MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki asıl davada menfi tespit ve sözleşmenin uyarlanması, birleşen davada itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı-birleşen dosyada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Asıl davada davacı kiracı, taraflar arasında ihale sonucu düzenlenen kira sözleşmesinin 24/12/2013 tarihinde sona erdiğini, 2013 yılında yapılan ihaleye, ihale bedeli yüksek olduğundan girilmediğini, davalının, sözleşmenin 14. maddesine göre ecrimisil ve kullanım bedeli talep ettiğini, aile hekimlerinin kamu hizmeti verdiğini, kiralanandan çıkıp istedikleri yerde bu hizmeti vermelerinin mümkün olmadığını, kamu hizmetinin aksamaması için aynı binada hizmete devam etmek zorunda olduklarını, kira sözleşmesinin 14 maddesinin TBK'nun 20 vd. maddelerine göre hükümsüz olduğunu, yine TBK'nun 346.maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacağının açıkça düzenlediğini belirterek, ecrimisil ve kullanım bedeli olarak talep edilen alacakla ilgili yapılan talebin iptaline, emsal taşınmazların değerlendirlemesi suretiyle kullanım bedelinin tespitine, kira sözleşmesinin 14.maddesinin ve aleyhe olan diğer hükümlerin iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacı kiracının sözleşmenin bitiş tarihini bilmesine rağmen ihaleye katılmadığını, sözleşme süresi bitmesine rağmen taşınmazı kullanmaya devam ettiğini beyanla davanın reddini dilemiştir.
Birleşen davada, davacı kiraya veren, dava konusu taşınmazın sağlık ocağı olarak 25/12/2010 tarihine ihale edilerek 3 yıllığına kiraya verildiğini ve kira süresinin 2013 Aralık ayında sona erdiğini, kiracının sözleşmede belirtilen süre bitmesine rağmen taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, bu nedenle sözleşmenin 14 maddesi gereği, sözleşmenin sona ermesinden yeni sözleşme imzalanmasına kadar geçen zaman dilimine ilişkin ceza miktarı hesaplanarak kiracı aleyhine takip yapıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının kötüniyetli davrandığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinin 14.maddesine yer alan "kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen hergün için cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız ödenir. Cezanın ödenmesi taşınmazın kullanılmasına ve tahliyesini geciktirilmesine neden olamaz. Sonradan sözleşmede yazılı hususlara yapılan itirazlar kabul edilmez." şeklindeki hükmün iptaline, bu cezai şart hükmü nedeniyle davacının davalıya borçlu bulunmadığının tespitine, davacının dava tarihinden itibaren kullanım bedelinin tespiti talebinin reddine ve birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı-birleşen dosya davacısı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki 25/12/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 2886 sayılı yasa gereği ihale ile yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmenin 10. maddesinde "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır" ve 14. maddesinde '' Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Somut olayda, kira sözleşmesi sona erdiği halde kiracı taşınmazı tahliye etmemiştir. Kira sözleşmesinin 14. maddesindeki hüküm, T.B.K'nın 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şartı düzenleyen TBK.nun 179/1 maddesi; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmünü içermektedir. Aynı kanunun 182/1. maddesinde; "Taraflar, cezanın mikarını serbestçe belirleyebilirler." denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan; "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir." hükmü gereğince, hakim taraflarca kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını re'sen incelemek, fahiş ise ceza miktarını tenkis etmekle (indirmekle) görevlidir. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Buna karşılık, TTK’nun 22. maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.
Bu durumda, Mahkemece, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi gereğince süre bitimi itibariyle sona erdiği ve sözleşmenin 14. maddesinde yer alan taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1' i oranında cezanın uygulanacağına ilişkin hükmün geçerli bulunduğu ve davacı kiracının tacir
olmadığı nazara alındığında, hakim aşırı gördüğü ceza koşulunu indirebileceğine göre, cezai şart bedelinden indirim yapılabileceği gözetilerek alacak miktarı belirlenip sonucuna göre asıl davada kiracının menfi tespit istemi, birleşen davada kiraya verenin itirazın iptali talebi değerlendirilerek bir karar verilmesi, yine asıl davada, yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin 14. maddesi hükmü geçerli olduğu ve tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan cezai şart geçerli olup tarafları bağladığından, kiracının, kira sözleşmesinin 14. maddesinin iptaline ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile asıl ve birleşen davada verilen hükmün davalı-birleşen dosya davacısı yararına HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24/04/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.