MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, davalı ile 27/08/1979 tarihli arsa satış senedi ile ... ilçesi ... Mahallesi sınırı içerisinde kain 24-25 parsel sayılı (doğusu 26 nolu parsel, batısı 23 nolu parsel, kuzeyi kuru dere ve güneyi parsel yolu) 1222 m2 arsanın tapu işlemleri gerçekleşip kesinleştikten sonra kendilerine teslim edileceğine dair sözleşme düzenlendiğini, sözleşme gereği 200,000 TL’nin o gün itibari ile davalıya elden teslim edildiğini, sözleşmede taşınmazın mülkiyetinin tapuda ferağ işlemlerinin davalı tarafından gerçekleştirilememesi durumunda da ayrıca sözleşme bedeline ek olarak 50.000 TL cezai şart ödenmesinin karalaştırıldığını, taşınmazın Sorgun Kadastro Mahkemesi 2010/2 Esas ve 2011/11 Karar sayılı kesinleşen ilamı ile davalı adına tescil edilmiş olmasına rağmen kendileri adına ferağ işlemi gerçekleştirmediğini, sonradan da taşınmazı üçüncü kişiye satıp devrettiğini, bir dönem kadastro mahkemesindeki davaya müdahale talebinde bulundukları halde sonuç alamadıklarını, denkleştirici adalet ilkesi gereği satım bedelinin kendilerine ödenmesi gerektiğini, davalının sözleşmeye aykırı davranmış olması nedeniyle satım bedeli ve cezai şart bedelinin tapuda ferağ işleminin imkansız hale geldiği 21.05.2013 tarihi itibariyle müspet, menfi ve munzam zararlarının tazmini amacıyla bu davayı açtıklarını ileri sürerek ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 21.05.2013 tarihi itibari ile satıma konu taşınmazın rayiç bedeline karşılık, şimdilik 10.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini istemişler; bilahare taleplerini 92.658,1 TL üzerinden ıslah etmiştir.
Davalı, davacıların arsadan vazgeçmeleri üzerine eşinin davacıların senette belirtilen paralarını verdiğini ve davacıların senedi bulamadıklarını söylemeleri üzerine aradaki güven ilişkisi sebebiyle senedi almadıklarını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 45.324,52 TL’den 10.000 TL’nin dava tarihinden, 35.324,52 TL’nin ise ıslah tarihi olan 13/01/2015 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, kalan kısmın reddine karar verilmiş; hüküm süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dava, taraflar arasında imzalanan harici satım sözleşmesi nedeniyle ödenen taşınmaz bedelinin, keşif sonucunda ortaya çıkacak olan rayiç bedelinin işlemiş yasal faizi ile tahsili talebine ilişkindir. Dava konusu taşınmazın satış tarihi 27.08.1979 itibari ile Mart 1970 tarihli tapunun Nisan 1289 tarihli defterinde kayıtlı olduğu, 26.07.1980 tarihli kadastro tutanağı ile tespit gördüğü, davalı tarafından tespite itiraz edildiği, bu yüzden tespit tutanağının kesinleşmediği ve anılan eski tapu kaydının 3402 sayılı Kadastro Kanunun 12/4 maddesi uyarınca işleme tabi kayıt niteliğini kaybetmediği ve sözleşme tarihi itibari ile tapulu taşınmaz niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla davaya konu sözleşme; TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı
için geçersizdir. Öte yandan Sorgun Kadastro Mahkemesinin 2010/2 E.- 2011/11 K. sayılı ve 27.06.2011 tarihli ilamında da belirtildiği üzere sözleşme konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi iken paydaşlardan birinin üçüncü kişilere yaptığı satışa ilişkin olması nedeniyle de geçersizdir. Bu nedenle, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın, bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır. Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Mahkemece, 27/08/1979 tarihinde 200.000,00TL olan paranın 17/02/2014 tarihinde karşılığının ne kadar olacağının Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığından sorulması üzerine gelen cevabi yazıda, 1979 Ağustos ayı itibari ile 200.000 TL olarak öngörülen para değerinin TÜFE ile genişletildiğinde 2014 yılı Şubat ayı itibari ile 36.261,22 TL değere ulaştığının hesaplandığı bildirilmiş; Mahkemece, bu değer üzerinden satım bedeli belirlenerek ve satım bedelinin dörtte biri olan cezai şart bedeli 50.000 TL ‘nin, 36.261,22 TL’nin dörtte biri olacağı, bu bedelin de 9.063,30 TL olacağı belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 45.324,52 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Ne var ki, yukarıda açıklandığı üzere satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde bulundurulmalıdır. O halde mahkemece; sözleşme tarihinde ödenen 200.000 TL’nin (6 sıfır atılmadan öncesi) çeşitli ekonomik etkenler (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 5 etken) tek tek uygulanarak, ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir yıl için ayrı ayrı hesaplanıp sonra bunların ortalaması alınmak suretiyle konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmesi gerekirken, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığından gelen cevabi yazı doğrultusunda yalnız TÜFE oranı uygulanmak suretiyle belirlenen değer üzerinden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre, davacıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
3-Kabule göre de; geçersiz sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart vs. feri haklarda geçersiz olup tarafları bağlamadığı halde, mahkemece davalı aleyhine cezai şart bedeline hükmedilmiş olması aleyhe temyiz olmadığından bozma konusu yapılmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle bozma sebebine göre davacının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23/12/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.