....
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı mirasçıları vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen 13.09.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, arsa sahibi müvekkiline ait olacağı kararlaştırılan dükkan ve bağımsız bölümlerin tapuda müvekkili adına tescil edilmediğini ileri sürerek, müvekkiline isabet eden 1 dükkan ve 3 dairenin müvekkili adına tapuya tescilini, aksi halde sözleşmenin iptali ile davalı adına devir edilen tapu hissesinin iptalini ve müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiş, 18.03.2010 tarihli (harcı alınmış) dilekçesiyle, ... adına kayıtlı zemin kat 1 nolu dükkan, ... adına kayıtlı 2. kat 5 nolu bağımsız bölüm ve ... adına kayıtlı 3. kat 7 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini istediklerini açıklayarak, bu kişileri davaya dahil etmiştir.
Davalılar vekilleri, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece, davalılar ...., ..., ... ve ... hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davacı arsa sahibi ile yüklenici ve diğer taşınmaz maliklerinin, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı ve kimin ne kadar pay sahibi olacağı konusunda anlaştıkları ve buna göre kat mülkiyeti kurulduğu gerekçesiyle de diğer davalılar hakkında açılan davanın reddine dair verilen karar, davacı mirasçıları vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 13.10.2014 tarih ve 2014/7370 E. 2014/6224 K. sayılı ilamıyla, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin arsa sahibi tarafından verilen vekaletname ile yürütüldüğü, dolayısıyla hangi dairenin kime ait olacağı konusunda taraflar arasında bir anlaşma olduğuna ilişkin mahkeme gerekçesinde isabet bulunmadığı, bu durumda, davacı tarafın paylaşımın sözleşmeye uygun yapılmadığı ve yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı hareket ettiği yönündeki iddiasına ilişkin olarak uyuşmazlığın esasına girilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davacı yararına bozulmuştur.
.../...
S.2.
Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, sözleşme uyarınca, arsa sahibi adına tescil edilmesi gereken zemin kattaki dükkanın ... adına, 2. kat 5 nolu dairenin .... ve ... adına, 3. kattaki 7 nolu dairenin ise ... adına kayıtlı olduğu, inşaatın %100 oranında tamamlandığı ve dairelerde ikamet edildiği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve tapu iptal tescil talebinin kabulünün mümkün olmadığı, davacının gerekirse tazminat davası açabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı mirasçıları vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar murisi ... ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen 12.09.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, zemin kattan caddeye 4 metre cephesi olan ve derinliği arsa boyunca devam eden bir adet dükkan ile dükkan üzerindeki kısma gelen 1, 2 ve 3. katlardan birer dairenin arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye konu parselin komşu parsel ile tevhid edilmesi ihtimaline binaen 13.09.2007 tarihli ek sözleşme imzalanmış ve esas sözleşmedeki paylaşım şekli tadil edilmiş ise de, komşu parsel ile tevhid işlemi gerçekleşmediğinden, ek sözleşme yürürlüğe girmemiş ve yapı fiilen 12.09.2005 tarihli esas sözleşmeye uygun olarak inşa edilmiştir. Sözleşme uyarınca, arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin, 12.09.2008 tarihli kat irtifakı listesine göre, zemin kattaki 1 nolu dükkan (caddeye 4 metre cephesi ve arsa boyunca derinliği olan kısmı) ile 1. kattaki 3, 2. kattaki 5 ve 3. kattaki 7 nolu daireler olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Kat irtifakı tesisi ve sonraki tarihli intikaller ile son durumda zemin kattaki 1 nolu dükkan davalı ..., 2. kattaki 5 nolu daire davalı.... ve ..., 3. kattaki 7 nolu daire ... adına tescilli bulunmaktadır. Arsa sahibi adına ise kat irtifakıyla 1. kattaki 2 ve 3 nolu daireler tescil edilmiş olup, davacı taraf, sözleşme uyarınca kendisine düşmeyen 1. kattaki 2 nolu daireyi yükleniciye devre hazır olduğunu bildirmiştir.
Taraflar arasıdaki uyuşmazlık son kayıt maliki davalılar ...,....ve ...'ın, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler olup olmadıkları ile aynı Yasanın 1023. maddesi gereğince iyi niyetli sayılıp sayılamayacakları noktasında toplanmaktadır. Genel olarak, tapu sicilindeki bir kaydın yanlış olduğunu bilmeksizin bu kayda dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kimse iyi niyetlidir, tapu sicilindeki mevcut yanlışlık kendisine karşı ileri sürülemez. Bir diğer ifadeyle, taşınmazın malikini gösteren tapu sicilindeki kayıtlara (tescile) karşı, bu kayıtlar gerçek hak sahipliği durumunu göstermese (yolsuz tescil olsa) bile, iyi niyet tam olarak korunmuştur. Buna göre; tapuda bir taşınmazın maliki görünen kişinin gerçek hak sahibi olmadığını bilmeyen ve gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmayan kişi, bu kişinin kendisine tanıdığı ayni hakkı, tasarruf yetkisi eksikliğine rağmen kazanacaktır. Görüldüğü üzere, kanun koyucu tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi”ni benimsemiştir. Bir kimse iyi niyetle, bu kayıtlara güvenerek bir hukuki işlem yapmış ise, kişi korunur ve hak sahibi olur; yeter ki bu kişi, kendisine düşen dikkat ve özeni göstermiş olsun. Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3/1. maddesi uyarınca Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Bu itibarla iyi niyetli olunmadığı, başka
.../...
S.3.
bir ifadeyle kötü niyetli olunduğu hususunu ispat külfeti bu iddiada bulunana aittir. Ancak, aynı maddenin ikinci fıkrasında belirtildiği üzere, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu doğrultuda, Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 14.02.1951 tarih ve 1949/17-1951/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “Vakıa ve karinelerden, olayda halin icapları veçhile kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş kimsenin eski Medeni Kanunun 931. maddesinden (yeni TMK. m.1023) yararlanamayacağı ve bu hususun mahkemece re'sen nazara alınacağı...” şeklindeki görüş benimsenmiştir. Yine bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı ilkeleri” Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.11.1991 tarih ve 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş; bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda ve davacı tarafın buna ilişkin iddiaları da dikkate alınarak, kayıt maliki davalıların iyiniyetli olup olmadıkları incelenip araştırılmaksızın ve hükmün gerekçesinde bu husus tartışılmaksızın, sırf dava konusu bağımsız bölümlerin, adı geçen davalılar adına kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davacılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı mirasçılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı mirasçılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.12.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy