MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında 01.08.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, ödenen aylık kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek 01.08.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 650.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davalının kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinde " Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır . Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Somut olayda; Davacı ile davalı arasında 01.08.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık 230.-TL olarak kararlaştırılmış olup kiralanan konut niteliğindedir. Davacı dava dilekçesinde, rayice uygun olarak kira bedelinin tespitini istemiş, Mahkeme tarafından verilen hükmün gerekçesinde, davalının davaya konu yerdeki kiracılık süresi dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre kira bedeli tespiti yoluna gidilmiş ise de; taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 01.08.2011 tarihinden öncesine dayanıp dayanmadığı dosya kapsamından anlaşılamamıştır. Taraflardan kiracılık ilişkisinin ne zaman başladığı sorularak varsa 01.08.2011 tarihinden öncesine ait kira sözleşmeleri istenmeli, bundan sonra taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre,değerlendirme yapılarak kira ilişkisi istenen dönemden beş yıl önce başlamışsa yeni dönem kira parası TBK’nun 344. maddesi gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanmalı; kira ilişkisinin 01.08.2011 tarihinde başladığının tespit edilmesi halinde ise, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi göz önüne alındığında tespiti istenen 01.08.2012- 01.08.2013 kira döneminin hak ve nesafet dönemi olmadığı gözetilerek TBK'nun 344. maddesi gereğince ÜFE oranında artış uygulanmak suretiyle belirlenecek kira bedelinin hüküm altına alınması gerektiği değerlendirilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-) Davalının davanın süresine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kira sözleşmesinin hususi şartlar 6. maddesinde" kontrat bitiminde kira rayiç bedelinin yıllık TEFE- TÜFE ortalaması oranında artırılacağı" düzenlenmiş olup sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Davacı, 11.10.2013 tarihinde açtığı dava ile bitmiş döneme ilişkin ve dolayısıyla 01.08.2012 tarihinden itibaren değil, 01.08.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu durumda mahkemece davacıya 01.08.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitini isteyip istemediği sorularak, 01.08.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenmesi halinde kira bedelinin bu dönem itibariyla belirlenmesi, aksi halde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.
4-) Davalının, davacılardan ... 'un aktif husumet ehliyetine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Kira bedelinin tespiti davalarını kiraya veren ve kiracı açabileceği gibi, kiralananın maliki de açabilir. Kiraya verenin malik olması da gerekli değildir.
Dava, ... ve ... adına açılmış olup; dosya arasında bulunan kira sözleşmesinden ve tapu kayıt örneğinden kiraya verenin ve taşınmazın malikinin davacılardan ... olduğu anlaşılmaktadır. Diğer davacı ...'un tapu maliki olmadığı gibi kiraya veren sıfatı da bulunmadığından davada aktif dava ehliyeti bulunmadığı hususu gözetilmeksizin yazılı şekilde bu davacı lehine de hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan, hükmün bozulması gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine; ikinci, üçüncü ve dördüncü bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.11.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy