3. Hukuk Dairesi 2009/3406 E., 2009/5660 K. ECRİMİSİL KİRA SÖZLEŞMESİ
4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 973 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 977 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 995 ]
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde, 5.500,00 YTL (ıslahen 22.662,00 YTL) tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın ecrimisil talebi yönünden kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.
Davacılar vekili; 11519 sayılı parseli müvekkillerinin 2004-2005 kira dönemine ilişkin olarak Aksaray Tarım Bölge Müdürlüğü'nden kiraladıklarını, ancak söz konusu taşınmazın davalı tarafından işgal edildiğinden bahisle, davalı tarafından elatılmasının önlenmesine ve her bir müvekkili için 1.100.00 YTL toplam 5.500.00 YTL ecrimisil tazminatının haksız işgal tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmek sureti ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Yargılama aşamasında davayı bilirkişi raporu doğrultusunda ecrimisil yönünden 17.162.00 YTL olarak ıslah etmiştir.
Davalı vekili; davacının dava hakkının bulunmadığını, müvekkilinin kötü niyetli zilyet olmadığını, müvekkilinin söz konusu parselde uzun yıllar ekip biçerek zilyet bulunduğunu, bu parseli almak için Hazine'ye başvurduğunu ve Hazine'ye ecrimisil ödediğini beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, "konusu kalmayan elatmanın önlenmesi isteği hakkında karar verilmesine yer olmadığına, ecrimisil davasının kabulü ile; toplam 22.662,00 YTL net ecrimisilin dava tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmek suretiyle davalıdan alınarak davacılara müştereken ve müteselsilen verilmesine" karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
HGK'nın 01.11.2000 tarih ve 2000/3-1341-1584 sayılı kararında; "Ecrimisil, hak sahibi zilyedin, kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır." şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre ecrimisil davası, taşınmazın maliki ya da zilyedi tarafından açılabilir. TMK'nın 973. maddesine göre; "Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir". Aynı Kanun'un 977. maddesine göre, "zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hakimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hakimiyeti kullanacak duruma gelmesi halinde devredilmiş olur".
Somut olayda; davalı 11519 parsel sayılı Hazine adına kayıtlı taşınmazı uzun süredir kullandığı iddiası ile 13.12.2004 tarihinde Mal Müdürlüğü'ne başvurarak 4070 sayılı Yasa uyarınca satın alma isteğini belirtmiş, Mal Müdürlüğü de 15.12.2004 tarihinde Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü'ne yazı göndererek 11519 parsel sayılı taşınmazın davalıya satışı için Hazine tasarrufuna bırakılmasını talep etmiştir.
Ancak, Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü 11519 parsel sayılı taşınmazı 13.12.2004-17.11.2005 dönemi için 15.11.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davacılara kiralamış ise de yer teslimi yapılmamıştır.
Dolayısıyla, davacılar, taşınmaz kendisine teslim edilmeyen (ve teslim edilmeyecek olan) kiracıdır.
Sorun bu nedenle zilyet olmayan kiracının, kiraladığı taşınmazı haklı bir nedene dayanmadan işgal eden kişiden tazminat talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere 08.03.1950 gün ve 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında, başkasının malını haklı bir nedene dayanmadan işgal edenin fiili, "haksız fiil" olarak nitelendirilmiş ve kararın sonuç bölümünde tazminat talep edebilmek için "malik veya zilyet" olmak koşulu getirilmiştir.
Davacılar, Hazine adına kayıtlı taşınmazı, Aksaray Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca kiralamış, ancak kiralananı teslim almamış, bu nedenle de taşınmazın zilyedi olmamıştır. Keşifte dinlenen tanık beyanlarına göre, davalı Ekim 2004 tarihinde bir kısmına buğday ekmiş, bu nedenle, davacılar teslim almak üzere Mayıs 2005 tarihinde taşınmaz başına geldiklerinde davalının ektiği ürün henüz hasat edilmemiştir.
Borç ilişkisi (kira sözleşmesi) sadece alacaklı ile borçlu (kiraya veren-kiracı) arasında nisbi sonuçlar doğurduğundan, üçüncü kişilere borç (yükümlülük) yüklemediğinden, ilke olarak üçüncü kişiler tarafından ihlal edilmezler.
Ancak, borç ilişkisinin (kira sözleşmesinin) konusunu oluşturan şey (kiralanan), ihlal anında alacaklının zilyetliğinde ise, bu gibi akdi ilişkilerde üçüncü şahıs kiracının zilyetliğini ihlal ederse, alacaklı kiracı üçüncü şahsa karşı tazminat davası açabilir. Ancak burada alacaklının açacağı tazminat davasının hukuki sebebi, üçüncü şahsın borç ilişkisini değil, zilyetliği ihlal etmiş olmasıdır.
Kendisine taşınmaz teslim edilmemiş ve edilmeyecek olan, bu itibarla zilyet olma imkanı bulunmayan davacının iade ile mükellef zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK'nın 995. maddesine dayanarak kötü niyetli zilyedin (davalının) elde ettiği semerelerden dolayı tazminat talep etme imkanı da bulunmamaktadır. Zira bu hükmün uygulanabilmesi için, zilyedin iade yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması gerekir. Olayda işgal edenin, yani davalının taşınmazı davacıya iade yükümlülüğü bulunmadığı gibi, zilyet olmayan kiracının taşınmazın zilyetliğinin devrini talep hakkı da bulunmamaktadır.
Tüm bu nedenle, alacak hakkına üçüncü kişilerce elatılmış bulunan zilyet olmayan kiracı davacılar, uğradığını ileri sürdüğü zarara katlanmak ya da kiralayana karşı kiralananın teslim edilmemesinden doğan zararlarının tazmin edilmesini istemek zorundadır.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.04.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy