(4721 S. K. m. 706) (6098 S. K. m. 237) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60, 89)
Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Karar: Davacı, dava dışı arsa sahibi V. ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme gereğince yapılacak bloklardan B bloğun tamamen kendisine ait olacağının kararlaştırılmasına rağmen dava dışı arsa sahibinin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemek için B blok 2 no'lu daireyi muvazaalı olarak davalıya devrettiğini ileri sürerek, dava konusu 2 no'lu dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın dava dışı arsa sahibine karşı açılması gerektiğini, bahsi geçen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı olması nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacı ile dava dışı arsa sahibi V. arasında 17.01.2010 ve 26.05.2012 tarihli iki adet kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ancak bu sözleşmelerin notere onaylattırılmadığı gibi tapuya da şerh verdirilmediği, davalının ise 04.04.2011 tarihinde davaya konu B blok 1. kat 2 no'lu daireyi dava dışı tapu maliki V.'dan satın aldığı, davalının tapuya şerh verilmemesinden dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün olmadığı, yine davalının davacıdan mal kaçırmak için dava dışı V. ile birlikte hareket ettiğine ilişkin bir delil sunulamadığı ve davanın ispat edilemediği, bu nedenle davalının iyiniyetle işlem yaptığının kabulü gerektiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı temyiz etmiştir.
Arsa sahibi dava dışı V. ile davacı yüklenici C. arasında önce 17.01.2010 tarihinde adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, bu sözleşmede A blok, zemin kat, 1 no'lu daire ile A blok, 1. kat, 2 no'lu dairenin arsa sahibine ait olacağı, diğer dairelerin ise yükleniciye bırakılacağı kararlaştırılmış, keza sözleşmenin son paragrafında bağımsız bölümlerin devir aşamaları gösterilmiştir. Dava tarihinden birgün sonra aynı taraflar arasında düzenlenen 26.05.2012 günlü adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde ise, bu sefer B bloktaki dairelerin tümü ile A bloktaki 4 no'lu dairenin yükleniciye ait olacağı ifade edildikten sonra A blok 1 ve 2 no'lu dairelerin yine arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılmış, aynı maddede ferağ aşamaları da tayin olunmuştur.
Yukarıda özetlenen her iki sözleşme kapsamına göre; dava konusu B blok, 2 no'lu daire davacı yükleniciye aittir. Ne var ki, yüklenicinin böyle bir işlemde bulunabilmesi sözleşmelerin geçerli bulunmasına bağlıdır. Oysa, her iki sözleşme de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olması için TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60, 89. maddeleri uyarınca öngörülen resmi şekil şartına uygun yapılmamıştır. Bu itibarla, her iki sözleşme de resmi şekil şartına uygun olmadığından kural olarak geçersizdir. Bu husus Mahkemece ve Yargıtayca re'sen nazara alınması gereken hususlardandır. Ancak, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı ilamı uyarınca yüklenicinin inşaatı önemli oranda gerçekleştirmesi veya arsa sahibinin sözleşme gereğince tapu devir veya devirlerini yapması, bu şekilde tarafların kendilerini sözleşme ile bağlı kabul ederek ifada bulunduklarının anlaşılması halinde artık sözleşmenin geçersizliği iddiasının ileri sürülmesi iyiniyet kurallarına aykırı olur, O nedenle, mahkemece anılan içtihadı birleştirme kararı uyarınca, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin iyiniyet esaslarına aykırı olup olmadığının tespiti ile buna göre bir değerlendirme yapılmasında zorunluluk bulunmaktadır.
Mahkemece, bu hususta yapılacak incelemede, tapu kayıtları getirtilerek sözleşme gereğince yükleniciye veya onun gösterdiği üçüncü kişiye tapuda herhangi bir pay devri yapılıp yapılmadığının ve mahallinde inşaat mühendisi refakatiyle keşfen yapılacak inceleme ile de toplam inşaatın getirildiği fiziki seviyenin tespiti gerekmektedir. Yapılacak inceleme sonucuna göre; mevcut inşaatın Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı kararında öngörülen şartları taşımadığının anlaşılması halinde geçersiz sözleşme nedeniyle tescil talebinde bulunulamayacağı nazara alınarak davanın reddine karar verilmeli; aksi durumun tespiti halinde ise, dava konusu B blok 2 nolu bağımsız bölümün yükleniciye aidiyeti konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmadığından ve arsa payı karşılığı yapılan bir inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalının, Yargıtayın ve Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gözetilerek, sözleşmedeki ferağ koşullarının oluştuğunun belirlenmesi halinde dava konusunun tespit edilen harca esas değeri üzerinden harç ikmali yaptırılması hususu da gözden kaçırılmadan, ikmali halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Değinilen hususlar nazara alınmaksızın eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yanlış şekilde hükme varılması usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 30.11.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy