Davacı ... ile davalı ... aralarında görülen alacak davasına dair ...Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 07/04/2016 tarihli ve 2014/651 E.- 2016/94 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 29/04/2019 gün ve 2017/7351E. 2019/3867 K. sayılı ilama karşı davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; 22.05.2009 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu yeri lokanta olarak işletmek üzere kiraladığını, iş yerinin, bacanın dış cepheden çatıya çıkarılmasına davalının izin vermemesi sebebiyle açılamadığını, havalandırma bacasından çıkarma yetkisinin Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Müdürlüğü tarafından uygun görülmediğini, bunun neticesinde toplam 21.483,20 TL zarar ettiğini, davalıya noterden ihtarname gönderip sözleşmeyi feshettiğini belirterek toplam 21.483,20 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı kira sözleşmesinden doğan ihtilaflarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirterek görev itirazında bulunmuş, taraflar arasındaki sözleşmede bacanın çatı seviyesinden yukarı çıkarılma şartı konulduğunu, çatının montesinden davacının sorumlu olduğunu, davacının talep ettiği zararların hiçbirisinin davalıdan istenemeyeceğini, davalının basiretli bir tacir gibi davranarak mecuru kiralaması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 13/02/2012 tarih 2011/19093 Esas- 2012/2805 Karar sayılı ilamı ile "..Mahkemece söz konusu işyerinde baca tesisinin mümkün olup olmadığının, bacanın havalandırma boşluğundan geçirilmesinin uygun olup olmadığının, binanın dış cephesinden geçirilmesinde ise kat maliklerinin ve imar mevzuatının engel oluşturup oluşturmadığının, ruhsat verilip verilmeyeceğinin ilgili mercilerden araştırılarak ve mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler tarafından keşif icra edilmek suretiyle tesbiti ile hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. " gerekçeleriyle hüküm bozulmuş; dosya yerine geri çevrilmekle, mahkemece önceki kararda direnilmiş, direnme hükmünü davacı temyiz etmiştir.
Direnme kararı üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02/10/2013 gün 2013-13/66 Esas- 2013 1417 Karar sayılı ilamı " ..Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 27. maddesinde "Kiracı mutfağın bacasını TSE standartlarına uygun malzemeler kullanmak şartıyla binanın çatısı üzerine çıkaracaktır. Ayrıca çatı üzerine kadar çıkarılan bacanın ağzına koku patlatma cihazını takacaktır. Bu giderlerde kiracı tarafından karşılanacak olup kiraya verenden talep etmeyecektir." hükmüne yer verilmiş olup anılan madde ile baca kurma yükümlülüğünün davacıya ait olduğu hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Sözleşme ile baca kurma yükümlülüğünün davacıya ait olduğu kararlaştırılmış ise de tarafların üzerlerine düşen
yükümlülükleri tam olarak yerine getirip getirmedikleri hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. O halde mahkemece; söz konusu işyerinde baca tesisinin mümkün olup olmadığı, bacanın havalandırma boşluğundan geçirilmesinin uygun olup olmadığı, binanın dış cephesinden geçirilmesinde kat maliklerinin ve imar mevzuatının engel oluşturup oluşturmadığı, ruhsat verilip verilmeyeceği ile ilgili hususlar yetkili mercilerden araştırılıp, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın reddine ilişkin kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. " gerekçesiyle direnme kararı değişik gerekçe ve anılan nedenlerden dolayı bozulmuştur.
Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda, Mahkemece davanın kabulü ile 21.483,21TL 'nin dava tarihi olan 15/12/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiş; Dairemizce onanmış, davalı bu kez karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının sair karar düzeltme istemlerinin reddi gerekir.
2- Kira alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Taraflar arasında 01/06/2009 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamakta olup aylık 850TL olan kira bedelinin her ayın en geç 5. gününde ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır.
Kural olarak sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilinceye dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir. Somut olayda, kiralananın, davacı kiracıya teslim edildiği, yani sözleşmenin ifa sürecine geçildiği anlaşılmaktadır. Davacı, kiralananda kiralama konusunda bir işin yapılmasının mümkün olmadığından bahisle 14/10/2009 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini davalıya bildirmiştir. Kiralananın anahtarının da bahsi geçen ihtarnamede davalıya gönderildiği belirtilmiş olup, davalı anahtar teslimine karşı çıkmamıştır. Davacı kiracı da tahliye tarihini yazılı delil ile kanıtlayamamıştır.
Somut olayda; Sözleşmede de, baca yapımı konusunda kiraya verene herhangi bir yükümlülük yüklenmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin daha başlangıcında kiralananın ayıplı olmadığı ve taşınmazda gizli bir ayıp da bulunmadığından, sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığının kabulü gerekir. Buna göre, davacı kiracının fesih bildiriminin geçmişe etkili olmayıp ancak ileriye doğru etkili olması gerekir. Başka bir anlatımla, kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira sözleşmesi ile bağlıdır ve kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumludur. Buna göre, ihtarın davalı kiraya verene tebliğ edildiği, davaya konu kira bedellerinin fesih ihtarının muhatabınca tebliğ alınan 22/10/2009 tarihinden önceki döneme ait olduğu anlaşıldığından, kira bedelinin iadesine yönelik talebin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
3-Kiralanan şeyin ayıpları kiraya verenin (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak, yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı, ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Ayıplar uygun mehil zarfında giderilmediği takdirde, kiracının iki seçimlik hakkı vardır. Ya akdi fesih eder ve akdin feshi nedeniyle maruz kaldığı zararının tazminini ister, ya da ücretten uygun bir miktar indirilmesini ister. (818 Sayılı Borçlar Kanunu 249-250. Md leri ve 106-108. Md leri).
06/04/2015 tarihli bilirkişi raporunda, mevcut yapıya baca ilave edilmesinin ruhsata tabi olduğu, yeniden yapı izni alınmasını gerektirdiği, belirtilmiş olup; davacı tarafından davalıya süreli bir ihtar gönderilerek baca yapımı ile ilgili eksikliklerin giderilmesi istenmemiştir. Ayıbın giderilmesi istenmeden sözleşme feshedilmiş olup, bu durumda kiracı ancak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
Davacı kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Mahkemece, her ne kadar dava dışı 3. kişiye iş yerinin ahşap işleri ve projelendirilmesi için ödenen 10.000TL kaparonun davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş ise de talep edilen imalat kalemleri bakımından faydalı masraf mı olduğu zorunlu masraf mı olduğu lüks masraf mı olduğu ayrımı yapılmamış, bunların sökülüp götürülebilir nitelikte mi sabit nitelikte mi olduğu incelenmemiştir. Bu durumda, davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek belirlenen değerlerinden de yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerektiği hususu üzerinde durularak, Mahkemece konusunda uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
4-Kira sözleşmesinin, Özel Şartları 27. maddesinde; Kiracı mutfağın bacasını TSE standartlarına uygun malzemeler kullanmak şartıyla binanın çatısı üzerine çıkaracaktır. Bu giderler de kiracı tarafından karşılanacak olup kiraya verenden talep etmeyecektir." hususu kararlaştırılmıştır. Anılan madde ile baca kurma yükümlülüğünün davacıya ait olduğu hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Bu durumda, davacının çelik baca yapımı ve montesi için ödenen 2.500TL ile tamirat izni için belediyeye ödenen 583.20TL toplamı 3.083.2 TL masrafın sözleşmenin süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi de mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm yukarıda belirtilen nedenlerle bozulmalıdır.
Ne var ki; mahkeme kararının açıklanan bu gerekçeler ile bozulması gerekirken zuhulen onandığı yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme isteği kabul edilerek, Dairemizin önceki onama kararı kaldırılmış, mahkeme kararı açıklanan bu gerekçelerle bozulmuştur.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair karar düzeltme isteminin reddine, ikinci, üçüncü ve dördüncü bentlerde açıklanan nedenlerle davalının karar düzeltme isteminin kabulü ile; Dairemizin 29/04/2019 tarih ve 2017/7351 Esas- 2019/3867 Karar sayılı ilamının kaldırılmasına ve hükmün yukarıda açıklanan gerekçeler ile BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine, 04/03/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.
EA / NT - Karşılaştırıldı: