MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
DAVA TÜRÜ : İpoteğin Kaldırılması-Satışın İptali
Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı kadın temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava; TMK m. 194 uyarınca ipoteğin kaldırılması ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davacı kadın dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu, dava konusu taşınmaz üzerine açık rızası alınmadan davalı eş tarafından davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, Erzurum 3. İcra Müdürlüğünce yapılan satış neticesinde dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davalı bankaya geçtiğini, dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve satışın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahalli mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı kadın tarafından istinaf edilmiş ve bölge adliye mahkemesi ilgili hukuk dairesince yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmazın dava açılmadan önce davalı banka adına tescil edildiği, aile konutu niteliğini kaybettiği, yerel mahkeme karar gerekçesinin isabetli olduğu gerekçesiyle davacı kadının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı kadın tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu'nun “eşlerin hukuki işlemleri’' başlıklı 193. maddesi; "Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir.
TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü "aile birliğinin" korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir.
Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konulu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aksi düşünce ile tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağı kabul edilmiş olur. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan" bir işlem için verilebilir.
Mülkiyet hakkının kazanılması ve yolsuz tescil ile ilgili hukuki düzenlemelere gelince;
Bilindiği üzere; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden ilki tescil, ikincisi sicilin aleniliği (güvenirliliği), üçüncüsü sicilin tutulması nedeniyle hazinenin kusursuz sorumluluğu ve sonuncusu ise sicilin, bir başka ifade ile tescilin, geçerli bir işleme dayalı olması yani sicilin illiyetten soyut olmamasıdır.
Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “hukuki sebebe bağlılık” prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Hukuki sebebe dayanmayan işlemler geçerli değildir. TMK'nın 1024. maddesi bu tescili yolsuz tescil olarak ifade eder.
Bu durumda; Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.
Taşınmazın cebri icra sonucu (ihale yoluyla) tapuda el değiştirmiş olması dahi geçersiz olan işleme "geçerlilik” kazandırmayacaktır. Başka bir ifade ile "ölü işlem” diriltilemeyecektir. Aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2017 tarih, 2017/2-2906 E. ve 2017/1723 K. sayılı kararında da yer verilmiştir.
Öyleyse, “geçersiz” bir işlemin icra takibine konu edilmesi ve buna bağlı olarak yapılan cebri ihale sonucu taşınmazın mülkiyetinin işlemin tarafı olan kişiye intikal etmesi hâlinde; ihale edilen kişinin işlemin geçersiz olduğunu bilmesi durumunda lehine oluşan tescilin de yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken durumunda olacağı da tartışmasızdır. (Yargıtay HGK 28.11.2019 tarih ve 2019/2-318 Esas, 2019/1238 Karar sayılı kararı)
Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren aile konulu olarak kullanıldığı, ekspertiz incelemesinin yapıldığı, ekspertiz incelemesinde taşınmazın iç mekanının gezilmediği, davacı kadının açık rızası alınmadan taşınmaz üzerine davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, davalı banka tarafından Erzurum 3. İcra Müdürlüğünün 2013/6988 esas sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığı, icra takibi neticesinde, dava konusu taşınmazın 15.01.2015 tarihinde alacaklı davalı bankaya alacağına mahsuben ihale edildiği ve 25.01.2018 tarihinde davalı banka adına tescil edildiği ve tescil işleminden hemen sonra iş bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Davalı banka tarafından davacı kadının açık rızası alınmadan TMK m. 194 maddesinde öngörülen açık hükme uyulmayarak banka lehine ipotek tesis edilmiştir. Sonrasında yapılan icra takibi sonucu taşınmazın mülkiyeti alacağa mahsuben cebri ihale ile bankaya geçmişse de davalı bankanın TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır. Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacının açık rızası alınmadan, TMK'nın 194/1. maddesine aykırı olarak tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından, cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş ... adına tesciline karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda gösterilen sebeple bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin ise ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine oybirliğiyle karar verildi.20.10.2020 (Salı)
Full & Egal Universal Law Academy