MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/2072 E., 2024/2231 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 9. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/441 E., 2024/282 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalılardan ... ve ... arasında 21.03.2017 tarihinde imzalanan sözleşmede, 10 nolu bağımsız bölümün müvekkili şirkete devri taahhüt edildiği halde taahhüdün yerine getirilmediğini, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından davalılar ... ve ... aleyhine 29.01.2019 tarihli ihtarname ile edimlerini yerine getirilmeleri hususunda ihtar gönderildiğini, ancak davalıların edimlerini yerine getirmeyip sözleşmeye konu taşınmazı diğer davalı ...'ye (yargılama aşamasında ...'a) devrettiğini, devrin müvekkili şirketten mal kaçırma ve edimin ifasını imkansızlaştırmaya yönelik olup muvazaalı olduğunu ileri sürülerek; 10 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve tescili ile müvekkili şirket adına kaydına, olmadığı takdirde taşınmazın bilirkişilerce belirlenecek rayiç bedeli olmak üzere şimdilik 1.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili; emlakçı aracılığı ile davaya konu bağımsız bölümü 07.09.2022 tarihinde satın aldığını, aracılık eden ... Gayrimenkul ile müvekkili ve satıcı arasında da aracılık sözleşmesi imzalandığını, komisyon bedelinin emlakçıya ödenerek fatura tanzim edildiğini, ayrıca taşınmaz bedelinin de satıcının banka hesabına gönderildiğini, anılan taşınmazı satın alınırken davacının iddialarına yönelik tapuda herhangi bir şerh veya beyanda bulunulmadığını, müvekkilinin iyi niyetli olarak ve tapu siciline güvenerek taşınmazı devraldığını, taşınmazı satın aldıktan sonra noterlikte 08.09.2022 tarihli kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi düzenlediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
2.Davalılar ... ve ... vekili; dava konusu sözleşmenin finansörlük sözleşmesi olduğunu, taşınmaz devrini içerdiğinden resmi şekilde yapılmasının gerektiğini, sözleşmenin şekle aykırı olması nedeniyle geçersiz olduğunu, alacağın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede finansör ortakların yükümlülüklerinin açıkça düzenlendiğini, finansör ortakların taşınmazın yapımı için gerekli maliyeti finanse etmek üzere, ihtiyaç duyulduğunda gayrimenkulleri satarak bedelini dahil etme yükümlülüğü altında olduğunu, tapu iptali ve tescil davasının ikame edilebilmesi için müvekkillerin sözleşmede bizatihi davacıya devir sözü vermiş olması gerektiğini, sözleşme kapsamında müvekkillerin devir borcu altına girmediğini, bu durumun taşınmazların yanına bedellerinin yazılmasından da açıkça belli olduğunu, davacı tarafın arsa sahipleri ile sözleşme konusu parsel üzerine 8 blok halinde bir inşaat yapmayı üstlendiğini, ancak müvekkilleri ile dava dışı şahısların davacı ile ortaklık (finansörlük) sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşme kapsamında müvekkilleri ve dava dışı diğer finansörlerin inşaatın yapımı için gereken giderlere katlanacağını, inşaatın davacı şirket tarafından tamamlanacağı ve inşaattan yüklenici davacı şirketin payına düşen dairelerin, finansörler ve davacı yüklenici arasında paylaşılacağının kararlaştırıldığını, davaya konu sözleşmeye göre; müvekkillerinin davacıya nakit 933.000,00 TL ödemeyi ve Kayseri İli, Talas İlçesi, ... Mah. 16 69... parsel A-B blok 1. katta bulunan güney - kuzey cepheli daire ve davanın konusu olan Kayseri İli Talas İlçesi ... Mah. 73... ada 10 nolu parselde bulunan dairenin (finansörlük kapsamında bedelinin) devrini, davacının ise sözleşme konusu taşınmazda 8 blok inşaat yapımını üstlendiğini, sadece dava konusu dairenin (bedelinin) devrinin kaldığını, müvekkillerinin kendi üzerine düşen yükümlülükleri kapsamında (dava konusu olmayan diğer) tapu devrini gerçekleştirdiğini, davacı taraf, kendi yükümlülüklerini yerine getirmediği için ödemezlik defi kapsamında imtina haklarının bulunduğunu, sözleşmede müvekkillerinin yükümlülüklerini yerine getirmesi için bir vade belirlenmediğini, sözleşmenin amacının inşaatın yapılması sırasında ihtiyaç duyulan finansmanın finansörler tarafından sağlanması olduğunu, müvekkillerinin üzerlerine düşen finansmanın tamamına yakınını (1133/1250) sağladıkları halde davacının inşaatta 3 bloğa ait temel açma işlemi dışında bir şey yapmadığını, davacı ile müvekkilleri arasında ihtarname tarihinden sonra imzalanan mutabakatnamede müvekkillerin edimlerini yerine getirdiği hususunun davacı tarafından da ikrar edildiğini, mutabakatnamenin davacı şirket yetkilisi ... tarafından imzalandığını, mutabakatnamede müvekkillerin dava konusu Kayseri İli Talas İlçesi ... Mah. 73... ada 10 nolu daire dışında tüm yükümlülüklerini yerine getirildiğinin belirtildiğini, bu kapsamda 29.01.2019 tarihli ihtarname ile müvekkillerden herhangi bir talebi bulunmadığının da beyan ve imza altına alındığını, dava konusu sözleşmeye göre; davacının sözleşme konusu 124 62... parsel üzerine 8 blok halinde bir inşaat yapmayı üstlendiği halde sadece 3 adet bloğun temel kazısının yapıldığını ve bunlardan da sadece birinin temel betonunun döküldüğünü, inşaatın yarım bırakıldığını, inşaatın ... Grup İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. devralınıp devam edildiğini, bu kapsamda devralan ... Grup Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında 30.03.2019 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme kapsamında bir bloğun kaba inşaatının bitmiş seviyeye ulaştırdığını, ... Grup tarafından yapımı tamamlanan bu inşaattan davacının kendisinin hakedişleri olacakmış gibi, dava dışı üçüncü şahıslara taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirdiğini, ... İnşaat Ltd. Şti.nin de inşaata devam etmediğini ve inşaatın öylece kaldığını, bu arada arsa sahibinin de vefat ettiğini, davacı tarafça ... Grup da devre dışı bıraktırılarak, inşaatın başka bir inşaat firmasına (... Yapı) devredildiğini, davacı ile müvekkillerinin, sözleşmede müvekkilin devredeceği şeklinde kararlaştırılan dava konusu dairenin, inşaatın tamamlanmasının akabinde devredileceği konusunda anlaştıklarından, müvekkillerinin borcunun henüz doğmadığını ve/veya muaccel olamadığını, zira davacı üzerine düşen inşaatı yapma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sözleşmede edimlerin ne zaman yerine getirileceğine dair bir hükmün yer almadığını, inşaatın tamamlanmasından sonra edimin ifa edileceği taraflar arasında sözlü olarak kararlaştırıldığından, hatta müvekkilleri bir takım edimleri de yerine getirdiklerinden, müvekkillerinin edimini yerine getirmek zorunda olmadığını, müvekkilleri tarafından diğer davalıya yapılan devrin tamamıyla gerçek bir devir olduğunu, dava konusu 10 nolu bağımsız bölümün diğer davalı ...'a taşınmazın gerçek değeri üzerinden, bedeli de satış tarihinde alınmak suretiyle satıldığını, muvazaanın söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 21.03.2017 tarihinde ortaklık sözleşmesinin imzalandığı, buna göre davalıların finansör ortak oldukları, sözleşme kapsamında 933.000,00 TL nakit, 117.000,00 TL değerinde dava konusu 10 nolu daire ve 16 69... parselde 1. katta yer alan güney-kuzey cephedeki daireyi vermeyi taahhüt ettikleri, davacının ise yüklenici ortak olduğu ve 124 62... parsel üzerine 6 blok yapmayı üstlendiği, davalıların dava konusu taşınmaz dışında üstlendikleri diğer edimleri yerine getirdikleri, ancak davacı yüklenici ortağın edimini yerine getirmediği, zira 124 62... parsel üzerine 6 blok inşaa edileceği kararlaştırıldığı halde bir blokun inşaatına başlanıp dava ve keşif tarihi itibariyle tam olarak bitirilmediği, bu haliyle davacı yüklenici ortağın dava konusu taşınmaza yönelik davalılardan edimin ifasını talep edemeyeceği, kaldı ki davalılar tarafından diğer davalı ...'a yapılan devir işleminin muvazaalı olduğunun ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, Talas Tapu Müdürlüğünün 07.09.2022 tarihli resmi senedinde; dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün davalı ... tarafından 105.000,00 TL bedelle davalı ...'a satıldığı, davalı ...'ın dosyaya sunduğu 07.09.2022 tarihli EFT makbuzunda davalı ... hesabına 400.000,00 TL para transferi yapıldığı, davacı şirket ortaklık sözleşmesine göre dava konusu bağımsız bölüm dışında yükümlülüklerini yerine getirdiklerini kabul ettikleri, bu taşınmaz yönünden ise yerine getirmediğini ileri sürdüğü, dolayısıyla davacı şirketin kabul ettiği mutabakat başlıklı belge doğrultusunda davalı ...'tan nakit ve taşınmaz devri yönünde talepte bulunmasının mümkün olmadığı, davacı şirketin davalı ...'dan talepte bulunabilmesi için kendi edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini, buna karşılık davalının edimini haksız şekilde yerine getirmekten kaçındığını ispat etmesi gerektiği, davacı şirketin 29.01.2019 tarihli ihtarnamesi itibariyle yapmayı üstlendiği inşaatın gerçekleşme oranının yalnızca %10 olduğu, davalı ...'ın nakit edimi olan 933.000,00 TL'lik kısmının ifa edildiğinin davacı tarafça kabul edildiği, davalı ...'ın taşınmazı kötü niyetli şekilde iktisap ettiğini ispat edecek deliller sunmadığı, taraflar arasındaki protokol kapsamında davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmediği, davacı şirketin 13.03.2019 tarihli mutabakat başlıklı belgedeki imzaya ve içeriğine itiraz etmediği, bu sözleşmeye göre 10 numaralı bağımsız bölüm dışında yükümlülüklerini yerine getirdiklerini kabul ettiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalılardan ... ve ... arasında imzalanan sözleşmenin feshedilmediğini, davalıların öncelikle sözleşmenin feshini istemesi akabinde taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi gerektiğini, davalının finansör olduğunu ve finansör yükümlüğünü yerine getirmeden müvekkilin üzerine düşen yükümlüğü yerine getiremeyeceğini, sözleşmede davalıların taşınmaz devri ile borçlandığının açık olduğunu, sözleşmeye konu diğer taşınmazın tapuda devredildiğine ilişkin ikrar davalıların mülk devri ile borçlandığının kanıtı olduğunu, taraflar arasında imzalanan 13.03.2019 tarihli mutabakatnamede dava konusu taşınmazın hariç tutulduğunu, müvekkili şirketin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, ödemezlik definin ileri sürülmesinin dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu, inşaatın yapımındaki aksaklıkların finansör ortakların ve davalıların edimi yerine getirmediğinden kaynaklandığını, muvazaa iddialarının yeterince araştırılmadığını, satışa aracılık ettiği söylenen ... Gayrimenkul şirketinin sahibi ... sözleşmenin tarafı olduğunu, ... Gayrimenkul'un sahibi ... da davalılar gibi ortaklık şartlarını ve edimin yerine getirmediğini ve eylem birliği içerisinde beraber hareket etmek sureti ile müvekkilin mağduriyetine sebep verildiğini, davalı ...'ın sunduğu gayrimenkul alım satım ve aracılık sözleşmesinin her zaman düzenlenmesi mümkün belge olup delil olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, ... Gayrimenkul şirketi tarafından komisyonculuk bedeli olarak kesilen faturanın satıştan üç ay sonra düzenlendiğini, dava konusu dairenin her ne kadar mülkiyeti tapu aracılığıyla müvekkil şirkete devredilmemiş ise de zilyetliğinin devredildiğini, nitekim müvekkil şirket bu daireyi iş karşılığı bir demircisi olan taşeronuna verdiğini ve yıllardır da taşeron demircinin ailesinin yaşadığını, bilirkişi raporuna karşı gerekçeli itirazlarının değerlendirilmediğini, bilirkişi raporunda inşaat seviyeleri hakkında belirlenen oranların hangi esaslar uyarınca hesaplandığı bildirilmeksizin değerlendirme yapıldığını, resmi senette dava konusu taşınmazın 105.000,00 TL bedelle satıldığı görülmekteyse de davalı ...'ın taşınmazı 400.000,00 TL bedelle aldığını iddia ettiğini, taşınmazın bedelinde muvazaa yapıldığını, davalı ...'ın dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olduğu iddia edilen dekontta gönderilen tutara dair hiçbir açıklamanın bulunmadığını, bilirkişiler tarafından dava konusu taşınmazın sadece dava tarihi itibariyle değerinin tespit edildiğini, taşınmazın devir tarihi itibariyle değerinin hesaplanmadığını, dava konusu sözleşme şartlarından açıkça davalılar ve finansör ortaklar finansman sağlayacaklarını taahhüt ettiklerini, sağlanan finansmanlarla inşaatlar yapılacak ve yapılan inşaatlardan edilen gelirlerden davalılara ve finansörlere kâr payı verileceğini, bu durumda edimi ilk olarak yerine getirmesi gerekenin davalılar olduğunun sabit olduğunu, davalının savunmasının aksine ihtiyaç duyuldukça değil kül halinde edimlerin yerine getirilmesi ile müvekkilin inşaatı tamamlayıp kâr payı ödeme borcu muaccel olacağını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taraflar arasında kurulduğu ileri sürülen adi ortaklığın tasfiyesi istemine ilişkindir.
1. Adi ortaklık sözleşmesi, iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir.
Adi ortaklık ilişkisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 639. maddesinde sayılan sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile sona erer. Bu şekilde ortaklığın sona ermesinin başlıca iki sonucu ortaya çıkar. Bunlardan ilki, yöneticilerin görevlerinin sona ermesi, diğeri de ortaklığın tasfiyesidir.
Tasfiye, ortaklığın bütün malvarlığının belirlenip, ortakların birbirleri ile alacak verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerinin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaşılması ya da satış yoluyla elden çıkarılmasıdır. Diğer bir anlatımla tasfiye memuru tarafından yapılacak bir arıtma işlemi olup; hesap ve işlemlerin incelenip, bir bilanço düzenlenerek, ortaklığın aktif ve pasifi arasındaki farkı ortaya koymaktır.
Davaya konu 21.03.2017 tarihli "Ortaklık Sözleşmesi" başlıklı sözleşmede, davacının yüklenici ortak, dava dışı ..., ... ve ... ile davalılar ... ve ...'in finansör ortak olduğu, konusunun Kayseri İli Melikgazi İlçesi ... Mevkii 124 62... Parsel üzerine inşaa edilecek 6 bloktan oluşan inşaatın sosyal donatları da dahil arsa sahipleri ile yapılan sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak yapımına ilişkin olduğu görülmüştür. Taraflarca imzaları itiraza uğramayan yazılı sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesinin unsurlarını taşıdığı ve taraflar arasında adi ortaklık kurulduğu hususu Derece Mahkemelerinin de kabulünde olduğu üzere sabittir.
Davacı şirket iş bu dava ile, davalılar ... ve ... tarafından sözleşme kapsamında verilecek olan Kayseri İli Talas İlçesi ... Mah. 2 31... nolu parsel üzerindeki B2 Blok 4. Kat 10 nolu dairenin muvazaalı olarak davalı ... adına tapuda devredildiğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsilini talep etmiştir. Dosyada mevcut 13.03.2019 tarihli "Mutabakatname" başlıklı belgenin bulunduğu ve davalı tarafça dosyaya sunulan sözleşmeler ile dava konusu inşaatın yapımının dava dışı başka bir şirket tarafından üstlenildiğinin anlaşılması karşısında, adi ortaklığın fiilen sona erdiği ve dava tarihi itibariyle ortaklığın gayri faal hale dönüştüğü, dolayısıyla adi ortaklığın fesih koşullarının oluştuğu, ortaklığın fesih koşullarının oluşması sebebiyle gerekli tasfiye işlemlerinin yapılması gerekmektedir.
Şu durumda, adi ortakların tümünü ilgilendiren böyle bir davada, dava dışı ..., ... ve ...'ın da taraf olarak yer alması zorunludur. Nitekim, 6098 sayılı Kanun'un 644/1 maddesinde tasfiyenin bütün ortakların el birliği ile yapılması gerektiği belirtilmiştir.
O halde, İlk Derece Mahkemesince; dava dışı ortakların da davaya taraf olarak katılımının sağlanması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
2. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
3. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.