(6100 S. K. m. 59, 60) (4721 S. K. m. 692)
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... yönünden reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davacılar vekili ile davalı ...ve davalılar ..., ..., ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 21.09.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin sözleşme gereği dava konusu taşınmazı tapuda yüklenici adına devrettiklerini, inşaatın teslim süresi dolmasına rağmen ihtarlara rağmen inşaatın yarım bırakıldığını, yüklenicinin Düzce'den kaybolarak izini kaybettirdiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar vekilleri ile davalı asiller, sözleşmenin tarafı olmadıklarını, tapuya şerh verilmediğini ve iyiniyetli 3. kişi olduklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; inşaatın sözleşmede kararlaştırılan 36 ay içinde bitirilmediği, inşaatın yapımına başlanıldıktan sonra kat irtifakı kurulduğu, yüklenicinin kendisine bırakılacak bağımsız bölümlerin çoğunu 3. Kişilere devrettiğini yapının 1999 depreminde az hasarlı olarak tespit edilmesine rağmen davacılar tarafından gönderilen ihtarda belirtilen sürede tamamlanmadığı, bu itibarla davacıların tek taraflı fesihte haklı oldukları, 3. Kişilerin iyiniyet iddialarının yerinde olmadığı, davalılardan ...'in daha evvel ...'den dava konusu bağımsız bölümü satın aldığı ve bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından tamamlandığı ve kullanılabilir halde bulunduğu anlaşıldığından davalı ... aleyhine açılan tapu iptali tescil davasının reddi ile diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili ile davalı ...ve davalılar ..., ..., ... vekilleri temyiz etmiştir.
1-Dava konusu feshi istenen 21.09.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ... dışındaki bütün arsa maliklerinin davada taraf olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple, mahkemece yargılama sonucunda verilecek karar, sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak gösterilmeyen diğer arsa sahibinin de hukukunu etkileyecektir.
TMK'nın 692. maddesi gereğince de, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oy birliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Sözleşmenin feshi ya da iptali davası aynı madde uyarınca "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, mahkemece, müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olduğu, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahiplerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, HMK'nın 59. ve 60. maddesi hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmesi ya da davaya muvafakatlarının alınması için davacı yana süre verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf teşkili ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Karar, bu nedenlerle bozulmalıdır.
2-Bozma nedenine göre; davacılar vekili ile davalı ... dışındaki davalılar vekillerinin tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; hükmün tüm davalılar yararına re’sen BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, bozma nedenine göre davacılar vekili ile davalı ... dışındaki davalılar vekillerinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istek halinde iadelerine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.06.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)