(6570 S. K. Geç. m. 3)
Dava: Dava dilekçesinde davalı idare tarafından 38.000 lira olarak tespit edilen aylık kira parasının eski aylık kira parası 14.000 lira üzerinden aylık olarak tesibiti istenilmiştir. Mahkemece 1.5.1984 gününden başlayarak aylık kira parasının 26.400 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda bugünkü şartlarda rayiç veya emsale dayalı olarak kira parasını tespit edilemeyeceği açıklandıktan sonra (tespiti istenilen yerine emsallere göre durumları, normal yapı tipine uygun olup olmadığını, elektrik, su, vs.nin bulunup bulunamadığı özellikle kiracının ticari faaliyeti o yerin mevkiine uygun olap olmadığına ve bugünkü koşullar altında herkesce hak ve nasefete uygun düşecek kira miktarının emsal ve rayiç olarak tespiti yönüne gidilmiştir.) denilerek kira parası tespit edilmiştir. Bilirkişi raporu bu haliyle çelişkili olduğu gibi, denetlenmesi mümkün olmayan genel nitelikteki sözleri dayanak gösterdiğinden bu rapora dayanılarak hüküm tesis edilemez.
2912 sayılı Kanunu 1. maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna eklenen geçici madde hükmüne göre yapılacak kira sözleşmelerinde belirlenecek kira parası rayiç veya emsale uygun olarak tespit olunacaktır. Yasaya göre tespit edilecek kira parası 1 Mayıs 1984 tarihinden geçerli olacağından rayiç ve emsal incelenmesinde bu tarihin gözönünde tutulması zorunludur.
Bilirkişi raporunda açıklandığı gibi rayici saptama mümkün değilse de yasa gereği emsal aranması zorunludur.
Yeni kira bedeline dayanak olacak emsallerin tam uygun olması ve kira sözleşmelerinin belgelenmesi de gerekir.
Bu uygunluk, hem kira başlangıcı, hem de kiralananın nitelikleri ve kullanma biçimde yönlerinden olmalı ve hem de, aynı yerlerin aynı miktarın kira parası ile belli dönemlerde kiralanabileceğini göstermelidir.
Bir iki emsal yerin bulunması, özel koşullarla yapılmış kira sözleşmelerini akla getirir. Bu gibi özel nedenlerle yapılmış kira sözleşmeleri de emsal olarak kabul edilemez.
Tam uygun emsal bulunmayan hallerde ise, ele alınan emsallerin kiralanan yerle tam bir karşılaştırılması yapılmalı, hangi nedenlerin ve saptanan ayrıcalıkların herbirinin ne oranda kira parasını etkilediği, bilirkişi raporunda dayanaklı ve denetlenmesi mümkün olacak biçimde açıklanmalıdır. Bilirkişilerin gene nitelikteki sözleri ile, emsale dayalı olarak kira parası belirlenemez.
Kira parasının bu şekilde de emsale dayalı olarak tespiti mümkün olmayan hallerde ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bir kira parasının tespiti söz konusu olabilir; yoksa hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda açıklandığı gibi denetlenmesi mümkün olmayan mütalaalarla kira parası tespit edilemez.
Böyle durumlarda ise, Yargıtay'ın kökleşen içtihatları ile belirlenen biçimde öcelikle, Emlak Vergisi Yasasına göre arsa dahil binanın asgari değerinin % 7'si bulunarak asgari kira parası hesaplanmalıdır.
Bu şekilde bulunacak kira parasının 1983 yılına ait asgari bir kira parası olacağı ve davalının da kiralanan yeri asgari kira parası ile kiralama zorunda bulunmadığı ve asgari kira parası ile aşırı olmayan bir kira parası arasında bir bağlantı olacağı gözönünde tutularak bu bağlantı araştırılmak suretiyle bir kira parası saptanmalıdır.
Bulunacak asgari kira parasının kaç katının, aşırı olmayan biri kira parası olacağı hususunu bilirkişiler, kiralananın niteliklerini, kira parasını etkileyen hususları, hak ve nasafeti dikkate alarak saptamalıdırlar.
Ayrıca davanın sonuçları bakımından ve noksan harç alınmışsa peşin harcın ikmali için zorunlu olduğundan tespiti istenen kira miktarının davacı tarafa açıklattırılması gerekir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve 500'er lira peşin alınan harcın istek halinde davalı ve davacıya ayrı ayrı iadesine, 7.3.1985 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy