MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; dava konusu taşınmazı 17.11.2014 tarihinde satın aldıklarını, ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesi ve kira bedelinin artırılarak ödenmesinin, ... 1. Noterliğinin 28/11/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalıya ihtar edildiğini, önceki malikin beyanına göre, son ödenen kira bedelinin aylık 1.750TL olmasına rağmen davalının aylık 500TL kira bedeli ödemek istediğini belirterek, kira bedelinin 01.02.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 2.360TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı; önceki malike ödenen kira bedelinin 500TL olduğunu, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile hak ve nesafete göre 02.01.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.575TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davalının tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice
uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
TBK'nun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Somut olayda; davacı, davalı ile önceki malik arasında yapılan sözlü kira sözleşmesine dayanmış ancak sözleşmenin başlangıç tarihini belirtmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin mahkemece önsorun olarak ele alınıp, belirlenerek bu başlangıç tarihine göre tespit istenilen yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
2-Davalının tespit edilen kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Dava konusu taşınmazın 17.11.2014 tarihinde davacı şirket tarafından satın alındığı ve davalı ile önceki malik-kiraya veren ile yapılan sözleşmenin sunulmadığı görülmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacı tarafın emsal sunmadığı ve davalı tarafından sunulan emsalin kira parasının piyasa rayiçlerine göre gerçek değeri yansıtmadığı belirtilerek, çevrede yapılan araştırmalara göre denilerek taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 02.01.2015 tarihinden itibaren aylık 1.750TL kira parası getirebileceği belirtilmiş ve belirlenen bedelin brüt mü net mi olduğu da açıklanmamıştır. Bu itibarla, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hak ve nesafet yolu ile kira bedeli tespit edilirken, yeni bir heyetten alınacak, dava konusu taşınmaza emsal olabilecek
taşınmazlar incelenerek, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor doğrultusunda kira bedelinin hak ve nesafete uygun şekilde brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yetersiz ve eksik bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde ve net mi brüt mü olduğu belirtilmeden karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlere hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.