(6570 S. K. m. geç. m. 3)
Dava: Dava dilekçesinde 15.250 lira olan aylık kira parasının 1.5.1984 gününden başlayarak aylık 4.000 liraya indirilmek suretiyle tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile dönem belli etmeksizin aylık kiranın 5.000 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Kira sözleşmesindeki yetkili mahkemeyi belirleyen maddede açık seçik olarak yetkili mahkeme belirtilmediğinden yetki itirazının dikkate alınmamasında bir isabetsizlik bulunmamıştır.
Bilirkişilerin inceledikleri emsallerin dayanakları ve bunlarla ilgili kira sözleşmeleri ve hangi dönemde aylık kaç liradan kiraya verildiği ve bu kiralarda artma olup olmadığı bilirkişi raporunda açıklanmadığı gibi emsaller mahallinde birer birer bütün üniteleri ile incelenerek, dava konusu taşınmazla karşılaştırılmaları yapılmamış ve bunların bugünkü ekonomik koşullar içerisinde olağan rayic nesurette oluşturdukları veya hangi emsale uygun olarak yeni kira parasının tespit edildiği, gerekçeli olarak belirtilmemiştir.
3012 sayılı Kanunun 1. maddesiyle, 6570 sayılı Kanuna 2912 sayılı Kanunla eklenen geçici maddenin değiştirilen üçüncü fıkrası, sulh mahkemesine yapılacak itirazı 30 günle sınırladığı gibi, 3012 sayılı Kanunun geçici maddesi, bu itirazı dava diye de nitelendirip dava olarak görüleceğini de açıklamış ve incelemenin de resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan ticaret odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik re'sen seçilecek bilirkişi heyeti ile yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bilirkişilerin yasanın öngördüğü şekilde seçildikleri de anlaşılamamaktadır.
2912 sayılı Kanunun 1. maddesiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna eklenen geçici madde hükmüne göre, yapılacak kira sözleşmelerinde belirlenecek yeni kira parası rayiç veya emsale uygun olarak tespit olunacaktır.
Yasaya göre tespit edilecek kira parası 1 Mayıs 1984 tarihinden geçerli olacağından rayiç ve emsal incelemesinde de bu tarih gözönünde tutulacaktır.
Kökleşen Yargıtay İçtihatlarına göre, rayiç olağan şartlar altında yapılmış kira sözleşmeleri ile kabul edilen bir karşılıktır. Belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira paralarının ulaştığı belli değere olağan rayiç denir. O halde olağan rayiçten söz edebilmek için bu konuda kira paralarının uzun süreden beri oturmuş ve yerleşmiş, kiralananlar ve kiracılar tarfından kabul edilmiş olması şarttır. Heran kira parası tespiti davasına konu olabilecek konut ve işyerlerine ait kira sözleşmelerinde yer alan kira paraları, olağan rayiç olarak kabul edilemez. Bu suretle olağan rayici belli etmeyen emsallere de dayanılarak kira parası tespit edilemez.
Yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı halde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim endekslerinde olağan dışı yükseltmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de azaldığı her gün hissedilen devrelerde olağan rayiç benzer ile birkaç yere ait kira sözleşmesi incelenerek de belli edilemez. Olağan rayicin saptanmasında bu esaslar da dikkate alınmalı ve gerekçesi dayanakları ile gösterilmelidir.
Bu ilkelere uygun olarak rayicin saptanamadığı halllerde ise, emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli saptanacaktır. Yeni kira bedeline dayanak olacak emsallerin tam uygun olması ve kira sözleşmelerinin belgelenmesi de gerekir. Bu uygunluk, hem kira başlanıcı ve hem de kiralananın nitelikleri ve kullanma biçimleri yönlerinden olmalı ve hem de, aynı yerlerin aynı miktar kira parası ile belli dönemlerde kiralanabileceğini göstermelidir.
Bir iki emsal yerin bulunması, özel koşullarla yapılmış kira sözleşmelerini akla getirir. Bu gibi özel nedenlerle yapılmış kira sözleşmeleri de emsal olarak kabul edilemez.
Tam uygun emsal bulunmayan hallerde ise, ele alınan emsallerin kiralanan yerle tam bir karşılaştırılması yapılmalı, hangi nedenlerin ve saptanan ayrıcalıkların her birini ne oranda kira parasını etkilediği, bilirkişi raporunda dayanaklı ve denetlenmesi mümkün olacak biçimde açıklanmalıdır. Bilirkişilerin genel nitelikteki sözleri ile, emsale dayalı olarak kira parası belirlenemez.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve 500 lira peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 20.12.1984 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy