MAHKEMESİ: İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ
DAVACILAR: ... ...
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacılar vekili tarafından duruşmalı, davalılar vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 12/04/2022 tarihinde taraflardan kimsenin gelmediği anlaşılmakla işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; Bakırköy 36. Noterliği tarafından düzenlenen 02/02/2007 tarihli ve 2293 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, babaları muris ... ile davalılar arasında 30/12/2007 tarihli sözleşme ile inşaat yapımı hususunda adi ortaklık ilişkisi kurulduğunu, ortaklığa konu inşaat için yapılan masraf ve giderlere babalarının da katıldığını, işbu ortaklık sözleşmesi ile bahse konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici ortağa bırakılacağı belirtilen dairelerin yarısının babaları murise verileceğinin kararlaştırıldığını, davalının edimini yerine getirmediğini, tapusunu vermediği daireleri üçüncü kişilere sattığı gibi elde ettiği satış bedelinden kendilerine düşecek payı da ödemediğini, sözleşmeye aykırı davranan davalının yine sözleşmeyle kararlaştırılan 250.000 Euro cezai şart bedelini ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek; öncelikle ortaklık sözleşmesi uyarınca paylarına düşecek taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adlarına kayıt ve tescilini, olmadığı takdirde taşınmaz satış bedellerinden kendi paylarına düşecek bedelin ve 250.000 Eoru tutarındaki ceza şart bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmişlerdir.
Davalılar; davaya konu 30/12/2007 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, taraflarına husumet yöneltilemeyeceğini, davacıların murisi ile aralarındaki ortaklığın davaya konu 9 nolu parsel üzerine yapılacak inşaata yönelik olduğunu, muris ...’in 9 nolu parsel üzerine inşa edilen binadan daireler satarak menfaat temin ettiğini, kendilerinin davacılara borçlu değil alacaklı olduğunu savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
İlk derece mahkemesince; 23/03/2015 tarihli bilirkişi heyeti raporu hükme esas alınarak, davacıların murisi ... ... ile davalılar arasında 30/12/2007 tarihli sözleşme ile adi ortaklık ilişkisi kurulduğu, sözleşme ile davaya konu 8 ve 9 nolu parseller üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapılacak binalardan, yüklenici ortak olan davalıya düşeceği kararlaştırılan dairelerin aralarında yarı yarıya paylaşılacağının, sözleşmeye aykırı davranan tarafın diğer tarafa cezai şart olarak 250.000 Euro ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalı ortak ...’ın taşınmazları devir borcunu yerine getirmediği, ancak ortaklık sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından taşınmazların devri istenemeyeceği gibi taşınmazların rayiç bedellerinin de talep edilemeyeceği, aynı nedenlerle cezai şartın da geçersiz olduğu, ortaklık faaliyeti kapsamında yapılan giderlerden 433.782,59 TL’nin muris ... tarafından karşılandığı, buna karşılık murisin ortaklığa konu taşınmazların bir kısmını üçüncü kişilere satarak 423.600 TL tutarında gelir elde ettiği, yapılan masraf ve elde edilen gelir arasındaki farkın yarısının davacılar tarafından ortaklık payı olarak talep edilebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 5.081,30 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; davalı yüklenici şirket ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, davaya konu 8 ve 9 nolu parseller üzerine yapılacak inşaata yönelik davacılar murisi ile davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi kurulduğu, ortaklık sözleşmesi ile inşaat yapım masraflarının ortaklar tarafından birlikte karşılanacağının, buna karşılık davalı yüklenici şirkete bırakılacağı kararlaştırılan dairelerin ise aralarında % 50- % 50 oranında paylaşılacağının kararlaştırıldığı, inşaatın tamamlandığı, ancak ortaklık sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından taşınmazların devrinin istenemeyeceği, cezai şartın da geçersiz olduğu, bu nedenle davacıların ortaklık payı alacağının bedele dönüştüğü, öte taraftan ortaklığa konu dairelerin bir kısmının davacıların murisi ortak tarafından üçüncü kişilere satıldığı, bahse konu ortağın satıştan elde ettiği gelir ile ortaklık faaliyeti kapsamında yapmış olduğu masraf dikkate alındığında, davacıların ortaklık payı alacağının 5.091,30 TL olduğu, ilk derece mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davalılar vekilinin tüm, davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) Dava; adi ortaklıktan kaynaklı tapu iptal ve tescil – olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.
Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir (TBK. 620/1 md.).
6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesi; “Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmünü içermektedir.
Adi ortaklığın sona erme sebeplerini düzenleyen BK'nın 535 inci (TBK'nın 639 uncu) maddesinin ikinci fıkrasında; sözleşmede ortaklığın mirasçılarla sürdürülmesi konusunda bir hüküm yoksa, ortaklardan birinin ölümüyle ortaklığın sona ereceği düzenlenmiştir.
Adi ortaklığın sona ermesi ile birlikte ortaklık tasfiye aşamasına girer. Ortaklar arasındaki hukuki bağ, tasfiye tamamlanmadan ortadan kalkmış kabul edilemez. Tasfiye, ortaklar arasındaki ortaklık ilişkisinin tamamen sona erdirilmesine yönelik kanuni bir usuldür. Tasfiye ile artık ortaklık malvarlığı para haline dönüştürülecek, borçlar ödenecek, sermaye değerleri ortaklara iade edilecek ve geri kalan meblağ ortaklar arasında kar ve zararın paylaşılması esasına göre dağıtılacaktır.
Adi ortaklığın tasfiyesi ya tarafların anlaşması suretiyle ya da bizzat mahkemece yapılır. Taraflar tasfiye konusunda anlaşmadığı takdirde ortaklığın tasfiyesinin mahkemece TBK’nın 642 vd. madde hükümlerine uygun olarak yapılması gerekir.
Ortaklar, ortaklık için avans verdiklerini ve masraf yaptıklarını iddia ediyorlarsa, bunların da TBK’nın 643 üncü maddesi uyarınca ortaklığın tasfiye hesabında dikkate alınması gerekir. Kuşkusuz, bu gider ve masrafların talep edilebilmesi için ispat edilmesi zorunludur. Ortaklık faaliyeti kapsamında yapılan giderlerin kural olarak yazılı delille ispatı gerekir. Ancak duruma göre, masraf yapılıp yapılmadığı veya yapılan masrafın ispatı bakımından bilirkişiye de başvurulabilir. Özellikle masraf yapıldığının kesin olduğu, yapılan masrafların bilirkişi incelemesiyle kolaylıkla tespit edilebileceği ve ortaya çıkarılabileceği durumlarda, yapılan masrafın ispatı bakımından bilirkişi incelemesi yapılması olanaklıdır (..., Adi Ortaklık, Ankara : Yetkin Yayıncılık, 2008, s. 336).
Somut olayda; davacıların murisi ... ile davalılar arasında 30/12/2007 tarihli davaya konu adi ortaklık sözleşmesinin düzenlendiği, ortaklığın konusunun; davalı yüklenici ortak ... ile dava dışı arsa malikleri arasında imzalanan 02/02/2007 tarihli “gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” uyarınca, davaya konu 8 ve 9 nolu parseller üzerine yapımı üstlenilen inşaattan, davalı yüklenici ortağa bırakılacağı kararlaştırılan dairelerin % 50 oranında paylaşılması olarak belirlendiği, ortaklık faaliyeti kapsamında yapılacak masraflara ortakların birlikte katılacağının kararlaştırıldığı, sözleşmeyle idareci ortak açıkça belirlenmemiş ise de; gerek sözleşme içeriğinden gerekse tüm dosya kapsamından yüklenici sıfatını haiz ortaklardan ... ve ...’a ortaklığı idare yetkisi verildiği, ortaklardan davacıların murisi ...’in 18/04/2009 tarihinde vefat ettiği, öte yandan inşaat tamamlanarak taşınmazlar üzerine kat irtifakı tesis edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici ortağa bırakılacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerden bir kısmının halen ortaklardan davalı şirket adına tapuya kayıtlı olduğu, bir kısım dairelerin ise ortaklar tarafından üçüncü kişilere satılarak tapuda devredildiği anlaşılmaktadır.
Öte taraftan; ortaklık sözleşmesiyle aynı zamanda ortaklık mal varlığına dahil olan değerlerin (gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici ortağa bırakılacak olan daireler) ortaklar arasında paylaşılmasına yönelik düzenleme de yapılmış olup; ortaklığın tasfiyesine yönelik taşınmazların devri ile ilgili işbu düzenlemenin resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Resmi şekilde düzenleme şartı, ancak tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin katılım payı (sermaye) olarak ortaklığa konulması halinde aranmaktadır.
Bu itibarla mahkemece, davacılar tarafından terditli olarak ileri sürülen tapu iptal ve tescil isteminin öncelikle incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmekteyse de; davaya konu taşınmazların değeri üzerinden hesap edilen eksik harcın verilen kesin süreye rağmen tamamlanmadığı görülmüştür.
Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davaya konu 30/12/2007 tarihli sözleşme ile davacıların murisi ile davalılar arasında kurulan adi ortaklığın, ortaklardan davacıların murisi ...’in ölümüyle birlikte kendiliğinden sona ererek tasfiye aşamasına girdiği; ortaklığın tasfiyesi kapsamında öncelikle, ortaklığın malvarlığının paraya çevrilmesinin gerektiği, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici ortak ...’a bırakılacağı kararlaştırılan dairelerin ortaklık malvarlığına dahil olduğu dikkate alınarak, işbu dairelerden üçüncü kişilere satılanların tapuda gösterilen satış bedelinin, bu bedele itiraz halinde ise satış tarihindeki rayiç değerlerinin; satılmayıp mevcut olan bağımsız bölümlerin ise ortaklığın sona erdiği tarih olan 18/04/2009 tarihi itibariyle gerçek piyasa değerlerinin belirlenmesi; yine ortaklığa konu işin gerçekleştirilmesi amacıyla masraf yapıldığının şüphesiz kesin olduğu, bu durumda yapılan masrafların ispatı bakımından yazılı delil sunulamasa bile, ortaklığın faaliyeti alanında uzman tasfiye memurları tarafından yapılan masrafların tespit edilebileceği göz önünde bulundurularak, konusunda uzman üç kişilik tasfiye memuru heyetinden, taraflar arasındaki ortaklık sözleşmesi, ortaklık konusu işle ilgili bilgi ve belgeler, üçüncü kişi, kurum ve firmalarla yapılan ilgili sözleşmeler, ortaklarca yapıldığı iddia edilen gider ve masraflara dair belgeler üzerinde inceleme yapılıp, özellikle belgelendirilemeyen masraflar yönünden ise, işin mahiyeti gereği yapılması beklenilen giderlerin piyasa rayiçlerine (yapıldığı tarihteki) göre tespit edilmesi; ayrıca ortaklığın üçüncü kişilere ve kurumlara borcunun olup olmadığı hususunun da belirlenmesi suretiyle, ortaklığın sona erdiği tarih itibariyle aktif ve pasif değerleri hesaplanarak, ortaklar tarafından yapıldığı iddia ve ispat edilen masraflar ve varsa verilen avans her bir ortağa iade edildikten sonra, tasfiye işlemine dair sonuç bilanço alınıp, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin tüm, davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, 21,40 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 12/04/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.