MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı vekili, davalının davacılara ait taşınmazda 01.07.2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, 2015 yılı Nisan ve Mayıs ayı kira bedellerini ödemesi amacı ile gönderilen iki haklı ihtara rağmen ödeme yapmadığını belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davalının geçmiş döneme ait borcu bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, usulüne uygun olarak tebliğ edilen ihtarnamelere rağmen davalı tarafından kira bedellerine ilişkin ödemelerin ihtar tebliğinden sonra yapıldığı, sonradan yapılan ödemelerin iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmediği, 1 kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın gerçekleştiği anlaşılmakla davanın kabulü ile davalının işyerinden tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Olayımıza gelince ; Davaya dayanak olan 01.07.2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19. maddesinde “ Bir kira ödenmediği taktirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder.” düzenlemesi mevcuttur. Dosya içeriğinden davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu'nu kapsamında tacir olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla TBK.nun 346.maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk ihtarla istenmesi mümkün olacağından ikinci ihtara konu edilemeyeceği, bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,12.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy