MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/... E., 2025/1191 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 8. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2024/... E., 2025/125 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, dava dışı ... ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının en geç 04.10.2015 tarihine kadar alınacağının inşaatın ruhsat tarihini müteakip 36 ayda tamamlanacağının ve gecikilen her ay için tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmeye göre arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilmesi gereken bağımsız bölümlerden A blok 35 nolu dairenin yüklenici tarafından ...'a satıldığını, İlkerden de müvekkilinin satın aldığını, müvekkilinin sözleşme görüşmeleri sırasında inşaatın tamamlanmamış olduğunu gördüğünü yüklenici firmanın teslimcisiyle görüştüğünü kendisine inşaatın 6 ay içinde tamamlanacağını söylediğini ve firma yetkilisi ve satıcıyla birlikte satım konusu dairenin projedeki diğer dairelerle aynı evsaf kalite ve donanımla tamamlanarak anahtar teslim şeklinde kendisine teslim edileceği, projedeki sosyal tesis ve diğer donatılar için ayrıca ücret talep edilmeyeceği konusunda 11.02.2021 tarihli protokolün imzalandığını, taşınmazın 02.03.2021 tarihinde tapuda satışından sonra 20 ay geçtiği halde inşaata devam edilmemesi nedeniyle müvekkili tarafından inşaatın tamamlanması için gereken makul 6 aylık süreden sonraki 14 aylık süre (02.09.2021-01.11.2022) için yoksun kalınan kira nedeniyle yüklenici aleyhine tazminat talepli dava açtığını, mahkemece makul sürenin 10 ay olduğu kabul edilerek 10 ay gecikme için 150.000 TL tazminat ödenmesine karar verildiğini, bu davanın açıldığı tarihten sonra 14 ay daha geçtiği halde yüklenicinin inşaata devam etmediğini, bu davada aylık kira bedeli olarak 15,000 TL nin kabul edilmesi nedeniyle %25 yasal kira artış oranı dikkate alınarak aylık 18.750 TL olmak üzere 14 ay için toplam 225.000 TL tazminata hükmedilmesi gerektiğini, ileri sürerek 255.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili müvekkili şirketin Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini ... ile imzaladığını, dolayısı ile müvekkili şirketin davacı ...'a söz konusu dairenin teslimi ile ilgili herhangi bir vaadi bulunmadığını, davacının tarafı olmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kira kaybı tazminatı talep etmesinin mümkün olmadığını, her ne kadar davacı yanın davasına dayanak protokol sunmuş olsa da söz konusu protokolün hiçbir hükmü olmadığını, davacı yanın sunmuş olduğu protokolün adi yazılı şekilde düzenlendiğini, davacı yanın ikame etmiş olduğu ... 12. Tüketici Mahkemesinin 2022/522 Esas sayılı dosyası emsal gösterilmiş ise de, söz konusu dava dosyasında verilen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyladava konusu tazminat talebi ile ilgili olarak açılan Mahkememizce bekletici mesele yapılan ... 12. Tüketici Mahkemesinin 2022/522 Esas sayılı dosyasından verilen 2023/587 K. sayılı kararının ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 14.11.2024 tarih, 2024/423 E., 2024/2612 K., sayılı kararı ile kaldırılarak davanın kesin olarak reddine karar verildiği görüldüğünden davanın kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla taraflar arasında gecikme tazminatı kira tazminatı ödeneceğine dair imzalanan herhangi bir sözleşmenin olmadığı, "protokol" başlıklı sözleşmede teslim tarihi konusunda da bir taahhüdün bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili müvekkilinin daireyi satın aldığı tarih itibarıyla yüklenicinin finansman sıkıntısı yaşaması nedeniyle projeyi tamamlayamayacak durumda olmasına bu nedenle arsa sahibi tarafından sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi için açılmış bir dava olmasına rağmen satıcı ile yüklenicinin birlikte hareket ederek bu hususu gizlediklerini ve hileli davranışlarla tamamlanmayacak bir daireyi tamamlayıp teslim etmeyi taahhüt ederek müvekkilinin taşınmazı satın almasını sağladıklarını, öte yandan aralarında protokol olmasa bile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 12/3 ve 15/1. maddeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112. ve 125. maddeleri ve TMK m.2 gereği gecikme tazminatı isteme hakkı olduğunu, daha önce açılan davada verilen karar Bölge Adliye Mahkemesince kaldırılmış olduğundan yoksun kalınan kira bedelinin serbestçe yapılacak bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı temyiz etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, sözleşmeden kaynaklanan geç teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Somut olayda, davacı, 27.11.2014 tarihinde arsa maliki ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle inşaatına başlanan projeden yapı denetim raporuna göre inşaatın %95'i tamamlanmış ve kat irtifakı kurulmuş iken bir daireyi yükleniciden satın alan dava dışı ... adlı kişiden 02.03.2021 tarihinde satın aldığı, tapu devrinin yapıldığı, bunun dışında sözleşme görüşmelerinde dairenin henüz tamamlanmamış olması nedeniyle davacının, davalı yüklenici şirket ve satıcıyla birlikte 11.02.2021 tarihli adi yazılı "protokol" başlıklı sözleşmeyi imzaladıkları, bu sözleşmede dairenin satış fiyatının anahtar teslim fiyatı olduğu, bu nedenle halen yüklenici tarafından yapım aşamasında olan proje kapsamındaki dairenin de yüklenicinin projedeki diğer dairelerle aynı evsaf kalite ve donanımla tamamlanarak malikine teslim edileceği, yüklenicinin ayrıca ücret talep etmeyeceği konusunda anlaşmaya varıldığı, davacı tarafından kira tazminatı talebi ile açılan 01.11.2022 tarihli davanın reddine karar verildiği sabittir.
Mahkemece her ne kadar davacı tarafından daha önce açılan davada ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 14.11.20 24... /423 E., 2024/2612 K. sayılı kararıyla davanın reddine karar verilmiş olduğu gerekçesiyle davanın kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmiş ise de, reddine karar verilen dava ile eldeki davada tazminat talep edilen dönemlerin farklı olması nedeniyle söz konusu kesinleşen karar kesin hüküm niteliğinde olmadığı gibi kesinleşen davada davacının talebini arsa maliki ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandırmış olması, ve vakıalardaki farklılık nedeniyle kesin delil niteliği de taşımamaktadır.
Taraflar arasındaki protokolde teslim tarihi kararlaştırılmamış ise de taşınmazın davalı tarafından tamamlanarak davacıya teslim edileceğinin taahhüt edildiği sabittir.
Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır (TMK m.2). Bu nedenle davalı, sınırsız süreye sahip olmayıp inşaatı makul bir sürede bitirmek zorundadır. Aksi halde borcun ifa edilmemesinin sonuçlarıyla karşılaşır.
Şu halde Mahkemece bilirkişi marifetiyle dava konusu taşınmazın satış tarihindeki durumuna göre tamamlanması için gereken makul sürenin tespit edilmesi, davalının ilk açılan dava ile temerrüde düştüğü de göz önüne alınarak TBK m.125/1 hükmü uyarınca gecikme nedeniyle uğranılan zararın belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı ve HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.