MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/... E., 2025/... K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: ... Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/... E., 2023/440 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin ...'da ikamet eden kızı için davalıya ait ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ... Caddesi 21 17... parselde bulunan taşınmazdaki 12 numaralı bağımsız bölümü 04.07.2022 tarihinde 390.000,00 TL bedelle satın aldığını, davaya konu taşınmazın 7,5 m² olmasına rağmen, internet ilanlarında 75 m² havuzlu lüks konutmuş gibi satılığa çıkartıldığını, davalının, satılığa çıkardığı taşınmazın özelliklerini gerek internet ilanlarında, gerekse birebir görüşmelerde sakladığını, müvekkilinin yaşlılığı ve tecrübesizliğinden faydalanarak hile ile taşınmazın gerçek değerinden daha fazla bedelle almasına neden olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 390.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek değerinin işleyecek yasal faizi ile birlikte, bu talepleri kabul edilmezse davalıya ödenen 390.000,00 TL bedelden, taşınmazın satın alındığı tarihteki gerçek değerinin düşülerek, fazla ödenen kısmının denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek değerinin ve müvekkilinin uğradığı menfi-müspet zarar için şimdilik 10.000,00 TL'nin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek değerinin işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tazminini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davanın müvekkiline değil binanın müteaahhidine yöneltilmesi gerektiğini, alacak talebine konu taşınmazın kullanım alanının 75 m² olduğunu, davacının taşınmazı ev olarak satın aldığı iddiasının doğru olmadığını, taşınmazın niteliğinin tapu kaydında dükkan olduğunu, davacı ve ailesinin taşınmazı satın almadan önce bir çok kez gezerek gördüklerini, davacıya tapu bilgilerinin verildiğini, tapu kayıtlarının aleni olduğunu, sonradan alacak talep edilmesinin kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 28/1. maddesinde düzenlenen gabin hukuksal nedenine dayalı olduğu, davacının sözleşmedeki oransızlığın giderilmesini, taşınmaz satım sözleşmesinde fazladan ödenen paranın iadesini istediği, taşınmazın 1+1 havuzlu lüks daire olarak ilana çıkarıldığı, taşınmazda havuz olmadığı, 16.01.2023 tarihli bilirkişi raporuna göre, taşınmazın daire değil dükkan vasfında olduğu, metrekaresinin mimari projede 7,30 gerçekte 53,80 olduğu, her ne kadar davacı tarafın damadı ve onun arkadaşları tarafından taşınmaz yerinde görülüp daha sonra davacı tarafından satın alınmış olsa da itibar edilen tanık beyanlarına göre taşınmazın home-ofis olarak kullanıldığı, metrekaresini tam olarak tahmin etmenin mümkün olmadığı, bilirkişi raporunda taşınmazın dava tarihindeki değerinin 54.191,77 TL olduğunun tespit edildiği, satın alma tarihinde bu bedelin daha düşük olacağı, 68 yaşında olan davacının, bu yaşa kadar ... dışında ikamet ettiği, Borçlar Kanunu'nun 28. maddesine göre davacının tecrübesizliğinden yararlanıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 345.808,23 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece ayıp oranında bedelde indirim seçimlik hakkına karar verildiği, davacının da bu hususta itirazda bulunmadığı, bu nedenle davacının ayıp oranında bedelde indirim seçimlik hakkını tercih ettiğinin kabulünün gerektiği, tapu kaydındaki satış bedeli 32.000,00 TL ise de taşınmazın 390.000,00 TL’ye alındığının tarafların kabulünde olduğu, her ne kadar taşınmaz konut vasfı ile ilana çıkmış ise de dinlenen tanık beyanları ve davacı tarafın taşınmaz bedelini öderken dekontlara yaptığı “dükkan bedeli” açıklamaları dikkate alındığında, davacının taşınmazın dükkan vasfında olduğunu bildiği ve anılan ayıbı bilerek satın aldığı, satın alınan dairenin projesinde 7,30 m² olduğu ve ortak alanlardan yapılan ekleme ile 53,80 m² haline getirildiği, davacının fiziken de daireyi bu şekilde gezip satın aldığı, dairenin onaylı projesinde gösterilen alandan daha fazla alanlı olarak binanın ortak kullanım alanının bir kısmının dairenin kullanım alanına dahil edilerek genişletildiği, mevcut durumun gerek tapuda, gerekse belediyedeki binaya ait projenin incelenmesi sonucunda görülebilecek açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının da daireyi dinlenen tanık beyanları ve taraf beyanlarından da anlaşılacağı üzere bu hali ile görerek, metrekaresini bilerek satın aldığı, dairenin metrekaresinin de tapudaki miktara yakın olduğu, dairedeki durumu bilerek satın alan davacının ayıp oranında bedelde indirim talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davalının, müvekkilini kandırarak ve aracıları yönlendirerek tapuda 7.30 m² olan taşınmazı, 75 m² olarak gösterip sattığını, taşınmaz tapu kaydında dükkan vasfında olsa da fiziken konut olarak kullanıldığını, müvekkilinin, fiziken kullanıldığı duruma ve ilanlarda görünen fotoğraflara inanarak taşınmazı satın aldığını, tanık olarak dinlenen davalının eşinin, taşınmazın 7.30 m² olduğunu bildiklerini ve 70 m² olarak kiraya verdiklerini beyan ettiğini, müvekkilinin kat irtifaklı bir tapu aldığını, kat irtifaklı tapuda taşınmazın metrekaresini bilme olasılığının düşük olduğunu, tüm tanıkların ve taşınmazı satın alırken ilgilenen kişilerin müvekkilinin taşınmazın metrekaresini bilmeden satın aldığını beyan ettiklerini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davacı tarafından davalıdan satın alınan taşınmazın yüz ölçümünün büyük gösterildiği iddiasıyla, davalıya fazladan ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 244. maddesinde; "Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir." düzenlemesi mevcuttur.
Somut uyuşmazlıkta; davacı, davalıya ait ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ... Caddesi 21 17... parselde bulunan taşınmazdaki 12 numaralı bağımsız bölümü 390.000,00 TL bedelle satın aldığını, davaya konu taşınmazın yüz ölçümünün mimari projesinde 7,5 m² olmasına rağmen, internet ilanlarında 75 m² olarak satılığa çıkartıldığını, davalının, satılığa çıkardığı taşınmazın özelliklerini gerek internet ilanlarında, gerekse birebir görüşmelerde sakladığını, hile ile taşınmazın gerçek değerinden daha fazla bedelle satılmasına neden olduğunu iddia etmiş, davalı ise davacının taşınmazın yüz ölçümünü bilerek satın aldığını, taşınmazın tüm bilgilerinin tapuda mevcut olduğunu, davacı ve ailesinin hem taşınmazı hem de tapu kaydını inceleyerek taşınmazı satın aldığını savunmuş, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin istinafı üzerine, mevcut durumun gerek tapuda kat irtifakı tesisine esas alınan projenin, gerekse belediyedeki binaya ait projenin incelenmesi sonucunda görülebilecek açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının da daireyi bu hali ile görerek ve gezerek satın aldığı, dairedeki durumu bilerek satın alan davacının ayıp oranında bedelde indirim talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle kaldırılarak neticede davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince, açık ayıp niteliğinde olan taşınmazdaki metrekare eksikliği nedeniyle ayıp oranında bedelde indirim talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; dayanılan maddi vakıaya göre somut olayda 6098 sayılı Kanun'un "Taşınmaz Satışında Sorumluluk" başlığını taşıyan 244. maddesinin uygulanmasının gerektiği, davacı tarafından sunulan ve davalı tarafça itiraza uğramayan internet ilan görüntülerinden anlaşılacağı üzere, taşınmazın 75 m² olarak satılığa çıkartıldığı, alınan bilirkişi raporunda, davaya konu bağımsız bölümün mimari projesindeki alanının 7,30 m² olduğunun, ortak alanların bağımsız bölüm ile birleştirildiğinin ve toplam 53,80 m²'lik bir alan elde edildiğinin tespit edildiği, satış ilanında taşınmazı 75 m² olarak gösteren davalının, taşınmazın yüz ölçümünün eksik olması halinde tazminat ödeneceğini fiili olarak üstlendiği nazara alınarak, nispi metod yöntemine göre yeniden bedel indirimi hesaplaması yaptırılıp, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.