MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalının 01.09.2007 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 26.08.2013 tarihinde devralarak taşınmaza malik olduğunu, sözleşmede %20 artış şartı olmasına rağmen davalının hiç artış yapmadan ve kira bedelinin halen 615TL olduğunu belirterek ödeme yaptığını, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 01.09.2014 tarihinden itibaren net 2.000TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı, taşınmazı depo olarak kullandığını talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın 01.09.2014 tarihinden itibaren brüt 2.500TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Davalının Temyiz itirazlarının incelenmesinde;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, kira sözleşmesindeki süreyi takip eden üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
Hak ve nasafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Somut Olayda; Davalı ile dava dışı Mehmet Boyacı arasında 01.09.2007 başlangıç tarihi ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede her yıl %20 artış yapılacağı hususu düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 2.185TL olacağı belirtilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ve davalının bildirdiği emsallerden bahsedilmiş ancak bunların fikir verici emsal olabileceği belirtilmiş, uygun emsal araştırması yapılmamış ve fikir verici emsaller hakkında da ayrıntılı açıklama yapılmamıştır. Öte yandan, en son ödenen kira bedeline davalının tacir olması durumunda sözleşmedeki orandan az olmamak üzere ÜFE oranı uygulanarak bulunacak miktarın kira bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulması gerektiği halde bu yönde bir hesaplama da yapılmadığı görülmektedir. Bu durumda, Mahkemece, taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle ve davalının bir önceki malike ödediği kira bedeli de dikkate alınarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2- Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelemesine yer olmadığına,
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.05.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.