MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki ihtiyaç ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, asıl davada, davalının, miras bırakanları ...'a ait olan ve restoran olarak işletilen taşınmazda 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalıya ... 8. Noterliğinin 25.11.2014 tarihli ve 7910 yevmiye nolu ihtarnamesi ile 01.01.2015 tarihinde taşınmazı tahliye etmesi ve 01.01.2015 tarihi itibari ile toplamda 15.660 Euro kira borcunu ödemesinin ihtar edildiğini, ancak taşınmazı tahliye etmediğini belirterek davacılardan ...'ın işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesine,
Birleşen davada ise; ihtara rağmen kira borcunu ödemediğinden davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından 1997 yılında hava parası ödenerek restorant olarak kiralandığını, müvekkili tarafından lüks-faydalı birçok imalat yapılarak ihya edildiğini, son olarak davacıların miras bırakanı ... ile 01.01.2008 tarihinde 5 yıllık kira sözleşmesi yaptıklarını, davacıların süreç içerisinde bir çok kez haksız ihtarda bulunduklarını, kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 300 TL olduğunu ve ödenmemiş kira borcu bulunmadığını, davacıların tamamının İstanbul'da yaşadığını ve ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ile davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davalı vekilinin ihtiyaç nedeniyle tahliye kararına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.03.2007 tarih ve 2007/8-161 E., 2007/155 K. sayılı kararı ile de belirtildiği üzere adil yargılanma ve dinlenilme hakkının bir gereği olarak hakim, taraflara duruşmalarda hazır bulunmak, iddia ve savunmalarını bildirmek için imkan
vermeli, tarafları usulüne uygun bir biçimde duruşmaya davet etmelidir. Fakat tarafların kendilerine tanınan bu imkana rağmen, duruşmaya gelmek zorunluluğu yoktur. Hukuk davalarında duruşmaya gelmemenin müeyyidesi, dava dosyasının işlemden kaldırılması veya yargılamanın gelmeyen tarafın yokluğunda devam edilmesidir.
Dava ile ilgili olan kişilerin davaya ilişkin bir işlemi öğrenebilmesi için, tebligatın usulüne uygun olarak yapılması, duruşma gün ve saatinin muhataba bildirilmesi gerekmektedir. Duruşma günü ile tebligatın çıkarıldığı tarih arasında makul bir süre olmalıdır. Aksi takdirde tarafların hukuksal dinlenme ve savunma hakkı kısıtlanmış olur.
Diğer taraftan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 27. maddesinde yer bulan “Hukuki Dinlenilme Hakkı” gereğince davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, bu hakkın yargılama ile ilgili olarak bilgi sahibi olunmasını, açıklama ve ispat hakkını, mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirmesini ve kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesini içermektedir. Mahkeme, iki tarafa eşit şekilde hukukî dinlenilme hakkı tanıyarak hükmünü vermelidir. Anayasanın 36. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının en önemli unsuru olan hukukî dinlenilme hakkı, adil yargılanma hakkı içinde teminat altına alınmıştır. Bu hakka, tarafın hâkime meramını anlatma hakkı ya da iddia ve savunma hakkı da denilmektedir. Ancak, hukukî dinlenilme hakkı, bu ifadeleri de kapsayan daha geniş bir anlama sahiptir. Bu hak çerçevesinde, tarafların gerek yargı organlarınca gerekse karşı tarafça yapılan işlemler konusunda bilgilendirilmeleri zorunludur. Kişinin kendisinden habersiz yargılama yapılarak karar verilmesi, kural olarak mümkün değildir.
Bu kapsamda hukuki dinlenilme hakkı, bilgilenme/bilgilendirme, açıklama yapma, yargı organlarınca dikkate alınma ve kararların gerekçeli olması gibi hususları içerdiği açıktır.
Bilgilenme hakkı, yargılamanın içeriğine dair tam bir bilgi sahibi olmanın yanında gerek karşı tarafın gerekse de yargı organlarının dosya içeriğine yapmış oldukları işlemleri öğrenmelerini kapsar. Bilgilenme/ bilgilendirme hakkının etkin biçimde kullanılabilmesi için gönderilecek tebligat ve davetiyelerde kanunda öngörülmüş şekil şartlarına sıkı sıkıya uyulması gerekmektedir. Ayrıca bu hak sadece davanın başındaki iddia ve savunmalar açısından değil yargılamanın her aşamasında dikkate alınmalıdır. Bu kapsamda devam eden bir yargılamada, tarafların açıklamaları için bilgilendirme yeterli olmayıp yargılamada yer alan diğer kişilerin ( tanık, bilirkişi gibi) açıklamaları açısından da önemlidir. Bilgilenme hakkının usulüne uygun kullanımı ile tarafların haklarında öğrendikleri isnat ve iddialara karşı beyanda bulunabilme, davaya yönelik bilgi ve belge verebilme yani açıklama yapma hakkı da hukuki güvenceye bağlanmaktadır. Böylece davanın her iki tarafına eşit şekilde açıklama yapma hakkı tanınması ile adaletin görünür kılınması sağlanacaktır. Açıklamada bulunma hakkı, tarafların, yazılı veya sözlü şekilde iddia ve savunmalara karşı itirazda bulunabilme, davaya ilişkin beyanda bulunmalarını sağlar.
Hâkim, ön inceleme duruşmasında, dava şartları ve ilk itirazlar hakkında karar verebilmek için gerekli görürse tarafları dinler; daha sonra, tarafların iddia ve savunmaları çerçevesinde, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları tek tek tespit eder (HMK 140/1 madde). Uyuşmazlık konularının tespitinden sonra hâkim, tarafları, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği davalarda sulhe veya arabuluculuğa teşvik eder; bu teşvik özellikle yasak savma ya da kanuni gerekliliğin yerine getirilmesi amacıyla değil, sonuca odaklanmak suretiyle gerçekten tarafların uyuşmazlığı bitirmeleri yönünde teşvik edecek
şekilde yapılarak bu konuda sonuç alınacağı kanaatine varırsa, bir defaya mahsus olmak üzere yeni bir duruşma günü tayin eder (HMK 140/2 madde). Bu yönde bir kanaat edinmediği takdirde; ön incelemeye devam ederek ön inceleme duruşmasının sonunda, tarafların sulh veya arabuluculuk faaliyetinden bir sonuç alıp almadıkları, sonuç alamadıkları takdirde anlaşamadıkları hususların nelerden ibaret olduğu tutanakla tespit edilir. Bu tutanağın altı, duruşmada hazır bulunan taraflarca imzalanır. Tahkikat bu tutanak esas alınmak suretiyle yürütülür (HMK Madde 140/3). Ön inceleme duruşmasında, taraflara dilekçelerinde gösterdikleri, ancak henüz sunmadıkları belgeleri mahkemeye sunmaları veya başka yerden getirtilecek belgelerin getirtilebilmesi amacıyla gereken açıklamayı yapmaları için iki haftalık kesin süre verilir. Bu hususların verilen kesin süre içinde tam olarak yerine getirilmemesi hâlinde, o delile dayanmaktan vazgeçilmiş sayılmasına karar verilir (HMK Madde 140/5). Özellikle dikkat edilmesi gereken nokta; ön inceleme duruşması tamamlanmadan ve gerekli kararlar alınmadan tahkikata geçilemeyeceği hususudur (HMK Madde 137/2).
Ön inceleme duruşması tamamlandıktan sonra, hâkim tahkikata başlamadan önce, hak düşürücü süreler ile zamanaşımı hakkındaki itiraz ve def'ileri inceleyerek karara bağlar (Madde 142/1). Mahkemece ön inceleme aşaması tamamlandıktan sonra tahkikat işlemine gerek olmaması halinde nihai bir karar verebilir (HMK madde 138-142). İşin esasına girilerek delillerin değerlendirilmesi sonucu bir karar verilecekse, ön inceleme aşamasının tamamlanmasından sonra taraflar tahkikat için duruşmaya davet edilir. Taraflara gönderilecek davetiyede, belirlenen gün ve saatte geçerli bir özrü olmadan mahkemede hazır bulunmadıkları takdirde, duruşmaya yokluklarında devam edileceği ve yapılan işlemlere itiraz edemeyecekleri bildirilir (HMK Madde 147).
Mahkeme, tahkikatın bitiminden sonra, sözlü yargılama ve hüküm için tayin olacak gün ve saatte mahkemede hazır bulunmalarını sağlamak amacıyla iki tarafı davet eder. Taraflara çıkartılacak olan davetiyede, belirlenen gün ve saatte mahkemede hazır bulunmadıkları takdirde yokluklarında hüküm verileceği hususu bildirilir. Sözlü yargılamada mahkeme, taraflara son sözlerini sorar ve hükmünü verir (madde 186).
2-Ayrıca; 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; davaya dayanak olup hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 01.01.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine göre ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası süresinde değildir. Ancak TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabileceğinden, davacılar tarafından gönderilen ... 8. Noterliğinin 25.11.2014 tarihli ve 7910 yevmiye nolu ihtarnamesinin davalıya tebliğine ilişkin tebliğ parçasının getirtilerek davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekitiğinin gözetilmemesi doğru değildir.
3- Davalı vekilinin süresi içerisinde ibraz ettiği dilekçesinde tanıklarını bildirdiği, mahkemece 28.05.2015 tarihli öninceleme duruşmasında davalı tanıklarının dinlenmesi talebinin bir sonraki celse değerlendirilmesine ve 02.02.2016 tarihli celse de gerekçesiz olarak davalı tanıklarının dinlenmesi talebinin reddine karar verildiği görülmüştür. Böylelikle davalı tanıklarının dinlenmesi için imkan tanınmadan hukuki dinlenilme hakkı kısıtlanarak karar verildiği hususu her türlü duraksamadan uzaktır. (HMK. Madde 27) Mahkemece davanın süresinde açıldığının tespiti halinde davalı tanıkları da dinlenildikten sonra delilerin birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.
4- Birleşen, temerrüt nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nun ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez.
Kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.
HUMK.'nun 288.maddesi (HMK. 200.md) uyarınca akdi ilişkinin varlığı ve aylık kira miktarının yazılı delille kanıtlanması gerekir.
Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 300 TL olduğu belirtilmiştir. Davacılar tarafından gönderilen ihtarda 15.660 EURO kira bedelinin ödenmesi ihtar edilmiştir. Davalı tarafından sunulan savunma dilekçesinde ise; aylık kira bedelinin 300 TL olduğu ve kira bedellerinin ödendiği belirtilerek ödeme dekontları sunulmuştur. Bu savunma karşısında, davacıların aylık kira bedelinin daha yüksek olduğunu kanıtlayamamaları nedeniyle, davalı kiracının sözleşmede belirtilen kira bedelini ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ve yetersiz gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.