MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., 2025/... K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2023/... E., 2024/810 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının dava konusu taşınmazı 01.08.2011 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak kullanmakta olduğunu, kiralanan kapalı alanın 3.355 m² olup, müvekkili şirket tarafından bedelin 3.200 m² üzerinden hesaplanarak kiraya verildiğini, buna göre kira bedelinin metrekare birim fiyatı KDV hariç 19,00 TL olarak belirlenerek, aylık 60.800,00 TL + KDV şeklinde, 1 yıllık kira bedelinin ise 729.600,00 TL + KDV olarak kararlaştırıldığını, kira artış oranının ise 5 yıllık kira bedeli peşin ödenmek suretiyle 6. yıldaki cari yıl ve müteakip yıllar kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan üretici fiyat endeksi oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, davalı Kurumun 2022 Ağustos ayı itibarıyla halihazırda 3.200 m² kapalı alan için aylık 221.086,82 TL + KDV ödediğini, müvekkili şirketin yeni kira döneminde emsal ücrete göre bir artış yapılması talebinin ise reddedildiğini ileri sürerek; kiralananın aylık kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcı olan 01.08.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 412.800,00 TL + KDV olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde artış oranının kararlaştırıldığını, müvekkilinin davacıya ait taşınmazda uzun yıllardır kiracı konumunda olduğunu, bu süreç içerisinde kira ödemelerinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanmadığını, kira bedelinin düşük kaldığı iddiasının yerinde olmadığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini, metrekareye ilişkin hesaplamanın hatalı olduğu iddiasının ise gerçeği yansıtmadığını, davacı vekilinin bildirilen sözleşmenin emsal alınmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tespit olunacak kira bedelinin yeni kira dönemi olan 01.08.2023 tarihinden itibaren geçerli olacağı, dosya kapsamından davalı kiracının bu dönemde ödediği kira bedelinin 221.086,82 TL olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere, davaya konu taşınmazın 01.08.2023 tarihinde başlayan kira döneminde serbest koşullarda ve boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin aylık 384.000,00 TL olduğu, davalının eski kiracı olması nedeniyle tespit edilen miktar üzerinden hak ve nesafet kuralları gereğince indirim yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 01.08.2023 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 345.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelinin tespiti talep edilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğu, dava konusu 01.08.2011 tarihli kira sözleşmesinde kira artış şartı bulunduğu, bilirkişilerce sunulan emsaller ayrı ayrı değerlendirilerek ve resen araştırma yapılarak rapor hazırlandığı, dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporunda son dönem ödenen kira bedeline TÜFE endeksi uygulanarak yapılan hesaplamada, 01.08.2023 tarihinde başlayacak yeni dönem kira bedelinin aylık 348.101,19 TL olduğunun tespit edildiği, buna göre hak ve nesafete göre belirlenen miktarın endekse göre tespit edilen değerin altında kalmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle; davalının başvurusunun reddine, davacının başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın 31.08.2023 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin net 348.101,19 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; dosyada sunulan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınmaksızın ve emsal bedeller arasında makul bir kıyaslama yapılmadan, yalnızca bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesinin hatalı olduğunu, Derece Mahkemelerince emsal bedellerin çok daha altında bir bedele hükmedildiğini, taşınmazın konumu, çevresi, nitelikleri gibi sair tüm koşullar birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazın kira bedelinin emsal nitelikteki diğer taşınmazlara göre çok düşük olduğunu,
Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik içtihatlar uyarınca öncelikle emsal sözleşmelerin değerlendirilmesi, ardından taşınmaz ile emsallerin yerinde incelenerek kira bedeline etki eden tüm unsurların karşılaştırılması ve yeniden kiraya verme koşullarına göre objektif bir bedel tespiti yapılması gerektiğini, ayrıca bilirkişi raporunda dosyaya sunulan ve metrekare birim kira bedelinin 250,00 TL olduğunu gösteren emsaller yerine, 120,00 TL gibi düşük bir bedelin benimsenmesinin hak ve nesafet ilkesiyle bağdaşmadığını, raporda taşınmazın bulunduğu teknoloji geliştirme bölgesinin sağladığı özel avantajlar, ekonomik ve teknik nitelikler ile bölgesel koşulların kira rayicine etkisinin değerlendirilmediğini, bu suretle kira ilişkisinin sıradan bir ticari kiralama gibi ele alındığını, bu hususlara yönelik itirazların istinaf incelemesinde de göz ardı edilerek hatalı bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini, Yargıtay içtihatlarına aykırı olarak brüt yerine net kira bedeli üzerinden tespit hükmü kurulmasının hatalı olduğunu, davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin de yanlış hesaplandığını, Mahkemece yapılan hakkaniyet oranının düşük kaldığını, yapılan peşin ödemeler, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayalı devam eden uzun süreli kira ilişkinin varlığı, davacının gönderdiği kira artışı talep etmeme yazısı, müvekkilinin kamu kurumu olması, kira sözleşmesi hükümleri ile talep edilen tutarın mevcut ödemeler karşısındaki mukayesesinin de detaylı olarak ele alınarak karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki tespitlerin hüküm kurmaya elverişli bulunmasına, raporda kiralanan ile emsallerin niteliklerinin usulünce değerlendirilmiş olmasına, özellikle kira sözleşmesinde davalı tarafça ödenecek aylık kira bedeli net+KDV olarak belirlenmiş olmakla kararlaştırılan kira bedeli brüt olup, sözleşmedeki net miktara KDV ilave edilerek bu toplam tutarın kiraya verene ödeneceği, hal böyle olunca kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekmesine rağmen mahkemece net bedel üzerinden kurulan hükme karşı davacı tarafından temyiz yoluna başvurulmadığından net kira bedeli bakımından artışa ilişkin bozma yapılamayacağı bu nedenle davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinde bir isabetsizlik olmadığı ayrıca hükümde kira başlangıç tarihinin 01.08.2023 olarak yazılması gerekirken sehven 31.08.2023 olarak yazıldığı ve bu hususun mahallinde düzeltilebileceğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.