MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/... E., 2025/1206 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 6. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/... E., 2022/1139 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkillerinden ...'in imza yetkilisi olduğu emlak ofisinde diğer müvekkili ...'nın birlikte çalıştıklarını, davalıların 29.06.2019 tarihinde müvekkillerinin emlak ofisine gelerek ev bakmak istediklerini söylemeleri üzerine aynı gün taraflarca imzalanan ''emlak görme belgesi" ile müvekkillerinden ...'nın davalılara 6 farklı adresteki evleri gösterdiğini, gösterilen bu evlerden değeri 4.500.000,00 TL olan villa gösterilmesinden sonra davalıların düşüneceklerini söyleyerek ayrıldıklarını, 3-4 ay sonra davalıların komisyon ücretini ödememek için müvekkillerini saf dışı bırakarak müvekkillerinin gösterdiği evi satın aldıklarını öğrendiklerini, taraflar arasında imzalanan sözleşmede "Satın alma veya kiralama olayı, emlakçıyı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarı satın almada %4+KDV... ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum." hükmünün bulunduğunu, komisyon alacağının tahsili için davalılar aleyhine başlattıkları icra takibinin davalıların itirazı üzerine durduğunu belirterek, itirazın iptali ile takibin devamını, davalılar aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; müvekkillerinin emlak komisyonculuğu yapan davacılar ile 29.06.2019 tarihinde sadece 4+1 simplex daireyi görmek üzere ''emlak görme belgesi'' imzaladıklarını, dosyada mevcut emlak görme belgesindeki yazılı diğer taşınmazların müvekkillerinin bilgisi ve onayı olmaksızın listeye davacılar tarafından sonradan eklendiğini, davacıların iddialarının aksine müvekkillerince satın alınan taşınmazın gösterilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 29.06.2019 tarihinde emlak görme belgesi imzalandığı, emlak görme belgesinde yer alan son taşınmazın 31.10.2019 tarihinden davalılardan ...'e satıldığı, davacılar tüm adreslerin gösterildiğini beyan etmiş ise de bu hususun ispat edilemediği, sözleşme düzenlendikten sonra dava konusu adrese davalılardan ... ile birlikte gidildiği beyanına rağmen bu hususun da ispatlanamadığı, davaya konu adresin davacılar tarafından satışa sunulduğuna ilişkin bir evrak sunulmadığı, davalıların cevap dilekçesi ile satın alınan taşınmazın emlak satış sitesindeki ilanını sundukları ve bu ilana göre evi satın aldıklarını savundukları, davacılar tarafından verilen bir hizmet olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili istinaf isteminde bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar tarafından imzalarının inkar edilmediği dava konusu sözleşmenin anlaşmaya aykırı olarak sonradan doldurulduğuna dair yazılı ve kesin delil sunulmadığı, sözleşmenin geçerli olduğu, dava konusu taşınmazın sözleşmenin akdedildiği tarihten sonra gösterilmesinin de sonuca bir etkisi bulunmadığı, davacıların sözleşmede belirlenen simsarlık ücreti ve cezai şart alacağına hak kazanmış olduğu, Mahkemece aksinin kabulünün isabetli olmadığı, sözleşmede kararlaştırılan satın alma bedeli olan 4.500.000,00 TL'nin %4'ü oranının %2'sinin davalı tarafın ödeyeceği simsarlık ücreti %2'lik kısmının ise cezai şart olduğu, bu durumda davacının 90.000,00 TL simsarlık ücreti alacağı ve 90.000,00 TL cezai şart alacağının bulunduğu, ancak belirlenen cezai şart alacağının fahiş olduğu kanaatine varıldığı, TBK'nın 182/2 maddesi uyarınca resen indirim yapılmak suretiyle davacı taraf lehine %1 oranında olmak üzere 45.000,00 TL cezai şart takdirine karar verildiği, bu durumda davacının 90.000,00 TL simsarlık ücreti, 45.000,00 TL cezai şart ve 24.300,00 TL KDV alacağının hüküm altına alındığı, ayrıca cezai şart bedelinin re'sen indirilen kısmının likit olmadığı, %2'lik simsarlık ücret kısmının likit olduğu, icra takibine yapılan itirazın haksız olduğu, bu kısım üzerinden davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedildiği, davanın reddolunan kısmının re'sen indirilen kısım olduğu, re'sen indirilen kısım yönünden davacının kötü niyetinden bahsedilemeyeceği, davalıların kötü niyet tazminatı talebinin reddi gerektiği, re'sen indirilen kısım yönünden davalılar lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulü ile, davalıların icra takibine yapmış olduğu itirazlarının kısmen iptali ile takibin 135.000,00 TL asıl alacak ve 24.300,00 TL KDV alacağı üzerinden asıl alacağın icra takip tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, hüküm altına alınan simsarlık ücreti alacağının %20 oranında 18.000,00 TL icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline, davalıların kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili; davacıların müvekkillerine dava konusu taşınmazı gösterdikleri iddiasını kanıtlayamadıklarını, eldeki davada ispat yükünün davacılarda olduğunu, davaya konu taşınmazın satışı hususunda dava dışı malik tarafından davacılara yetki verildiği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşmede satın alma bedeli üzerinden komisyon ödeneceği açıkça kararlaştırıldığı, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı tapu kayıtlarıyla sabit olduğu üzere 1.300.000,00 TL bedelle satın aldığı, Bölge Adliye Mahkemesince davacıların soyut iddiasına dayanarak 4.500.000,00 TL bedel üzerinden hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz simsarlık sözleşmesinden doğan simsarlık ücreti ve cezai şart alacağının tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir.
1. Tellallık (simsarlık) sözleşmesi TBK'nın 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK'nın 520. maddesinin birinci fıkrasında simsarlık sözleşmesi "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK'nın 520. maddesinin üçüncü fıkrası taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir (Dairemizin 28.11.2022 tarihli ve 2022/6923 E., 2022/8967 K. sayılı ilamı).
2. Taraflar arasında imzalanan ve imzası inkar edilmeyen 29.06.2019 tarihli "Can Yapı Gayrimenkul Emlak Gösterme Belgesi" başlıklı sözleşmenin "Adresinde bulunan emlakı satın almak/kiralamak için gördüm. Söz konusu emlakı şahsım, eşim, kan veya sıhri hısımlarım, annem, babam, kardeşlerim, ortağım, ortağı veya idarecisi bulunduğum şirket, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar satın veya kıraladıkları taktirde satın alma bedelinin % 2+KDV'sini, kiraladığı taktirde yıllık brüt kira bedelinin (1) kira bedeli+KDV”sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ediyorum. Satın alma veya kiralama dolayı, emlakçıyı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarı, satın almada % 4+KDV, kiralamada toplam kira süresinin ortalama bir yıla tekabül eden brüt kira bedelinin % 12+KDV”'si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum..." hükmünü içerdiği, sözleşmede emlak adresleri başlığı altında dava konusu taşınmazın içerisinde bulunduğu altı taşınmazın bedelleri ile belirtildiği, dava konusu taşınmazın 31.10.2019 tarihinde davalı ... adına satış yoluyla tescil edildiği anlaşılmıştır.
3.Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ücret talep ettiği kişi ile aralarında yazılı sözleşme bulunması gerektiği,taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olmasının davacılar ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen sözleşme bulunan davalı alıcılardan ücret talep etme haklarını etkilemediğinin anlaşılmasına göre, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir ( HGK 24.05.20 22... /(13)3-339 E., 2022/723 K., Dairemizin 01.06.2023 tarihli ve 2023/370 E., 2023/1722 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir).
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalılara yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.