(6570 S. K. m. 1)
Dava: Dava dilekçesinde, kira parasının yıllık 1.500.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile yıllık kira parası 1.300.000 lira olarak kabulü cihetine gidilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Bilirkişilerin inceledikleri emsallerin dayanakları ve bunlarla ilgili kira sözleşmeleri ve hangi dönemde aylık kaç liradan kiraya verildikleri ve bu kiralarda artma olup olmadığı incelenmediği gibi, emsaller mahallinde birer birer bütün üniteleriyle incelenerek dava konusu taşınmazla karşılaştırmaları yapılmamış ve bunların bugünkü ekonomik koşullar içerisinde olağan rayici ne surette belirttikleri gerekçeli olarak açıklanmamıştır.
Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış kira sözleşmeleri ile kabul edilen bir karşılıktır. Belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira paralarının ulaştığı belli değere olağan rayiç denir. O halde olağan rayiçten söz edebilmek için bu konuda kira paralarının uzun süreden beri oturmuş ve yerleşmiş, kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş olması şarttır. Her an kira parası tesbiti davasına konu olabilecek konut ve işlerlerine ait kira sözleşmelerinde yer alan kira paraları olağan rayiç olarak kabul edilemez. Bu suretle olağan rayici belli etmeyen emsallere de dayanılarak kira parası tesbit edilemez.
Yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı halde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim endekslerinde olağan dışı yükselmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de azaldığı her gün hissedilen devrelerde olağan rayiç benzer birkaç yere ait kira sözleşmesi incelenerek de belli edilemez. Olağan rayicin saptanmasında bu esaslar da dikkate alınmalı ve gerekçesi dayanakları ile gösterilmelidir.
Bu ilkelere göre olağan rayicin tesbiti mümkün olmayan hallerde de ekonomik esasları dikkate alınarak yeni dönem kira parası saptanmalıdır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre dava konusu yere ait emlak vergi beyannamesinin 28. sütunu gözönüne alınarak asgari beyan değerinin yüzde beşi olan yıllık asgari kira parası hesap edilmeli, ayrıca taraflarca kira parasının kararlaştırıldığı tarih ile tesbiti gereken tarih arasında Ticaret Bakanlığı'nca yayınlanan toptan eşya fiyat endekslerine göre hesap edilen kira parasından hangisi fazla ise ona hükmedilmelidir.
Kira ilişkisinin kurulduğu tarihten kira parasının tesbiti istenilen kira dönemine kadar, o yörede kira parasını etkileyen değişiklik olmuş ve bunlar orada, yeniden kiralanan yerlerin kira paralarının artırılmasına neden olmuşsa, bu değişikliklere uygun olarak kira parası ayrıca artırılmalıdır.
Bundan ayrı, kira parasının hak ve nesafete uygun olması da gerekir. Mahkemece ekonomik esaslar uygulanmak suretiyle saptanacak kira parasının hak ve nesafete uygun olmadığı kanaatine varılan hallerde bu kurallar da dikkate alınarak bu yönde toptan eşya fiyat endekslerine ve diğer ekonomik esaslara göre hesap edilen kira parası, aşırı olmayan bir oranda hakim tarafından nedenleri ve dayanakları gösterilmek koşuluyla ayrıca artırılmalıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA 01.11.1988 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy