MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/... E., 2025/707 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: .... Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi
SAYISI : 2023/... E., 2024/128 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ve davalı şirket arasında imzalanan 17.06.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesine göre, ... Konakları blok brüt 120 m² 3+1 normal 3. kat giriş tarafından sağ taraftaki meskenin satımının 170.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, toplam 78.000,00 TL ödeme yapıldığını, 30.12.2020 tarihinde inşaatın teslim edileceğinin belirtilmesine rağmen süresinde teslim edilmediğini, bu nedenle dava konusu sözleşmede satımı hususunda anlaşılan dairenin güncel değerinin hesaplanılarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin ifanın imkansız hale geldiği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, teslim tarihinden dava tarihine kadar geciken her ay için ödenecek cezai şart için şimdilik 1.000,00 TL'nin, ayrıca kira geliri kaybına karşılık şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkili şirket ile davadışı arsa malikleri arasında noterde 20.04.2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığını, inşaata ve işlemlere başlandığını, ancak sözleşmenin taraflarından İsmet ve ... ...'nin vefat ettiğinden mirasçıları tarafından gerekli işlemlerin yapılmadığını, vekalet verilmediğini, ülkenin içinde bulunduğu salgın ve ağır ekonomik şartların da müvekkilinin inşaatı devam ettirmesinin zorlaştırıldığını, müvekkilinin inşaatı yapmasının kendisinden kaynaklanmayan sebeplerle imkansız hale geldiğini, davacının sözleşmeden döndüğüne göre sözleşmeye dayanarak davalıdan kira kaybı ve cezai şart talebinde bulunmalarının mümkün olmadığını, davacı yanın kötüniyetli olarak daire fiyatlarının rayiç bedelinin artmasını bekleyip, fiyatlar arttıktan sonra dava yoluna gittiğini, müvekkilinin kendisine verilen paraların iadesinin yapılabileceğini davacı yana defalarca belirttiğini, ancak kabul edilmediğini, davacının sözleşmenin yerine getirilemeyeceğini öğrendiği 2021 Eylül ayından sonraki kısım için istediği bedellerin kötüniyetli bir yaklaşımın sonucu olduğunu, işbu nedenlerle davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 17.06.2017 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre yapılacak olan ... Konakları A Blok brüt 120,00 m² (3+1) normal 3. kat giriş tarafından sol taraftaki meskenin sözleşme bedelinin 170.000,00 TL olduğu, sözleşme bedelinin peşin 10.000,00 TL, kalan 160.000,00 TL olarak belirlendiği, teslimat tarihinin 30.12.2020 olduğu, davacı tarafından sözleşme kapsamında toplam 78.000,00 TL ödeme yapıldığı, davalı yüklenici tarafından inşaata hiç başlanılmadığı, davalı şirket ile davaya konu arsanın malikleri arasında ... 3. Noterliğinin 20.04.2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı, alacağın temliki hükümlerine göre sözleşmenin geçerli olduğu, dinlenen davalı tanıklarının beyanları kapsamında ... Konaklarından topraktan satış yapılan kişilerin pandemi dönemi sonrası 2021 yılı Eylül ayı itibari ile inşaatın tamamlanamayacağına ilişkin bilgilendirildiği, bu tarih itibarıyla ifa imkansız hale geldiğinden bilirkişi tarafından hesaplanan rayiç değerin hükme (2021 yılı Eylül ayı itibari ile) esas alındığı, hesaplanan değerinin 468.000,00 TL olduğu, sözleşmede kararlaştırılan daire bedelinin 170.000,00 TL olduğu, bu bedelin 78.000,00 TL sinin ödendiği, davacı tarafça ödenen miktarın kararlaştırılan bedele oranlanması ve bu oranın 2021 yılı Eylül ayı itibari piyasa rayicine göre bulunan daire değerine çarpılması suretiyle hesaplama yapılarak davacının talep edeceği tutarın 214.729,42 TL olarak belirlendiği, ıslah yapılmadığı, dairenin rayiç bedeli istenilmiş olmakla sözleşmeden dönüldüğünden, kira kaybı ve cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, davacı tarafın (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile) ödediği daire bedeli karşılığı 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kira geliri ve cezai şart taleplerinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede satış bedeli olarak belirlenen 170.000,00 TL'nin davacı tarafından davalıya ödenen 78.000,00 TL'lik kısmına tekabül eden (%45,88) oranında bedel iadesi talep edebileceği, buna göre sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği 2021 yılı Eylül ayı itibarı ile belirlenen 468.000,00 TL'nin davacının kararlaştırılan satış bedeline göre ödediği miktara orantısı olan (%45,88) oranındaki 214.729,42 TL'yi talep edebileceği, davacının fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödediği daire bedeli karşılığı 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş olmasında herhangi bir isabetsizliğin bulunmadığı gibi, sözleşmenin feshi ile birlikte kira kaybı ve cezai şart talebinde bulunulmasının mümkün bulunmaması gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli üzerinden hesap yapılmasını, cezai şart ve kira gelirine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davalı yükleniciden satın alınan dairenin süresinde teslim edilmemesi sebebiyle sözleşmeden dönerek ödenen bedele yönelik tazminat, kira kaybı ve cezai şart alacağı istemine ilişkindir.
1. Eldeki davada, davacı vekili kira kaybı ve cezai şart talep etmişse de sözleşmenin feshi halinde artık kira kaybı ve cezai şart talep edilemeyeceğinden, davacı vekilinin bu yönlere ilişkin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2. Taraflar arasındaki sözleşmede satış bedeli olarak 170.000,00 TL'nin belirlendiği, bu kapsamda davalıya 78.000,00 TL ödendiği dosya kapsamından anlaşıldığından, sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği tarih itibarıyla ödenen bedelin daire satış bedeline oranlanması suretiyle rayiç bedelin hesaplanması gerekmektedir.
Ne var ki, Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre, ifanın imkansızlaştığı tarih olarak, diğer daire sahiplerine tanık beyanıyla yapıldığı kabul edilen 2021 yılı Eylül ayı itibarı ile fesih bildiriminin yapıldığı tarih kabul edilerek, bu tarih itibarıyla rayiç bedele hükmedilmişse de üçüncü şahıslara yapılan bildirim tarihinin ifanın imkansız olduğu tarih olarak kabul edilmesi doğru değildir. (emsal Dairemizin 2023/5639 E., 2025/742 K. sayılı ilamı)
Hal böyle olunca, sözleşmeden dönülmesi sebebiyle, dava konusu taşınmaza ilişkin, ödenen bedelin satış bedeline oranlanması suretiyle ifanın imkansız olduğu dava tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç bedeline hükmedilmesi gerekirken, Mahkemece yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin cezai şart ve kira kaybı istemine ilişkin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.