(818 S. K. m. 249, 250)
Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.4.1997 tarihinden itibaren aylık 360.525.000 lira karşı dava ile de aylık 105.000.000 lira olarak indirilerek tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi, karşı davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı (karşı davalı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı (B...... Ulaşım Doğalgaz Hizmetleri Proje Taahhüt Sanayi ve Tic. A.Ş.), davalının A...... şehirlerarası otobüs terminali 35 nolu büfe kiracısı olduğunu, kira sözleşmesindeki artış şartına rağmen iki dönem kira artışı yapılmadığından 1.4.1997 tarihinde başlayan yeni dönemde aylık kiranın 360.525.000 lira olarak tespitini istemiştir.
Davalı (karşı davacı), kira sözleşmesinde kendilerince satılması kararlaştırılan tüketim maddelerinin yasak olmasına rağmen bitişikteki ve diğer gazete-mecmua bayilerinin (tüketim maddesi) sattığını, çay ocakları ve servis istasyonlarının kaçak olarak faaliyet gösterdiğini, bu duruma davacı (karşı davalı) işletmenin denetim ve kendisine yüklenen görevleri yerine getirmemesi ve hatta göz yummasının sebep olduğunu belirterek ticaret yapmak ve gelir elde etmek için kiraladıkları yerde büyük zarara uğradıklarını beyanla aylık kira bedelinin 100.000.000 liraya indirilmek suretiyle tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; kiralayanın gazete büfelerinde yiyecek içecek maddelerinin satılmasını önlemediği, murakabe görevini yerine getirmediği, bu durumun davalı (karşı davacının) kazancının olumsuz yönde etkilediği saptanmış olup, davalı kiracının seçimlik hakkı olan kira parasından indirim isteme hakkının doğduğu sonuç ve kanaatine varılmış olmakla asıl davanın reddi ve indirim davasının kabulüyle, kiranın dava tarihi olan 16.7.1997 tarihinden itibaren 100.000.000 lira
+ KDV olmak üzere toplam 115.000.000 lira olarak tespitine karar verilmiştir.
Hüküm davacı (karşı davalı) tarafından temyiz edilmiştir.
BK. 249 ve 250. maddelerine göre kiralayan sözleşmeye aykırı bozuklukları (ayıpları) tekeffül etmekle yükümlüdür.
Kiracı kiralananı öncelikle muayene etmeli ve bulunuyorsa bozuklukları gidermesi için kiralayana uygun bir mehil (önel) vermelidir. Zira kiralayan, teslim sırasında herkes için açık olan ve derhal itiraz edilmeyen bozukluklardan sorumlu tutulamaz.
Kira bedelini indirme sadece önemli bozukluklardan, bir başka söyleyişle sözleşme uyarınca kullanmanın önemli azalmasından dolayı caizdir. Önemli olmayan bozukluklar kira bedelini indirme değil ve fakat muhtemelen bir tazminat hakkı verir. Kira değeri, ayıpsız olsaydı var olacak kira değerinden esaslı şekilde daha azsa bozukluk (ayıp) önemlidir. Bu konuda bir karara varırken bozukluğu tahmin eden işbilir bir kiracının daha az kira bedeli önerip önermeyeceği esas tutulmalıdır.
Kira bedelini indirme kiranın yalnız sözleşmeye uygun kullanmanın devri karşılığında ödenmesi gerektiği düşüncesine dayanır. O nedenle indirme sadece kiralanan nesnede bir esaslı bozukluk bulunması halinde değil, aynı zamanda yan yükümlülüğe aykırılıkta dahi caizdir. Kira parasının belirlenmesinde mutlaka kiralayanın sözleşmeye uygun ediminin sahip olacağı rayiç (mutad) değeri ile bozuk (ayıp) edimin mutad değeri arasında bir oran kurulmalıdır.
Kiracı, kiralanan nesneyi olduğu gibi kabul ederse (onaylarsa) ya da haklarından vazgeçerse kiralayanın sorumluluğu ortadan kalkar. Kiracının bozukluğu bilmesine rağmen kira sözleşmesini kayıtsız ve şartsız yenilemesi halinde de bir onaylama hali bulunmaktadır. Bir vazgeçme (feregat) açık ya da üstü kapalı olabilir. O halde kiracının bozukluğu (ayıbı) bildiği ve buna rağmen (ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin) şeyi kabul ettiği yahut kirayı ödemeye devam ettiği veya sözleşmeyi yenilediği takdirde ayıp dolayısıyla tazminat veya kira bedelinin indirilmesini yahut ayıbın giderilmesini istemek haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabileceğini tespit etmiş bulunmaktayız.
Davalı-karşı davacının davasına dayanak yaparak kira parasının indirimine neden saydığı olaylar (ekonomik ayıplar) aslında kira sözleşmesinde davacı kiralayanın yerine getirmesi gereken bir yüküm olarak kararlaştırılmış bulunmaktadır. Ne var ki kira sözleşmesi yenilendiği halde ne kiralayan sözü edilen yükümünü kendiliğinden yerine getirmiş, ne de (kiracı konumunda bulunan) davalı-karşı davacı taraf bunun yerine getirilmesini (ayıbın giderilmesini) uygun bir mehil vermek suretiyle kendisinden istemiştir. Üstelik ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon olgusuna rağmen kiralayan yenilenen dönemler için kira parasının arttırılması için herhangi bir istemde bulunmamış ve de kira parası sözleşmenin kurulduğu ilk dönem miktarı üzerinden tediye edilmeye devam edilegelmiştir. Sözleşmenin kurulmasından sonraki bu davranışları tarafların karşılıklı irade beyanlarının ortak anlamını belirleyecek unsurları taşımaktadır. O da şudur: Dava konusu taşınmazın ilk kararlaştırılan kira bedeli kiralananın halihazır durumuna uygun bir kira parasıdır.
Kiralayanın kira parasının emsaline göre attırılarak tespitini isteyebilmesi için öncelikle sözleşmesi yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. O zaman sözleşmeye uygun kullanmanın devri gerçekleşeceğinden ötürü kiralayan kira parasının rayicine göre belirlenen değerini istemekle haklı görülebilecektir. Kiracının ise bu koşullarda (ekonomik ayıbı bilmesine rağmen) kira sözleşmesini kayıtsız ve şartsız yenilediğinden dolayı esasen bu hukuksal nedene dayanarak (sözkonusu döneme ait) kira parasının indirilerek saptanmasını istemeye hakkı bulunmamaktadır. Buna karşın sözleşmeden beklenen kullanmayı önleyen veya önemli surette azaltacak ayıplar kiracının ihtarı üzerine uygun bir mehil içinde kiralayan tarafından önceki dönemde giderilmemişse, yeni dönem kira parası tespit edilirken bu ayıplar dikkate alınarak kira parasından (sözleşmenin kurulduğu tarihteki miktarının altına düşmemek koşuluyla uygun bir) indirim yapılmalıdır.
Yukarıdan beri açıklanan hukuki ve fiili olgular dikkate alınarak
1- Davacının açmış bulunduğu davanın reddine ilişkin kararın onanmasına,
2- Karşı davacının (kiracının) açtığı davanın ise reddi yerine kabulü cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.09.1998 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy