MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak, tapu iptali davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı birleşen 2007/284 esas sayılı davanın reddine, asıl ve diğer birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün asıl ve birleşen 2008/399 E. sayılı davalarda davalılar vekillerince duruşmalı, birleşen 2007/284 E. sayılı davada davacı vekili ve karşı davada davacı vekili, 2008/2 E. sayılı davada taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davalı birleşen daavalarda davalı ve davacılar vekili Av. ..., davalı asıllardan ... ile temyiz talebinde bulunan asıl davada davacı birleşen davalarda davacı ve davalılar vekili Av. ... gelmiş, tebligata rağmen diğer taraflardan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-KARAR-
Asıl davada davacı arsa sahipleri vekili, davalılardan Fikri ve Haluk'la müvekkillerinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, yüklenicilerin daha sonra sözleşmedeki haklarını davalı kooperatife devrettiğini, yüklenicilerin inşaatı süresinde teslim etmediğini, sözleşme ve projeye aykırı imalatlar bulunduğunu, sözleşme dışı imalatlardan davacılara verilmesi gereken payın verilmediğini, inşaatta eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek sözleşme dışı yapılan imalatların projeye uygun hale getirilmesi aksi halde bedeli, geç teslim kira tazminatı, eksik ve ayıplı imalatlar bedeli ve olmak üzere toplam 10.000 YTL nin kira alacağı yönünden ait olduğu ay ve yıllar diğer kalemler yönünden 31.12.2003 teslim tarihinden itibaren ticari faizi ile tahsilini talep ve dava etmişlerdir.
Asıl davada davalılar vekili, inşaatın süresinde teslim edildiğini eksik ve ayıplı imalat bulunmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Birleşen 2008/399 E sayılı dosyada davacı arsa sahipleri vekili, asıl davadaki taleplerine ek olarak toplam 517.500 YTL'nin kira alacağı yönünden ait olduğu ay ve yıllar diğer kalemler yönünden 31.12.2003 teslim tarihinden itibaren ticari faizi ile davalılardan tahsilini talep ve dava etmişlerdir.
Birleşen 2008/399 E.sayılı davada davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.
Birleşen 2007/284 E sayılı dosyada davacı ... vekili arsa sahiplerinin dairelerine fazla imalat yaptığını, davalı ...'nın sözleşme gereği yükleniciye verilmesi gereken 10 nolu bağımsız bölümü teslim etmediğini, geç teslim nedeniyle zarara uğradıklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 8.000 YTL fazla imalat bedeli, 10 nolu bağımsız bölümün davacı ... adına olan tapu kaydının iptali ile Fikri adına tescilini, 1.500 YTL geç teslim tazminatının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir. Karşı davada davacı ... vekili, 22.05.2001 tarihli sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep etmiştir.
Birleşen 2008/284 E. sayılı dosyada davalılar vekili alacağın zaman aşımına uğradığını, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, inşaatta eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu yüklenicinin tapu iptal tescil talep edemeyeceğini, davacının hiçbir alacağı bulunmamakla birlikte ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/41 E sayılı dosyasındaki alacakları ile takas ve mahsup yapılmasını savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Birleşen 2008/2 E. sayılı dosyada davacı kooperatif vekili müvekkilinin arsa sahiplerinin dairelerine fazla imalat yaptığını, davalı ...'nın sözleşme gereği yükleniciye verilmesi gereken 10 nolu bağımsız bölümü teslim etmediğini, geç teslim nedeniyle zarara uğradıklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000 YTL fazla imalat bedeli, 10 nolu bağımsız bölümün davacı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tescilini, 2.000 YTL geç teslim tazminatının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Birleşen 2008 /2 E. sayılı dosyada davalılar vekili davanın reddini istemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre taraflar arasında imzalanan sözleşme ve ek sözleşmeler kapsamında asıl dava ve birleşen 2008/399 E. sayılı dava bakımından arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediği, sözleşme dışı kazanımların mevcut olduğu, inşaatta eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu, birleşen 2007/284 E. sayılı dosyada davacı ...'nin sözleşmeden kaynaklı hak ve alacaklarını kooperatife devrettiğinden hak talebinde bulunamayacağı, karşı dava bakımından karşı davacı ...'in eda davası açılacak hallerde tespit davası açmasında hukuki yararı bulunmadığı, birleşen 2008/2 E. sayılı dosyada davacı kooperatifin tapu iptali tescil ve geç teslim kira tazminatı bakımından inşaatta eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğundan talepte bulunamayacağı, sözleşme dışı fazla imalatların bedelini talep edebileceği anlaşılmakla; asıl dava bakımından davacının sözleşmeye ve projeye aykırı yapılan bağımsız bölümlerin projeye uygun hale getirilmesi talebinin, imar ve iskan ruhsatı alınmış ve düzeltilmiş olması nedeniyle reddine, tazminat davası açısından:davanın kabulü ile, davacı ... mirasçıları ..., ... için 8.000,00 TL'nin davacı ... için 1.000,00 TL'nin, davacı ... için 1.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak belirtilen oranlarda davacılara verilmesine, Birleşen 2008/399 Esas sayılı dosyası açısından davacının sözleşmeye ve projeye aykırı yapılan bağımsız bölümlerin projeye uygun hale getirilmesi talebinin reddine, tazminat talebine ilişkin davanın kısmen kabul kısmen reddi ile davacı ... mirasçıları ..., ...324.863,97 TL'nin davacı ... için 159.739,28 TL'nin, davacı ... için 6.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak, belirtilen oranlarda davacı tarafa verilmesine fazlaya dair talebin reddine, birleşen 2007/284 E. sayılı davanın reddine, karşılık davanın hukuksal yarar yokluğu nedeniyle reddine, Birleşen 2008/2 Esas sayılı davanın tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebine ilişkin davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, 22.256,15 TL'nin davalı ... mirasçıları ..., ... ve ... 'dan, 37.843,10 TL'nin davalı ...'den alınarak davacı kooperatife verilmesine, bu bedelin 2.500'er TL'sinin her bir davalı bakımından dava tarihi olan 03.01.2008 tarihinden; bakiye bedelin 19.756,15 TL 'sinin davalı ... mirasçıları ..., ... bakımından 35.343,10 TL'sinin ise davalı ... bakımından ıslah tarihi olan 11.03.2009 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada ve birleşen 2008/399 E.sayılı dosyalarda taraf vekilleri, birleşen 2007/284 E. sayılı davada davacı vekili ve karşı davada davacı vekili, 2008/2 E. sayılı dosyada taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada ve birleşen 2008/399 E davada davacılar
vekilinin, Birleşen 2008/2 E sayılı davada davacı kooperatif vekilinin, Birleşen 2007/284 E sayılı davada davacı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının, asıl davada ve birleşen 2008/399 E davada davalılar vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
1-a- 01.12.2011 tarihli bilirkişi raporunda, eksik ve kusurlu işler bedeli 147.750,00 TL hesaplanmış olup, tespiti yapılan ve bedeli hesaplanan eksik ve kusurlu işlerin bina ortak alanlarına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Her paydaşın ortak alanlarda payı bulunduğundan, bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden en fazla sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabileceği gözetilmelidir. Bu itibarla mahkemece binanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin bilirkişi raporunda belirlenen giderim bedelinden, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranında hesaplanan kısmının tahsiline hükmedilmesi gerekirken ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı imalatların giderilme bedelinin tamamından davalı yüklenicinin sorumlu tutulması doğru olmamıştır.
1-b-Davacı arsa sahiplerinin talep edebileceği geç teslim kira tazminatı bakımından ... İdare Mahkemesinin 2001/1573 E. sayılı dosyasından açılan davada davacılara ait parselinde içinde bulunduğu alanla ilgili olarak dava sonuna kadar yürütmenin durdurulması kararı alındığı, ... Gazi Belediye Başkanlığı İmar İşleri Müdürlüğünün 24.07.2002 tarihli yazısı ile davalı Kooperatife yapılmakta olan inşaatın durdurulması gerektiğinin bildirildiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır. İdare Mahkemesinin bu kararına göre yüklenici inşaata devam etmek zorunda değildir, İdare mahkemesinin yürütmeyi durdurma kararı çerçevesinde inşaatın ne kadar süre ile durdurulduğu tespit edilerek bu sürenin teslim süresine katılması gerekirken bu hususun göz ardı edilmesi doğru olmamıştır.
1-c- Davacıların sözleşme gereği kendilerine isabet eden bir kısım bağımsız bölümleri sattığı ve kiraya verdiği iddia edildiğine göre davacılarca satılan veya kiraya verilen bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı belirlenerek geç teslim kira tazminatı bakımından satılma ve kiraya verme tarihine kadar olan bedel talep edileceğinden mahkemece bu hususta yeterince inceleme yapılmadan hüküm kurulması doğru olmamıştır.
1-d- Eser sözleşmesinin bir türü olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğinin ispat külfeti yüklenicidedir. Asıl davada ve birleşen 2008/399 E. sayılı davalarda davalı yüklenici, işi daha önce teslim ettiğini savunarak gecikme tazminatı talep edilen bağımsız bölümlerin elektirik, su, doğalgaz abonelik kayıtlarına dayanmış, mahkemece, bu savunma doğrultusunda, ilgili kurumlardan sorularak, bağımsız bölümlerin elektrik ve su aboneliklerinin kuruluş tarihleri talep edilmiştir. 2.11.2014 tarihli bilirkişi ek raporunda su aboneliklerinin dava konusu binaya ait olmadığı belirtilmiş olup diğer abonelik kayıtlarına ilişkin değerlendirme yapılmamıştır. Abonelik kayıtları teslime karine olduğuna göre eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmasında isabet görülmemiştir.
1-e- Sözleşme dışı kazanımlar nedeniyle davacıların talepleri bakımından imar tadilatı nedeniyle 1 normal kat ilave edilerek 4 bağımsız bölüm, proje tadilatı (bodrum katlarda ve bahçede yapılan tadilat ile de 4 bağımsız bölüm sözleşme dışı kazanılmıştır. Davalı yüklenici kat ilavesi ile kazanılan 4 bağımsız bölümün belediyeye DOP karşılığı arsa bağışlanması nedeniyle verildiğini belirtmiştir. İlkadım Belediyesi Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğünün yüklenici ...'a hitaben 13.11.2009 tarihli yazı cevabında 2804 ada 5 nolu parsel ve 3274 ada 7 nolu parsel yeşil alan olarak belediyemize bağışlanmış olup 1512 m² ilave inşaat yapma hakkı kazanarak 11.05.2005 tarihli ve 63 sayılı yapı ruhsatla inşaatınız toplam 11644 m² ye çıkarıldığı belirtildiğine göre sözleşme dışı kazanılan bu 4 dairenin Fikri'nin bağışladığı parseller karşılığı verildiğinin tespit edilmesi halinde bu 4 bağımsız bölümle ilgili kazanımın bedelinin davacılara yansıtılmaması gerekir.
2- Birleşen 2008/2 E. sayılı dava da arsa sahipleri vekilinin fazla imalat bedeline ilişkin temyizi bakımından ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/64 D. iş dosyasında yapılan tespitte arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlere yapılan fazla imalatların bedeli hesaplanmış mahkemece hesaplanan bu bedelin kabulüne karar verilmiştir. Yüklenici tarafından inşaat ortak
alanlarında yapılan fazla imalat arsa sahiplerinin lehine olduğu kadar yüklenicinin de lehine olduğu için talep edilemez. Arsa sahiplerinin bağmısız bölümlerine yapılan fazla imalatın, yükleniciye ait bağımsız bölümlerde yapılmaması kaydıyla yüklenici tarafından 818 sayılı BK'nın vekaletsiz iş görmeye ilişkin 410 vd. (TBK'nın 526 vd.) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsili talep edilebilir. Bu nedenle mahkemece, yüklenicinin arsa sahiplerinin dairelerine yapmış olduğu fazla imalatları kendi bağımsız bölümlerine de yapıp yapmadığının araştırılarak elde edilecek sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olmuştur.
3- Birleşen 2007/284 E. sayılı davada karşı davacı vekilinin temyizi bakımından ise karşı davacı ...'in yüklenici Fikri ile imzalamış olduğu 22.05.2010 tarihli adi yazılı ek sözleşmenin geçersizliğinin tespitini istemekte hukuki yararı vardır. Mahkemece, hukuki yararının bulunduğu kabul edilerek işin esasına girilerek davanın kabulü ya da reddi yönünde bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada ve birleşen 2008/399 E. sayılı davada davacılar vekilinin, Birleşen 2008/2 E sayılı davada davacı kooperatif vekilinin, Birleşen 2007/284 E sayılı davada davacı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının, asıl davada ve birleşen 2008/399 E. sayılı davada davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (1-a), (1-b), (1-c), (1-d), (1-e) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle, asıl davada ve birleşen 2008/399 E. sayılı davada davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, Birleşen 2008/2 E sayılı davada davalılar vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, karşı davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, adı geçen taraflar yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harçların asıl ve birleşen 2008/399 E. sayılı davada davalılar -birleşen 2008/2 E. sayılı davada davalılar ve karşı davacı ...'e geri verilmesine, fazla yatırılan harçların 2008/399 E. davada davacılar ve 2008/2 sayılı davada davacılar kooperatif ile Fikri'ye iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 1.480,00 TL vekalet ücretinin bir diğerinden alınarak yek diğerine verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy