MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 11.12.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... ile davacı vekilleri Av.... ve Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davacı kiraya verenle davalı kiracı arasında en son 01.03.2014 başlangıç ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile arsa vasıflı taşınmazın, otomobil teşhiri-satış-servis-otopark olarak kullanılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde “Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” şeklinde taraflar arasında düzenlenme yapıldığını, taşınmaz arsa vasfında olduğundan Türk Borçlar Kanununun 302. maddesi gereğince emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi borcunun sözleşme hükümleri gereğince davalı kiracının sorumluluğunda olduğunu, davalı kiracının, 2013 yılından itibaren sözleşme hükümleri gereğince ödemesi gereken, 2013-2014-2015 emlak vergisi borcu ile 2014-2015 çevre temizlik vergisi borçları toplamı olan 2.201.810 TL'nı ödememesi üzerine kendilerince vergi dairesine ödemek zorunda kalındığını, davalı kiracının sözleşme hükümlerine göre sorumlu olduğu alacağın tahsili için yapılan icra takibine de davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek itirazının iptali ile takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesi ve davalının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı; davacıya ait taşınmazda 01.07.1996 tarihinden itibaren... bayii olarak yaklaşık 20 yıldır kiracı olarak bulunduğunu, sözleşmenin belirli sürelerde yenilendiğini, son olarak 01.03.2014 tarihinde yenilenen sözleşmenin süresinin 19 yıl olarak kararlaştırıldığını, davacı ile yapılan uzun süreli yeni kira sözleşmesi gereği yeni ve maliyeti büyük yatırımlar yaptığını, davacı ile yaptığı kira sözleşmesi gereği tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, 1996 yılından itibaren davacı ile olan kira ilişkisinde icra takibine konu vergilerin kendisi tarafından ödenmediğini ve bu durumun bir teamül oluşturduğunu, ayrıca davacı ile aktedilen sözleşmede belirtilen bina vergisinin de kendileri tarafından ödendiğini savunarak davanın reddi ile kötüniyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.Mahkemece; “...kira sözleşmesinin 6.maddesi uyarınca, emlak, bina ve çevre temizlik vergisi yükümlülüğünün kiracı üzerinde bulunması dikkate alındığında sözkonusu yükümlülüğünde kira bedeli kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, ödenmeyen ve kira sözleşmesine göre kiracının yükümlülüğü dahilinde bulunan çevre ve temizlik vergisi hususunun da özel olarak kira sözleşmesi kapsamında düzenlenmiş ve belirlenmiş olması, dava konusu çevre ve temizlik vergisinin kira bedeli kapsamında olduğunun kabulü yönünde değerlendirilmesi gerektiğinden, temerrüt olgusunun gerçekleştiği gerekçe gösterilerek" davanın kısmen kabulü ile, itirazın iptaline ve davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine ve icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.
Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 20.09.2016 gün ve 2016/5242 Esas- 2016/5299 karar sayılı ilamı ile; "...Taraflar arasında yenilenerek en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin yapıldığında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın şimdiki durumunun 27612 m2 arsa olduğu otomobil teşhiri, satışı, servisi ve otopark olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6.maddesinde "emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir" düzenlenmesi bulunmaktadır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin 6. maddesinde sözü edilen emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı buna bağlı olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki genel hükümlere tabi kiralarda Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin borçlarını düzenleyen 302.maddesi hükmüne göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. Anılan kanunun 303.maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Her iki madde hükmünden kural olarak vergi ve benzeri mükellefiyetler ile kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri ödeme borcunun kiraya verene yüklendiği bu kuralın aksinin sözleşmeyle karalaştırılabileceği anlaşılmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kullanma giderlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesinde daha somut bir ifade kullanılarak kullanma giderlerinin ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderler olduğu belirtilmiştir. Bu açıklamalardan sonra konunun kiracının kira bedelini ve yan gideri ödemede temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmüne göre irdelenmesi, bu madde kapsamında hangi yan giderlerin temerrüde esas alınacağının saptanması gerekir.Türk Borçlar Kanunu'nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 303 ve 341. maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu'nun 303 ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.2-Alacağa yönelik temyize gelince; yukarıda açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanunu'nun 302.maddesi uyarınca kiraya verenin ödemesi gereken vergi yükümlülüğünü kiracı kira sözleşmesindeki düzenleme ile üzerine aldığına göre kiraya verenin ödediği emlak vergilerinin hangilerinin davalının kiracı olduğu yere ait olduğu tespit edilmeden yazılı şekilde itirazın iptaline karar verilmesi de isabetsiz olmuştur..." gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Mahkemece; alacağa ilişkin kısım yönünden bozmaya uyma ve tahliye yönünden direnme kararı verilerek, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda itirazın iptaline ve davacı lehine %20 icra inkar tazminatına ve davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. Karar süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve dava konusu taşınmazın açıkça ada ve parsel numarası belirtilerek kiralanmış olmasına ve sözleşmede açıkça emlak ve çevre temizlik vergisinin tamamının davalı kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olmasına göre davalının alacağa ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan, yenilenerek en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin yapıldığında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın şimdiki durumunun 27.612 m2 arsa olduğu otomobil teşhiri, satışı, servisi ve otopark olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde "emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir" düzenlenmesi kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar.Davalı kiracıya karşı getirilen bu yükümlülüğün kira bedeli kapsamında kalıp kalmadığı, yan gider sayılıp sayılmayacağı uyuşmazlığın konusunu oluşturmaktadır. Kanun koyucu, Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 258.maddesinde, “Kiralananın mükellefiyeti ve vergileri kiralayana aittir. Kiralananın alelade kullanılması için miktarı takdir ve ıslah masrafı kiracıya ve tamir kiralayana aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.” düzenlemesi ile hem kiralayan hemde kiracının katlanması gereken hususlar birlikte düzenlenmiş iken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ayrı ayrı maddelerde bu husus daha açık ve anlaşılır bir şekilde düzenlenmiş bulunmaktadır. TBK'nun 302. maddesinde; “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır” 303. maddesinde ise; “Kiraya veren, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” yazılıdır. Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, kiralananın aynından doğan giderlere kiralayanın katlanacağı tartışmasızdır. Diğer taraftan, TBK'nun 317. maddesinde de; “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete bakılır.” şeklinde hüküm konularak, kiracının kiralananı kullanmasından kaynaklı giderlerine katlanması gerektiğine vurgu yapılmıştır.Emlak vergisi; konusu, bina ve arazi olan ve bu bina veya arazinin maliki, intifa hakkı sahibi; her ikisi de yoksa, malik gibi tasarruf eden kimsenin ödediği ve matrahı bina ve arazinin değeri olan ve oranı yasada ayrı ayrı gösterilmiş bulunan bir vergidir. Emlak Vergisi Kanunu gereğince tahsil edilir.
Çevre temizlik vergisi ise; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun mükerrer 44.cü maddesi gereğince; Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve Belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabi bulunmaktadır. Aynı maddenin 2. Fıkrasında ise; Çevre temizlik vergisinin mükellefinin söz konusu binaları kullananlar olduğu belirtilmiş olup, dolayısıyla, kiraya verilen binalar için çevre temizlik vergisinin mükellefi kiracılardır. Belediye Gelirleri Kanunu gereğince de ilgilisinden tahsil edilir.
Sözleşmenin 6. maddesinde kararlaştırılan vergilerden Emlak Vergisi, taşınmazın aynına ilişkin bulunduğundan sözleşmede aksi kararlaştırılmamış olması halinde kiralayan tarafından ödenmesi gerekir. Çevre temizlik vergisi ise, taşınmazın kullanımından kaynaklandığından kullanan tarafından ödenmesi gereken bir vergi türüdür. Bu bağlamda değerlendirildiğinde; Çevre temizlik vergisi, kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir. TBK'nun 315. maddesi, kiracının temerrüdünü düzenlemiştir. Anılan maddede “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” yazılıdır.
Davacı kiralayan, emlak vergisi alacağı ile birlikte, çevre temizlik vergisi alacağını da takibe koymuş, davalı kiracı tarafından süresi içinde ödenmemesi üzerine itirazın iptali ile taşınmazın tahliyesine ilişkin iş bu davayı açmıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek, yan giderlerden olan çevre temizlik vergisinin yazılı bildirim sonucunda ödenmediği belirtilerek, temerrüt koşulunun gerçekleştiği gerekçesi ile, tahliye isteminin kabulüne karar verilmiştir. Tahliye talebine yönelik verilen karar bu haliyle usul ve yasaya uygundur. Ayrıca, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 04 Mart 1968 tarih, 1966/14 Esas, 1968/7 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararı ile; belediyelerce tahsil edilen temizleme ve aydınlatma resminin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 260. maddesi kapsamında temerrüde esas olmayacağı belirtilmiş ise de; 818 Sayılı BK.'nun 260. Maddesinde; "Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tâyin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir." hükmü ile temerrüt nedeniyle tahliyenin sadece kira bedelinin ödenmemesi durumda uygulanabileceğini belirtmiş olup, oysa ki; Somut olayda uygulanması gereken ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK 315. maddesinde açıkça yan giderlerin kira bedeli gibi temerrüt nedeniyle tahliyeye esas alınması gerektiği belirtilmiş olması karşısında, 04 Mart 1968 tarih, 1966/14 Esas, 1968/7 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararının yan giderler bakımından dava konusu uyuşmazlıkta uygulama imkanı da bulunmamaktadır.Tüm yukarıda anlatılan nedenlerle, çevre temizlik vergisinin yan giderlerden kabul edilmemesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozma nedeni yapılmasının hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca onanmasına karar vermek gerekmiştir.
3-) Davalının icra inkar tazminatına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde ;
Bilindiği üzere; mahkemenin, Yargıtay'ın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep hak (usule ilişkin kazanılmış hak) doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli müktesep hak meydana gelebilir. Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme, (bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle) kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur.Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay'ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Buna göre, bir hususun bozma kararının kapsamı dışında kalarak kesinleşmesi iki şekilde olabilir:a) O husus açıkça bir temyiz sebebi olarak ileri sürülmüş, fakat Yargıtay'ca reddedilmiştir.b) Veya o hususta bir temyiz itirazı ileri sürülmemiş olmasına rağmen, dosyanın Yargıtay dairesince incelendiği sırada dosyada bulunan yazılardan onun bir bozma sebebi sayılması mümkün olduğu halde o cihet Yargıtay'ca bozma nedeni yapılmamıştır.Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında yapılan incelemede; mahkemece verilen ilk kararda davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine reddine karar verildiği ve hükmün davacı tarafından temyiz edilmediği, dolayısıyla talep edilen icra inkar tazminatı yönünden davalı yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu anlaşılmaktadır.Buna göre, mahkemece, icra inkar tazminatı talebinin reddine hükmedilmesi gerekirken, davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmiş olması, usuli kazanılmış hakkın ihlali niteliğindedir.Mahkemece, usuli kazanılmış hak ilkesinin ihlal edilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Ne var ki, bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması HUMK'nun 438/7 maddesi hükmü gereğidir.SONUÇ:Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının alacak ve tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının reddine, üçüncü bentte belirtilen nedenle temyiz olunan kararın ikinci fıkra dördüncü bendinde yer alan ''Asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,'' ibarelerinin hükümden çıkartılarak yerine ''davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine'' ibarelerinin eklenerek düzeltilmesine, düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, 1.630 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yek diğerinden alınıp yek diğerine verilmesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy