MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve sözleşmenin iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davalı ... A.Ş. yönünden davanın reddine; diğer davalı ...Ş. yönünden kira bedelinin tespiti talebine ilişkin davanın kısmen kabulüne, diğer taleplere yönelik olarak davanın reddine dair verilen hükmün süresi içerisinde davacı ve davalı ...Ş. tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ... A.Ş. ile aralarında düzenlenen 12/11/1972 tarihli protokol ile dava konusu hizmet binasının davalıya aylık 100 TL kira bedeli ile 49 yıllığına kiralandığını, davalının kira sözleşmesinin başlangıcı olan 1972 yılından bu yana hiç ödeme yapmadığını, bu nedenle hizmet binasının aylık kira bedelinin belirsiz hale geldiğini, protokolün akde aykırılık nedeni ile hükümsüz olduğunu belirterek 12/11/1972 tarihli protokolün akde aykırılık nedeniyle iptalini, dava tarihi itibari ile aylık kira bedelinin belirlenmesini ve dava tarihinden itibaren geriye doğru beş yıllık kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 14.10.2016 tarihinde kira sözleşmesinin iptaline ilişkin talebinden vazgeçmiştir.
Davalı ... A.Ş., Türkiye Cumhuriyeti Posta, Telgraf ve Telefon İşletmesi'nin 4000 sayılı Kanun ile Türk Telekomünikasyon AŞ ve Posta İşletmesi Genel Müdürlüğü şeklinde yeniden yapılandırıldığını, ... Genel Genel Müdürlüğü ile Türk Telekom Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği dava konusu taşınmazı Türk Telekom A.Ş.'nin kullandığını, davanın Türk Telekom A.Ş'ye yönlendirilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuş; bozma üzerine davaya dahil edilen diğer davalı ...Ş. , davacının taleplerine yönelik zaman aşımı itirazında bulunmuş, yapılan protokol gereğince dava konusu taşınmaz uhdelerinde kaldığı halde taşınmazın diğer davalı ile birlikte ortak kullanıldığını, sözleşme süresinin henüz sona ermediğinden kira bedelinin tespiti isteminde bulunulamayacağını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 08.12.2014 tarih, 2014/10190 Esas- 2014/13627 Karar sayılı ilamı ile, ".... dava konusu taşınmazı Türk Telekom A.Ş.' nin mi yoksa Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi'nin mi kullandığı dosya kapsamından anlaşılamadığından öncelikle dava konusu taşınmazı hangi kurumun kullandığının açıkça tespit edilmesi, her iki kurumun da dava konusu sözleşmede kiracı sıfatı bulunan ... Genel Müdürlüğü'nün yapılandırılması sonucu oluştuğu gözetilerek husumetin doğru kuruma yöneltilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece: Kiracılık ilişkisinin P.T.T. A.Ş. tarafından Türk Telekom A.Ş.'ye devredildiği anlaşıldığından P.T.T A.Ş. hakkında açılan davaların husumet yokluğu nedeniyle reddine; Akde aykırılıktan dolayı açılan sözleşmenin iptali davasının koşulları oluşmadığından reddine; Kira bedelinin tespitinin ileriye yönelik yapılabileceği göz önüne alınarak 2.000,00-TL kira alacağı davasının reddine; Kira başlangıcının onay tarihi olan 25/04/1988 olduğu kabul edilerek, kira dönemi sona ermeden bu konuda ihtar yapılmadığından kira tespitinin dava açıldıktan sonra yeni kira dönemi başlangıcı olan 20/12/2016 tarihinden itibaren istenebileceği göz önüne alınarak 20/06/2016 Tarihli ek bilirkişi raporu ve davacı vekilinin talebi doğrultusunda 2.500,00-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı ...Ş. tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının ve davalı ...Ş. 'nin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Davacının kira alacağı talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde 2000.-TL kira alacağı olduğunu belirterek davalı ... A.Ş. aleyhine dava açmış, bozma üzerine diğer davalı ...Ş. davaya dahil edilerek neticede davalı ... A.Ş. yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalı ...Ş. yönünden ise davanın esastan reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen protokolde kiraya verenin davacı, kiracının ise davalı ... A.Ş. olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece adı geçen davalı yönünden kiracılık ilişkisinin devredildiği gerekçesi ile davaların husumetten reddine karar verilmiş ise de bu nitelendirme doğru değildir. Zira Türkiye Cumhuriyeti Posta, Telgraf ve Telefon İşletmesi'nin 4000 sayılı Kanun ile Türk Telekomünikasyon AŞ ve Posta İşletmesi Genel Müdürlüğü şeklinde yeniden yapılandırıldığını, ... Genel Müdürlüğü ile Türk Telekom Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği dava konusu taşınmazın kullanım hakkının Türk Telekom A.Ş.'ye devredildiği anlaşılmaktadır. Bu halde kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamaktadır, yalnızca kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma hakkını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu halde davalı ... A.Ş. hakkında açılan davanın husumetten reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece davacının ödenmeyen kira alacağı isteminin davalıların kullandıkları alanla orantılı olarak değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3-) Davalının kira bedelinin uyarlanması talebine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK.'nun 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.
Dava konusu kiralanana ilişkin 12.11.1972 tarihli protokolde kira artış şartı bulunmadığından yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı açısından değerlendirme yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, Mahkemece kira bedelinin tespiti usulüne göre inceleme ve değerlendirme yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
Kabule göre de ; Dosya arasında bulunan bilirkişi heyeti raporuna göre dava konusu binada davalı ... A.Ş.'nin kullandığı alanın 62.42 m2 olduğu, Türk Telekom A.Ş. 'nin kullandığı alanın ise 441.58 m2 olduğu tespit edildiği halde davalıların kullanım alanları dikkate alınmaksızın kira bedelinin tamamından sadece davalı ...Ş.'nin sorumlu tutulması da usul ve yasaya uygun değildir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.06.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy