(1086 S. K. m. 428)
Dava dilekçesinde aylık kira parasının 250 liraya çıkarılmak suretiyle artırılması istenilmiştir. Mahkemece aylık kira parasının 225 liraya çıkarılması cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Bilirkişi raporunda olağan rayicin ne suretle tespit edildiği dayanakları ile açıklanmamıştır.
Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış kira sözleşmeleri ile kabul edilen bir karşılıktır. Belli bir çevrede, muntazaman ve devamlı sürelerde, yapılmış kira sözleşmelerinde, kira paralarının ulaştığı belli değere, olağan rayiç denir. O halde, olağan rayiçten söz edebilmek için bu konudaki kira paralarının, uzun süreden beri oturmuş ve yerleşmiş, kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş olması şarttır. Her an kira parası tespiti davasına konu olabilecek, konut ve işyerlerine ait kira sözleşmelerinde yer alan kira paralan olağan rayiç olarak kabul edilemez. Bu suretle olağan rayici belli etmeyen emsale dayanılarak kira parası tespit edilemez.
Bilirkişilerin ilk ödevi, dava konusu yapılan döneme ilişkin olağan rayici saptamaktır. Başka türlü bu rayici tespit mümkün olmayan hallerde, kira sözleşmesinin yapıldığı döneme ait olağan rayicin araştırılması ile işe başlanılmalıdır. Taraflar iddia ve savunmalarında aksini ileri sürmedikçe, her türlü etken dışında ve serbest irade ile yaptıkları kira sözleşmesinde belli edilen kira parasının kira sözleşmesinin ilgili bulunduğu dönemlerin, olağan rayicine uygun olduğu, kabul edilmelidir.
Kira parasının artırılması istenilen dönem için, kira sözleşmesinin yapıldığı döneme nazaran olağan rayiçte ne gibi ekonomik etkenlerle, değişiklik olduğunda, bu konuda uzman bilirkişilere tespit ettirilmelidir.
Kira parası, taşınmaz mal sermaye geliridir. Nakit sermayenin, benzeri şekilde kullanılması ile elde edilecek gelir ve bu sermayeye ödenen en çok faiz miktarı ile de karşılaştırma yapılıp bunlarda kira paralan ile ilgili olağan rayicin belli edilmesinde göz-önünde tutulmalıdır. Ancak kira sözleşmesinin yapıldığı dönem ile kira parasının tespiti istenilen dönem arasında, kiralayanın hiçbir katkısı olmadan, taşınmaz malın değerinde meydana gelen artış, kira parasının artırılması için, kiracı aleyhine bir etken olarak kabul edilemez.
Bundan ayrı, iki dönem arasında toptan eşya fiyatlarındaki artış ve bunun paranın alım gücüne etkisi ve memur maaşlarındaki kat sayının ve asgari işçi ücretlerinin artmasının olağan kira rayicine etki yapıp yapmadığı ve varsa bu etkinin derecesi toptan eşya fiyat endeksleri ile geçim endeksleri de incelenerek saptanmalıdır. Bu endekslerde belirtilen artış oranlarını aşan biçimde olağan rayiç değişikliğinin kabul edilebilmesi için özel sebeplerin bulunması ve bununda inandırıcı delillerle kanıtlanması zorunludur.
Yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm tesis edilemez.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA 13.04.1976 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy