildiğini, ancak taşınmaza herhangi bir inşaat yapılmadığını, davaya konu taşınmazı diğer davalı ...'e muvazaalı olarak devrettiğini, sözleşme yapıldıktan sonra inşaata reklam tabelasının asıldığını, bu sebeple davalıların taşınmazda kat karşılığı inşaat yapılacağından haberdar olduklarını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, davalılardan ... üzerindeki tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini, 10.000,00 TL zarar bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Birleşen dosyada davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı iyiniyet kuralları içerisinde asıl dosyada davalı yükleniciye devrettiğini, asıl dosyada davalı yüklenici şirket tarafından taşınmaz üzerine birleşen dosyada davalı tarafından ipotek konulduğunu, davalı bankanın da bunu bilerek ipotek almasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığını ileri sürerek, taşınmaz üzerine konulan ipoteğin fekkini ve kaldırılmasını, taşınmaz üzerinde bulunan diğer şerhlerin silinmesini talep ve dava etmiştir.
Asıl dosyada davalı ... vekili, taşınmazı muvazaalı olarak devralmadığını, taraflar arasındaki sözleşmeden haberdar olmadığını, müvekkilinin ekonomik durumunun yurt dışında çalışması sebebiyle iyi olduğunu ve ileriye yönelik yatırım amaçlı taşınmazı aldığını, iyi niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl dosyada davalı ... Harita İmar İnş. Otomotiv. Teks. San. ve Tic. Ltd. Şti. temsilcisi, davacıyla kat karşılığı inşaat yapılması için sözlü olarak görüştüklerini ve adi yazılı şekilde sözleşme yaptıklarını, ardından davacı ile karşılıklı olarak sözleşme yapmaktan vazgeçtikleri, bu nedenle noterde sözleşme yapmadıklarını, daha sonrasında davacıdan davaya konu taşınmazı parasını vererek satın aldıklarını, bu sebeple kat karşılığı inşaat yapmak amacıyla taşınmazı aldıkları yönündeki iddiayı kabul etmediklerini, ardından taşınmazı diğer davalı ...'e sattıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Birleşen dosyada davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, tapuda davalı yükleniciye pay devrinin yapılmış olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir sözleşme haline geldiği, davaya konu taşınmazda inşaat yapımına başlanılamadığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davalılardan ... in taşınmazı satın aldığı tarihlerde yurt dışında çalıştığı ve ekonomik durumunun iyi olduğu, tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konulduğuna dair şerh bulunmadığı, davalılar arasında yakınlık ve akrabalığı bulunduğunun da ispatlanamadığı dikkate alınarak davalı ...'in de taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ... Ltd. Şirketine devredildiğini bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin ispatlanamadığı, tazminat talebinde bulunmuş ise de, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi sebebiyle tazminat talebinin de reddine karar verilmesi gerektiği, davaya konu taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesine dair şerh bulunmaması, davalı bankanın kötüniyetli olduğunun ispatlanamaması, henüz dava tarihi itibariyle ipotek borcunun ödenmemiş olması nedeniyle birleşen dosyada davacının talebinde haklı olmadığı gerekçesiyle, asıl dosyada davanın kısmen kabulü ile, davalı ... Ltd. Şti. ile davacı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, tapu iptali ve tescil ile tazminat taleplerinin reddine, birleşen dosyada davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Birleşen davada davacı vekilinin temyiz istemleri yönünden;
a) 675 sayılı Olağanüstü Hâl Kanun Hükmünde Kararnamesi'nin ''dava ve takip usulü'' başlıklı 16/1. maddesine göre; 20.07.2016 tarihli ve 2016/9064 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla ülke genelinde ilan edilen olağanüstü hal kapsamında yürürlüğe konulan kanun hükmünde kararnameler gereğince kapatılan kurum, kuruluş, özel radyo ve televizyonlar, gazete, dergi, yayınevi ve dağıtım kanalları ile bunların sahibi gerçek veya tüzel kişiler aleyhine 17.08.2016 tarihinden önce açılan davalar ile bu kapsamda Hazine ile Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne husumet yöneltilen davalarda mahkemelerce, 15.08.2016 tarihli ve 670 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Alınması Gereken Tedbirler Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 5. maddesi uyarınca dava şartı yokluğu nedeniyle red kararı verileceğinin düzenleme altına alındığı, birleşen davada davalı şirketin bu kapsamda anılan Kanun Hükmünde Kararnamelere ekli listede belirtilen şirketler arasında olduğu anlaşıldığından mahkemece, davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
b) Bozma nedenine göre, birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
2- Asıl davada davacı vekilinin temyiz istemleri yönünden;
a) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
b) Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.
Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.10.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/13 Karar sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Oysa, davalıların henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcı, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunması mümkün değildir.
Bu durumda mahkemece, davalının tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebi yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeyle karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, mahkemece verilen hükmün re'sen BOZULMASINA, (1-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, (2-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.