MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında bulunan 30/12/2002- 30/12/2005 tarihleri arasına ilişkin üç yıl süreli kira sözleşmesinin 29/11/2005- 29/12/2006 tarihleri arasında bir yıllık, son olarak da 29/11/2006- 29/11/2008 tarihleri arasında iki yıllık olacak şekilde yenilenerek devam ettiğini, son sözleşmede " Birinci yılın sonunda AVM içerisinde bulunan diğer mağazaların artış oranı ortalamaları göz önünde bulundurularak yüzdelik artış ilave edilmek suretiyle kira bedelinin yeniden belirleneceği " hususunun kararlaştırıldığını, buna göre diğer kiracıların artış oranlarına göre davalı yönünden de kira bedeli belirlendiğini ancak davalının belirlenen bu bedeli ödemeyip keyfi artışlarla ödeme yaptığını ve her yeni kira dönemine bir önceki dönemden kalan kira borçları ile girdiğini, bunun üzerine 30/09/2010 tarihi itibariyle ödenmeyen kira alacağı, elektrik, su ve organizasyon bedelleri hesaplanarak başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamını, asıl alacağın %40'ı oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kira alacağının zaman aşımına uğradığını, sözleşmedeki artış şartının muğlak olduğunu, kira bedellerinin tamamının ödendiğini savunarak davanın reddi ile davacı aleyhine %40 'tan aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 18/06/2015 tarih 2014/9233 Esas 2015/6174 Karar sayılı ilamı ile " ...Kira alacakları dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunun 126. maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 147. Maddesi) gereğince 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Davalı süresinde zamanaşımı def'inde bulunduğuna göre icra takibi tarihi olan 19/10/2010 gününden geriye doğru 5 yıllık süre içerisindeki muaccel kira alacakları hesaplanarak fazla isteğin reddine karar verilmesi gerekirken sözleşme yürürlükte bulunduğu sürece zamanaşımı süresinin işlemeyeceği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Öte yandan, davalı tarafından sunulan delil listesinde ödeme savunmasının ispatı bakımından her iki tarafın da ticari defterlerine delil olarak dayanılmıştır. Davalı, ticari defterlerini dosyaya sunduktan sonra defterlerin vergi denetim kuruluna vergi incelemesi için ibrazı gerektiğinden 2008, 2009, 2010 yılı defterlerinin iadesini talep etmiş, davalıya ait defterlerin iade edildiği anlaşılmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yapılmış olup hükme esas alınan 30.11.2013 tarihli mali müşavir bilirkişi raporunda, tarafların takibe konu dönemlere ilişkin tüm ticari defterleri incelenmeksizin, davalının kendisine ait olan 2006 yılı yevmiye defterinde borçlu göründüğü, davacı tarafından sunulan muavin deftere göre davalının
31/12/2010 tarihi itibarıyla borç bakiyesinin 50.902,49TL olduğu, tefe oranlarına göre artış uygulandığında kira borcunun vade farkı ile birlikte 62.144,86TL olduğu belirtilmiştir. Davalının tüm delilleri toplanarak ve her iki tarafın da ticari defterleri incelenmek suretiyle davalının borçlu olduğu miktarın tespiti gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması da doğru görülmemiştir." gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davaya konu kira alacağının zamanaşımına uğradığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Kural olarak bozma kararına uyulmakla orada belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda yerel mahkeme için zorunluluk doğar.
Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı Y.İ.B.K.). Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay'ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hakimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 18/06/2015 tarihli bozma ilamında " Davalı süresinde zamanaşımı def'inde bulunduğuna göre, icra takibi tarihi olan 19/10/2010 gününden geriye doğru 5 yıllık süre içerisindeki muaccel kira alacakları hesaplanarak fazla isteğin reddine karar verilmesi gerektiği," belirtilmiştir. Yani, bozma ilamında 19/10/2010-19/10/2005 tarihleri arasındaki kira alacağının zaman aşımına uğramadığının kabul edildiği, kaldı ki davacının dava dilekçesinde takibe konu bedel olan 49.623,74TL'nin yalnızca kira alacağına ilişkin olmadığını, 22.379,56TL'sinin kira bedeline dahil olmayan organizasyon, elektrik ve su giderlerine ilişkin olduğunu bildirdiği anlaşılmaktadır.
Somut olayda; Mahkemece, bozma ilamına uyulduktan sonra bozma ilamı doğrultusunda alacak miktarının açıklığa kavuşturulması yönünden birden fazla bilirkişi raporu alındığı halde bozma gereklerine uygun değerlendirme yapılmadan, gerekçesiz bir şekilde davanın zaman aşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamış, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
2- Uyuşmazlık, davacı kiraya verenin davalı kiracıdan kira, organizasyon, elektrik ve su tüketim bedeli ile ilgili aidat alacağı bulunup bulunmadığına ilişkindir.
HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira miktarının kiraya veren tarafından; kira bedelinin ödendiğinin ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Davacı tarafından davalı aleyhine 19/10/2010 tarihinde başlatılan icra takibinde; 49.623,74TL tutarındaki alacağın davalıdan tahsili istenilmiş olup takipte 26/11/2006 tarihli kira sözleşmesine dayanıldığı bildirilmiştir. İş bu sözleşme taraflar arasındaki önceki sözleşmelerin devamı niteliğinde olup 29/11/2006 başlangıç tarihli ve 2 yıl sürelidir. Sözleşmenin 9. maddesinde " İlk yıl kira bedelinin KDV hariç aylık 4.150TL olarak ödeneceği, birinci yıl sonunda AVM içerisinde bulunan diğer mağazaların artış oranı ortalamaları göz önünde bulundurularak yüzdelik artış ilave edilmek suretiyle yeniden belirlenecektir, kira bedelinden ortak yerlere ilişkin tüm giderler, çevre, çöp ve benzeri belediye vergi ve harçları tamamen hariçtir, kiralanan yerin bulunduğu ana gayrimenkulün mülkiyetinden kaynaklananlar hariç her türlü vergi, harç ve sair mali yükümlülükler kiracıya aittir. " , 10. maddesinde " Mağazaların iç elektrik, su vs. tarzındaki tüm iç alanlar gider ve abonelik bedelleri kiracıya aittir.", 11. maddesinde " Tüm ortak yerler ve
şeylerin enerji, bakım- onarım, genel temizlik, güvenlik, yönetim giderleri, ortak gider sayılır ve kiraya dahildir. Kiraya dahil olmayan giderlerin tamamı ve Belediye rusum ve harçları, gayrimenkulde mevcut toplam kiralanabilir alana bölünerek pay edilir ve metrajına göre ilgili kiracı tarafından ödenir." hususları kararlaştırılmış olup kiraya veren ile kiracının ortak ve özgür iradesi ile düzenledikleri bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı vekili dava dilekçesinde; bir kısım ödemelerin mal alımı yapılarak fatura mukabilinde borçtan mahsup edildiğini bildirmiş, davalı da; kimi zaman mal karşılığı kira mahsubu yapıldığını kabul etmiş, kira ödemelerinin davacı şirket hesabına eksiksiz olarak yatırıldığını savunmuştur. Ancak dosya arasında bulunan bilirkişi raporlarından hangi miktarda kira bedelinin ödendiği hususu aydınlanmamıştır.
Mahkemece, bozma ilamı doğrultusunda mali müşavir bilirkişiden rapor aldırıldığı, buna göre de davacının defterlerinde davalıdan 278.819,48TL tahsil ettiği, davalının kayıtlarında ise 342.341,51TL ödeme yapıldığı, tarafların ticari defterlerinin kapanış tasdiklerinin bulunmadığı hususları tespit edilmiştir. Dosyanın incelenmesinde; davalı vekili tarafından 02/03/2019 tarihli dilekçe ile, kira ödemelerinin yapıldığı hesap numaralarının bildirildiği, davacı vekili tarafından da 08/01/2019 tarihli dilekçe ile 2002- 2011 yılları arasına ilişkin banka kayıtlarının bir klasör halinde sunulduğunun bildirildiği ancak belirtilen hesaplara ilişkin dökümler ile davacı tarafından sunulan klasörün dosya arasında bulunmadığı anlaşılmaktadır. Usulüne uygun tutulmuş ticari defterler sahibi lehine delil teşkil eder. Ancak, bunun için ticari defterlerdeki kayıtların dayanak belgelerle doğrulanması gerekir. Davalı ticari defterlerindeki ödeme kaydı davacıyı bağlamaz. O halde, Mahkemece yapılacak iş; ödemeler yönünden ispat yükünün davalıya ait olduğu hususu gözetilerek, takip tarihi olan 19/10/2010 tarihi itibariyle davalının ticari defterlerindeki ödeme kaydını doğrulayan deliller ve dayanak belgelerin sunulmasının sağlanması, bildirilen banka hesaplarının celbi ile davacının sunduğunu belirttiği dekontların incelenmesi yönünden hukukçu ve mali müşavir bilirkişilerden oluşturulacak heyetten, davalının yaptığı ödemelerin ne miktarda olduğu hususunda taraf ve Yargıtay denetimine uygun rapor aldırılarak, alacak miktarı açıklığa kavuşturulduktan sonra, sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
3-Bozma nedenine göre, davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) ve(2) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, (3) nolu bentte açıklanan nedenle davalı tarafın diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının temyiz eden taraflara iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16/12/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.