MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 25.06.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraf davalı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davacı şirket ile davalı arasında 01.10.2013 başlangıç ve 31.03.2024 bitiş tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 8. maddesine göre; taşınmazın kiralayan tarafından her türlü noksandan ari olarak tüm tesisatları sağlam ve çalışır durumda teslim edileceği, davacı-kiracı tarafından da resmi kurumlardan izin almayı gerektirmeyen dekorasyon amaçlı tadilat çalışmalarının yapılabileceği, sözleşmenin 10. maddesine göre de, kiralayanın binayı komple restore ettirmiş vaziyette baştan aşağı yenileyerek teslim edeceğinin belirlendiğini, ancak, davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve şartlarda teslim etmediğini, bu nedenle, Kartal 8. Noterliğinin 20.01.2014 tarih ve 01413 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde taşınamzın sözleşmeye uygun şekilde teslimi aksi takdirde uğranılan zararların tazmini yoluna gidileceğinin ihtar edildiğini, davalı tarafından bu ihtarnameye karşı Beyoğlu 6. Noterliğinin 03.02.2014 tarih ve 01551 yevmiye numaralı ihtarname ile; gerek mevzuat değişikliği, gerekse ruhsat işlemlerini yürüten kurumların kendisinin dışındaki konularla ilgili genel meşguliyetleri sebebi ile taşınmazın tesliminin gerçekleşemediğini bildirildiğini, ne var ki davalının 2014 yılının yaz aylarında taşınmazı apart otel olarak kendi adına işletmeye açtığının öğrenildiğini, halihazırda da sözleşmeye konu taşınmazın davalı tarafından apart otel olarak işletildiğini belirterek uğramış olduğu 194.106 Euro kar kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 4. maddesinde kiracının kira ödeme yükümlülüğünün mecurun fiilen teslimini müteakip başlayacağı, 8. maddesinin ise taşınmazın iştigal konusuna uygun olarak mevzuatın gerektiği tüm izinlerinin alınmasının kiracının yükümlülüğünde olduğunun kararlaştırıldığını, süreç içersinde mecurun tadilat ve inşaat faaliyetlerinin tamamlandığını, ancak işletme ruhsatı için kiracının ruhsat başvurusu hazırlığı içine girdiği dönemde herkesçe bilinen ve kamuoyunda “gezi olayları” olarak bilinen toplumsal hadiselerin baş gösterdiğini, Beyoğlu-Karaköy bölgesinde yer alan pek çok apart otelin denetime uğradığını, birçoğunun kapatıldığını veya mühürlendiğini, ruhsat bekleyenlerin işlemlerinin askıya alındığını, belediyeye yapılan başvurularda görevli memurlarca mal sahibi olmayan kişilere hiçbir şekilde işletme ruhsatı verilmeyeceği şeklindeki cevaplar verildiğini, esasen taraflar arasındaki kira sözleşmesinin iki tarafın ortak iradesi ile ve davacı yanın ilgili kurumdan ruhsat alamayacağının anlaşılması üzerine hükümsüz kaldığı ve tarafların bu nedenle kira ilişkisi dışında otelin bir işbirliği çerçevesinde işletilmesi ile ilgili olarak alternatif arayışlar içine girdikleri davacı şirket yetkilisi ...'ın davalıya göndermiş olduğu elektronik postalardan da anlaşıldığını, davacı firmanın yapmış olduğu tefrişat masraflarını kapsar şekilde ve harcamalar için davalıya 106.909,12 TL tutarında fatura kestiğini, kendisinin de şifahen mutabık kalınan bu tutar ve vadeler üzerinden davacı şirket hesabına kısmi ödeme yaptığını ve kabul ettikleri 52.188,72 TL bakiye borcu bulunduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kira sözleşmesinin haksız feshi ile otel olarak kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan kar kaybı zararının tazmini istemine ilişkindir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK'nun 112. (818 sayılı BK md. 96) maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı (kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.
Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01.10.2013 başlangıç ve 31.03.2024 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmazın kiracı davacı şirket tarafından otel olarak işletileceği belirlenmiştir. Davacı şirketin sözleşme sonrası taşmazın işletmeye açılması için dekorasyon tefrişat masrafları yaptığı, ancak otel ruhsatının geç alınması sebebiyle dava konusu taşınmazın davacıya hiç teslim edilmeden davalı tarafından otel olarak işletildiği tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Her ne kadar kira sözleşmesinde açıkça otel ruhsatının kim tarafından alınacağı belirtilmemiş ise de; taraflar arasındaki ihtarlar, sözleşme kapsamı ve otel ruhsatının davalı tarafından alınmış olması karşısında otel ruhsatının davalı tarafından alınacağın karşılaştırıldığı ve otelin ruhsatı ile kiraya verildiğinin kabulü gerekir. Davalı kiraya verenin kiralanan taşınmazı teslim etmemesi sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Davacının otel ruhsatı alınıncaya kadar oteli teslim almaması sözleşmenin ihlali niteliğinde olmadığı gibi, davalı da otelin teslim alınması aksi halde sözleşmenin fesh edileceğine ilişkin bir ihtar göndermeyerek davacıyı temerüde düşürmemiştir. Ayrıca davalının otel ruhsatının alınmasından sonra davacıya ihtar göndererek otelin teslim alınmasını talep etmediğinden ve oteli kendi adına işletmeye başladığından sözleşmenin fiili olarak davalı tarafından fesh edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davalı kiraya verenin tazminat sorumluluğu bulunmakta olup, haksız fesih nedeniyle kiraya veren davalıdan kar kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir.
Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir yeri kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekmektedir. Mahkemece, öncelikle davacı kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul sürenin tespit edilmesi, daha sonra yukarıda açıklandığı şekilde davacı kiracının varsa mahrum kaldığı karının belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, 2.037 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi
Full & Egal Universal Law Academy