MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmiş ise de, HUMK'nun 435/7 ve 438/1. maddeleri gereğince temyiz edenin süresinde verdiği dilekçesinde bu yönde bir istemde bulunmamış olduğu anlaşılmakla, sonradan verilen ek dilekçede bildirilen duruşma isteğinin reddi ile temyiz incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, mülkiyeti davalıya ait oteli karkas halinde teslim alıp imar ettikten sonra kiracı olarak oturacağı hususunda davalı ile aralarında kira sözleşmesi bulunduğunu, boş olarak teslim alınan otel birinci sınıf olarak yeniden inşa edilerek mevcut yapı üzerine yeniden ve ilave olarak takriben 16.800.000 usd harcama yapıldığını, davalı tarafından aleyhine açılan tahliye davasında tahliye kararı verildiğini ve tahliye emri tebliğ edildiğini belirterek kiralanandaki menkul mal ve imalatların durumunun tespiti ile fazlaya dair talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000.-TL 'nin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 23.03.2018 tarihinde dava değerini 6.760.000.-TL 'ye ıslah etmiştir.
Davalı, davacı ile aralarındaki kira ilişkisinin 09.06.1997 tarihinde başladığını, davacının kira bedellerini ödemediğini ve aleyhine açılan davada verilen tahliye kararının kesinleştiğini, davacının halen kiralananı kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan 50.000.-TL 'nin davalıdan tahsili ile dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2009 tarih, 2007/13003 Esas, 2009/8069 Karar sayılı ilamı ile, ".... ... 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2009/113 Esas,2009/190 Karar dava dosyasının kesinleşmesinin iş bu dava için bekletici mesele yapılması ve anılan karar kesinleştikten sonra davacı iddiaları ile davalı savunmalarının değerlendirilmesi gerektiği.... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davacının davasının bedel artırma istemi ile birlikte kabulü ile 6.760.000.-TL 'nin 06.02.2006 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Islah, taraflardan birinin usule ilişkin bir işlemini, bir defaya mahsus olmak üzere kısmen veya tamamen düzeltmesine olanak tanıyan ve karşı tarafın onayını gerektirmeyen bir yoldur. HMK' nun 176. Maddesinde ıslah; “taraflardan her biri, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebilir" olarak tanımlanmıştır.
Aynı Kanun'un müteakip 177. maddesinde ise, ıslahın tahkikata tabi olan davalarda tahkikat bitinceye kadar yapılabileceği öngörülmüş olduğundan ve temyiz faslında da, bozmadan sonra dahi ıslahın olanaklı bulunduğuna dair açık veya örtülü bir hüküm yer almadığından, Kanunun bu olanağı bir devre ve zaman ile sınırlandırdığı kabul edilmeli ve bu nedenle bozmadan sonra ıslahın mümkün olmadığı sonucuna varılması zorunludur.
Nitekim, 04.02.1948 gün ve 1948-3 Esas, 1944-10 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; 'ıslah' ın; Hukuk Muhakemeleri Kanununun 177. maddesinin açık hükmü dairesinde tahkikat ve yargılama bitinceye kadar yapılabileceği Yargıtay'ca hüküm bozulduktan sonra bu yoldan faydalanmanın mümkün olamayacağı açıklanmış, 06.05.2016 gün ve 2005/1 Esas 2006/1 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile de; "bozma kararı sonrası ıslah yapılamayacağı ve 04.02.1948 gün ve 04.02.1948 gün ve 1944/10 Esas 1948/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının değiştirilmesinin gerekmediğine” karar verilmiştir.
Yine, Hukuk Genel Kurulunun 15.3.2006 tarih ve 2006/9-21E-2006/72K sayılı kararı ile; Mahkemece tüm deliller toplanıp, bilirkişi incelemesi yaptırılıp ve dosya esas yönünden de karar vermeye hazır hale getirildikten sonra yerel mahkemece verilen karar Yargıtay Dairesince bozulmuş ve bozmadan sonra da herhangi bir tahkikat yapılmamışsa artık ıslahın açıklanan nedenlerle kabulünün mümkün olmayacağı belirtilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında ise, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2009 tarihli bozma ilamı sonrasında mahkemece yapılan yargılamada alınan bilirkişi raporları sonrasında davacılar vekilince 23.03.2018 havale tarihli ıslah dilekçesinin sunulduğu, mahkemece de davacılar vekilinin söz konusu ıslah dilekçesi dikkate alınmak suretiyle hüküm tesis edildiği anlaşılmaktadır. O halde, yukarıda ifade edilen yasa hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da nazara alındığında bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususu gözetilerek hüküm verilmesi gerekirken, mahkemece bu husus gözetilmeden yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3-) Davalının zorunlu ve faydalı imalat bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak davalının tahliyesini istemesi üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden tahsilini talep etmiştir.
Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.
Davacı şirket ile davalı arasındaki 12.05.1997 tanzim 01.05.1998 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 7. maddesinde " ....zorunlu değişiklikten doğan giderlerin tümü kiracıya aittir, idareden hiçbir talepte bulunulmayacaktır " , 10. maddesinde " ... Kiracı sözleşme süresi boyunca otelde yapmak istediği tadilat ve modernizasyonlar için idareden önceden onay alacak ve masrafı kendisine ait olmak üzere yapacaktır. " kararlaştırılmış ise de kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.
Somut olayda; Dava konusu taşınmazın davacıya 15.07.1997 tarihinde teslim edildiği, sözleşmede başlangıç tarihinin ise 01.05.1998 tarihi olarak kararlaştırıldığı, davacının kira paralarını ödememesi sebebiyle davalı idare tarafından temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açıldığı, kiralananın tahliyesine karar verilerek kararın kesinleştiği, tahliyeye ilişkin ilamın 30.05.2001 tarihinde infazı için icraya konulduğu, takibin 18.01.2006 tarihinde yenilenerek takibe devam edildiği, taraflar arasında düzenlenen 24.11.2006 tarihli protokolde davacı şirket yetkilisi tarafından 15.01.2007 tarihinde otelin tahliye edileceğinin taahhüt edildiği, son olarak 18.10.2007 tarihli tahliye tutanağı üzerine tahliye işleminin reddine dair verilen icra işleminin iptali için davacı şirket tarafından yapılan şikayetin icra mahkemesince reddedilmesi üzerine, kararın Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 06.05.2007 tarihli ilamı ile ".... 24.11.2006 tarihli protokolün İİK 'nun 33. Maddesinde yazılı icra dairesi önünde ikrar edilmiş senet niteliği taşıması nedeni ile icranın geri bırakılmasına karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle hükmün bozulduğu ve iş bu yerel mahkeme kararının kesinleştiği, bu süreçte davacı şirketin 28.07.2009 tarihinde kiralanını yeniden teslim aldığı ve kullanmaya devam ettiği, davalı idare tarafından protokolün iptaline ilişkin açılan davanın kabulüne karar verilmesi ardından kiralananın 17.12.2014 tarihinde tahliye işlemlerine başlanarak tahliye edildiği tüm dosya kapsamı ile sabittir. Kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak hükme esas alınan 22.01.2018 tarihli bilirkişi raporunda bozma öncesi alınan 27.05.2007 tarihinde düzenlenen faydalı ve zorunlu masrafa ilişkin rapor esas alınarak rapor tesis edilmiş olup davacının dava tarihi olan 06.02.2006 tarihinden sonra da kiralananı kullanmaya devam ettiği hususu dikkate alınmamış, yapılan imalatların 2006 yılına ait maliyet bedelleri hesaplanarak bu bedelden 2006 yılına kadarki kullanım süresine uygun olarak yıpranma payı düşülmüş olup rapor hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir. Bu durumda mahkemece, gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılmak suretiyle konusunda uzman bilirkişilerden oluşan bir heyetten bozma ilamı doğrultusunda rapor alınarak kiralananda yapılan imalat bedelleri kalem kalem .ayrıntılı şekilde, m2, büyüklük, model,
marka birim fiyatları vs. gibi özellikleri tespit edilmeli, tespit edilen imalatlar ve malzemelerin yıpranma payları düşülerek, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi, tahliye tarihi dikkate alınıp varsa kalan kira süresi ile orantılı olarak alacak miktarının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçünçü bentlerde açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.