MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen kiracılık sıfatının tespitine ilişkin davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, 26.04.2012 tarihinde açtıkları işbu davada; Ceza İnfaz Kurumları ile Tutukevleri İşyurtları Kurumu Daire Başkanlığından 08.08.2011 tarihli kira sözleşmesi ile ... Adalet Sarayı A-1 Blok Zemin Katta bulunan 534 m² kafeteryayı ve yine aynı yerdeki 1.katta bulunan 534 m² büyüklüğündeki kafeteryayı kiraladıklarını, iki adet kafeteryanın yıllık kira bedelinin 8.020.000,00 TL olduğun , aynı zamanda 20'si kapalı olan 49 adet çay ocağının işletmesini de devir aldıklarını, kiralanan kafeteryalardan birinin 12.09.2011 tarihinde, diğerinin de 14.09.2011 tarihinde kendilerine teslim edildiğini, teslim alındıktan sonra kafeterya hizmeti yapabilmek için gerekli ana unsurlardan olan elektrik tesisatını kontrol ve test ettiklerinde yeterli olmadığını, ayrıca pis su giderlerinin olmadığını İdareye 19.09.2011 tarihinde dilekçe ile bildirdiklerini, kiraya verenin kiralama yaparken gayrimenkulü kiralama amacına uygun bir şekilde teslim edemediğini, İstanbul 10.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/124 D.İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, 24.11.2011 tarihli tespit raporunda, kafeteryanın 200 A civarında akım çektiği ve mevcut duruma göre sistemin yetersiz kaldığı, kafeterdayaki cihazların bu elektrik ile çalışmasının mümkün olmadığının belirtildiğini, işletme ruhsatı alabilmek amacıyla itfaiye raporu almak için ... Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı'na müracaat edildiğini ve 20.10.2011 tarihli tespitte ,bu kez yapının otopark katlarından merdivenlere geçişlerde olması gereken yangın güvenlik hollerinin eksik olduğu, hollere geçişte duman sızdırmaz otomatik hidrolik kapı takılması, yapının tamamındaki yangın merdivenlerine ait kapıların hidrolik mekanizmalarının çalışır durumda olması, kilitli olmaması, baca sistemlerinin tamamlanması, çatı mahyasından en az 2 m olacak şekilde uzatılması gerektiğinin belirlenmesi üzerine bu durumun İdareye de bildirilmesine rağmen kiraya verenin yapması gerekli düzeltmeleri yapmadığını , davalının ruhsat alınması mümkün olmayan işyerini kiraya verdiğini ve kira istediğini ancak bu eksiklikler giderilmeden çalışamadıklarını, eksiklikler giderildikten sonra kiralarını ödeyeceklerini beyan ettiler ise de kamu gücünü kullanılarak kanuna aykırı şekilde kapılarına kilit vurulmak suretiyle işyerinden Kaymakamlık vasıtası ile çıkarttıklarını, ancak İşyurtları Yüksek Kurulu'nun tek taraflı olarak kiracılık ilişkisini feshetmesinin mümkün olmadığını, kiracılık ilişkilerinde Borçlar Kanunu'nun geçerli olupdavalı tarafın böyle bir hakkı bulunmadığını belirteek davalı ile aralarındaki muarazanın giderilerek kiracılık sıfatlarının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, ...Adalet Sarayı Hizmet binasındaki A-1 Blok Zemin Kat ve A-1 Blok bodrum katta bulunan kafeteryaların işletme hakkının ...'a, 49 adet çay ocağının işletme hakkının ise ... Hizmetleri San.Tic.A.Ş.'ye verildiğini, ... Hiz.San.Tic.A.Ş. ile 05.08.2011 tarihinde, ... ile 09.08.2011 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, davacılar tarafından kira bedellerinin süresi içinde ödenmediğini, sözleşmelerin 3.maddesine göre kira bedelinin aylık dönemler halinde peşin olarak her ayın beşine kadar ödenmesi gerekirken davacıların kira bedellerini süresi içinde yatırmadıklarını, davacılara iki kere ihtar çekilmesine rağmen sonuç alınamadığından sözleşmenin feshedildiğini, idarenin sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, sözleşmenin 14.maddesinin fesihle ilgili olup kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi halinde idareye fesih hakkı verdiğini, kira parasının yatırılmamasının da taraflarınca bu madde kapsamında değerlendirildiğini, bu itibarla kira sözleşmelerinin haklı olarak feshedildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, kira sözleşmelerinde kira bedellerinin ödenmemiş olması nedeniyle sözleşmelerin davalı tarafça feshinin hukuka uygun olduğu, ihtilafta uygulanması gereken yasanın 2886 sayılı yasa olması nedeniyle tahliye işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Kiracılık sıfatının tespiti davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiği, Harçlar Kanunu'nun 28. maddesinde ise alınması gereken harcın dörtte birinin peşin alınacağı ve kalanın ise kararın verilmesinden itibaren iki ay içerisinde ödeneceği, 32.maddesinde de yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı, 30. maddesinde ise muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde belirtilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için muhakemeye devam olunacağı, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağı hüküm altına alınmıştır.Olayımıza gelince; Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkin olup dava dilekçesinde harca esas dava değeri 9.000 TL olarak belirtilmesine rağmen dosya kapsamında bulunan ve varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmayan davaya konu 01.09.2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli iki ayrı kira sözleşmesi ile 15.08.2011 başlagıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralananların ilk yıl kira bedellerinin toplam 12.090.500,00 TL olduğu belirlenmesine rağmen dava 9.000 TL üzerinden peşin harç yatırılarak açılmış ve yargılama sırasında eksik nispi harcın tamamlanmasına karar verilmemiştir. Bu durumda Mahkemece; dava tarihi itibarı ile davacıların ödemesi gereken yıllık kira bedeli üzerinden yukarıdaki esaslara göre verilecek süre içerisinde harcın tamamlattırılarak, ondan sonra yargılamaya devam olunması, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde harç tamamlattırılmadan yargılamaya devam edilmesi doğru değildir.
2-) Öte yandan; Davalı idare ile davacı ... arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 01.09.2011 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli iki ayrı kira sözleşmesi ve davacı ... Hizmetleri San. Tic.A.Ş ile yine 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 15.08.2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu yerler ... Adalet Sarayında bulunan iki ayrı kafeterya ve 49 adet çay ocağı amaçlı kullanılmak üzere davacılara kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde "Kira bedeli aylık dönemler halinde peşin olarak her ayın 5'inde yatırılacaktır.Kiracı bir yıl içerisinde daha önce ihtar çekilmiş olmasına rağmen ikinci kez kira ödemesini geciktirmesi durumunda sözleşme feshedilebilir. ” ve 14. maddesinde '' ... Kiracının fesih talebinde bulunması ,kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiralananı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletmenin ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi, Döner Sermayeli Kuruluşlar İhale Yönetmeliğinin 54. maddesine göre idarece feshedilerek,kesin teminatı gelir kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir. '' düzenlemelerine yer verilmiştir. Davalı idare, akdedilen kira sözleşmelerinde yer alan ödeme ile ilgili hükümlerin yerine getirilmemesi nedeniyle şartname ve sözleşmenin 3. maddesi gereğince İşyurtları Kurumu Yüksek Kurulu'nun 18.01.2012 tarih ve 2012/3 sayılı kararı ile kira sözleşmelerini ayrı ayrı tek taraflı olarak feshettiğini bildirmiştir. Davacılar işbu davayı davalı ile aralarındaki muarazanın giderilerek kiracılığın tespiti istemiyle açmıştır. Dosya kapsamına göre, kiralananların çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde (818 sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Somut olayda,davaya dayanak 2886 S.Y hükümlerine göre düzenlenen 01.09.2011 başlangıç tarihli iki ayrı kira sözleşmesi ile 15.03.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin sürelerinin dava tarihi olan 26.04.2012 itibariyle dolmadığı anlaşılmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.Bu itibarla ;davacıların kiracılığının kabulü gerektiği gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu neden ile bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK 428 maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy