MAHKEMESİ: ...BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı kiraya verenlerle aralarında imzalanan kira sözleşmesi gereğince düğün salonu vasıflı iş yerlerini kiraladığını, ancak taşınmazın ferdi iskânı bulunmadığından iş yerinin işletme ruhsatını alamadığını, bu nedenle kiralananın bir kaç kez mühürlendiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihte dahi hukuki ayıplı olduğunu ve sözleşmenin ifa edilemez nitelikte olduğunu, bu hali ile davalıların kiralananın ayıbı nedeniyle sorumlu olduklarını, bununla birlikte; davalıların kendi aralarında düzenlemiş oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesine davalı şirketin hisselerini almak suretiyle taraf olduğunu, böylece davalı şirketin tüm haklarına halef olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teknik şartname bölümünün 3. maddesine göre taşınmazın ferdi iskânının davalı ... tarafından alınacağının düzenlendiğini, bu sözleşme gereğince de davalı ...'nun iskân ruhsatının alınamamasından kaynaklanan tüm zararlardan ayrıca sorumlu olduğunu belirterek kiraya verenlerin kiralananı sözleşmenin amacına uygun ve kullanıma elverişli bir şekilde teslim borcunu yerine getirmediklerinden
30/12/2011 tarihli kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine, kiralanana yapılan tadilat ve imalatlar nedeniyle şimdilik 150.000TL'nin ve satın alınan malzemeler için harcanan şimdilik 10.000TL'nin ihtarname tarihlerinden itibaren işleyecek faizleri ile birlikte davalılardan tahsiline, davacının tazminat alacağının davalı ...'nun kira alacağına dayalı .... İcra Müdürlüğü'nün 2014/4727 sayılı dosyası alacağından takas-mahsubuna karar verilmesini istemiştir.
Davalı ...; davacının sözleşme gereği ödemesi gereken kira bedellerini ödemediğini, bunun için .... İcra Müdürlüğü'nün 2015/12384 E. sayılı dosyası ile, kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatıldığını, ... İcra Hukuk Mahkemesinin 2016/80 esas sayılı dosyası kapsamında tahliye kararı verilmiş olmasına rağmen davacı kiracının taşınmazı tahliye etmediğini, Yargıtayın yerleşik içtihatları gereğince taşınmaz tahliye edilmeden kalıcı ve faydalı masrafların istenemeyeceğini, bununla birlikte kiracı tarafından yapılan tadilatlar için kiraya verenin açıkça yazılı muvafakatinin alınmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Davalı şirket; ferdi iskânın alınamamasında kendilerinin bir kusurunun olmadığını, kusurlu olan tarafın davalı ... olduğunu, bu nedenle açılan davaya bir diyeceklerinin olmadığını belirtmiştir.
İlk derece mahkemesince; davacı kiracının uzun bir süredir kiralananı mevcut hali ile kullanmasının ve hatta hala kullanıyor olmasının ve yine bu konuda uzun süredir uyuşmazlık çıkartmamasının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiğine karine oluşturduğu, böylesi bir durumda kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davacının tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince; mevcut açık ayıba rağmen kiralananın uzun süre kullanılmış olması karşısında mevcut hali ile kabul edildiği, bu nedenle kira ilişkisinin haklı nedenle feshine yönelik talebin ve bu talebe bağlı olarak kiralanana alınan malzemelerin bedeline ve yoksun kalınan kâra ilişkin taleplerin reddi gerektiği, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tazmini istemine ilişkin olarak ise; kiralanan taşınmaz tahliye edilmediğinden kiralanana yapılan kalıcı ve faydalı masrafların istenmesinin mümkün olmadığı, yine davacının ferdi iskânın alınmamasının kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılık teşkil ettiği yönündeki iddialarının eldeki uyuşmazlığın kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin olması sebebiyle bu davada değerlendirilmesinin hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin yapılan değerlendirmelere yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkindir. HMK m. 114/1-c gereğince görev dava şartı olup HMK m. 115/1 uyarınca taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmelidir. Taraflar da yargılama süresince mahkemenin görevli olmadığını ileri sürebilirler.
HMK'nın 2. maddesinde asliye hukuk mahkemelerinin görevi düzenlenmiş olup, bu hükme göre "Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir." Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasında istisna öngörülerek "Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir." ifadesine yer verilmiştir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 4. maddesinde nisbi ve mutlak ticari davalar düzenlenmiş olup her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları nisbi ticari dava olup, tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın maddenin ilk fıkrasında a, b, c, d, e ve f bentlerinde sayılan hususlardan doğan hukuk davaları ise mutlak ticari dava niteliğindedir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/II. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira, Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hâl böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez. 6335 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile değişik 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesi uyarınca ticari davalar asliye ticaret mahkemelerince görülerek karara bağlanır.
Somut uyuşmazlıkta; davacı, dava konusu taşınmazdaki davalı şirkete ait hisseyi satın aldığını ve bu şekilde davalılar arasında imzalanan 11/03/2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı haline geldiğini, bu sözleşmeye konu taşınmazın ferdi iskân işlemlerinin davalılardan ... tarafından gerçekleştirileceğinin hükme bağlandığını, ancak davalı tarafından bu yükümlülüğün yerine getirilmediğini belirterek davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranışı nedeniyle de tazminat talebinde bulunmuştur. Bu kapsamda davacı ile davalı ... arasındaki uyuşmazlığın aynı zamanda 11/03/2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden de kaynaklandığı, bu sözleşme hükümleri değerlendirilmek suretiyle varsa davacı zararının ve davalı ...'nun hukuki sorumluluğunun tespitinin gerekeceği ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi dikkate alındığında ise uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olmadığı anlaşılmaktadır.
Tüm bu açıklamalar ışığında, mahkemece; davalı ...'nun tacir olup olmadığı hususu araştırılarak tacir olması ve taraflar arasındaki uyuşmazlığa konu işin her iki taraf açısından ticari nitelikte olması halinde uyuşmazlığın, TTK'nın 4. ve 5. maddeleri gereğince ticari dava niteliği taşıması nedeniyle asliye ticaret mahkemesinin görevli olacağı, davalının tacir olmaması halinde ise asliye hukuk mahkemesinin görevli olacağı gözetilmelidir.
Bu durumda, mahkemece; davacının, davalı ... ile arasında geçerli olduğunu belirttiği 11/03/2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı talepleri yönünden eldeki davadan ayrılmasına karar verilerek, ayrılan dosyada yukarıda yapılan açıklamalara göre görevli mahkemenin belirlenmesi suretiyle görevsizlik kararı verilmesi gerekirken davacının tüm taleplerinin reddine karar verilmiş olması hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. Maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 31/03/2021 gününde oybirliği ile karar verildi.