(6098 S. K. m. 316, 344)
Dava ve Karar: Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulü ile tahliyeye yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili, müvekkilinin kiralananı 04/08/2012 tarihinde satın aldığını, davalı kiracının, artış yapmaksızın ödediği 500 TL kira bedelinin, emsal kira bedellerinin çok gerisinde kaldığını, davalının kira sözleşmesindeki şartlara aykırı hareket ettiğini, müvekkilinin eşine hakaret ettiğini, bu yöndeki sataşmaların kira sözleşmesini çekilmez hale getirdiğini belirterek kiralananın tahliyesine, 01/11/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.200 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, kiralananın 01/11/2014 tarihinden başlamak üzere 1 yıllık dönem için aylık kira bedelinin 900,00 TL olduğunun tespitine, taraflar arasında imzalanan 01/11/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshi ile, davalının kiralanandan, akdin çekilmez hale gelmesi nedeniyle TBK 316 maddesi gereğince tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Kira bedelinin tespitine yönelik temyiz itirazlarına gelince,
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır . Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
Somut olayda, taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar TBK 344/ 3. maddesinde taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmiş ise de bu madde yukarıda açıklandığı gibi tacirler için ertelenmiştir. Mahkemece, davalının tacir olduğuna kanaat getirilmişse de bu hükme varmak için usulünce araştırılmadığı gibi dosya kapsamından da kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olmadığının anlaşılması halinde, TBK'nun 344. maddesince getirilen yeni yasal düzenleme karşısında tespiti istenilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, ÜFE endeksine göre kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının reddi ile tahliyeye ilişkin hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle kira bedelinin tespitine yönelik hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.07.2017 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy