(818 S. K. m. 96, 106, 107, 108, 249, 250)
Dava dilekçesinde kira akdinin feshi, 500.000.000 lira tazminatın ve 500.000.000 lira kira bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacılar, dershane olarak 3 yıllığına kiralanan taşınmaza ilişkin oturma izninin (iskan ruhsatının) alınmadığından ötürü kira akdinin feshi ile peşin ödenen kira bedelinin iadesine ve de 500.000.000 lira maddi tazminatın tahsiline karar verilmesini istemişler, davalılar kira akdinin yürürlüğe girmesi için iskan müsaadesinin istihsaline gerek olmadığını savunarak talebin reddini dilemişler, mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya kapsamına göre; iskan izni için 27/08/1998 tarihinde işlemlere başlandığı, sonuç alınmaması üzerine davalı kiralayana gönderilen ihtarnamenin 15/02/1999 günü tebliğ edildiği ve incelenen davanın da 19/03/1999 da açıldığı, bunu müteakip (yani dava açıldıktan sonra) beton mukavemet raporu alınarak harç tamamlanmak suretiyle 15/04/1999 tarihinde iskan izni istihsal edildikten sonra taşınmazın bir başkasına kiralandığı hususları sabit olup esasen bu konularda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
BK.nun 249/1 hükmüne göre kiraya veren (davalı için), "akitten maksut olan kullanmaya şalin bir halde kiracıya teslim" borcu yüklenmiştir. İskan izni alınmamış yapılar; elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılamaz. O halde kiralananın özel dershane olarak kullanılabilmesi için iskan izni alınması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi hususu da kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin (iskan ruhsatının) bulunmaması, kiracının bu izin alınmak üzere işlemlere başlanılmış olması nedeniyle kiralananda bir takım hazırlıklara başlaması, kiralayanı (davalıyı) kanunen kendisine yüklenen harç ve belgeleri tamamlayarak iskan (oturma) iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz. Zira kiracı, kiralayanın ayıba karşı olan tekeffül borcunu ne sözleşme ile açıkça ve ne de çeşitli davranış biçimlerini sergileyerek halin icablarına göre zımni olarak ortadan kaldırmıştır. Kaldı ki bu aşamada kiralayanın sözleşmeden beklenen amaca uygun olarak kiralananı kiracıya teslim ettiğinden de söz edilemez. Bu halde dahi kiracı konumunda olan davacının davalıya karşı borçlu temerrüdü hükümlerine (BK. md. 106 vd.) başvurabileceği gibi geç teslimden dolayı bir zarar doğmuşsa bunun tazmini yoluna da gidilebilir (BK. md. 96).
Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak, yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Ayıplar uygun mehil zarfında giderilmediği takdirde, kiracı yeni bir mehil vererek bu menlin sonunda da giderilmezse sözleşmeden dönebilir. (BK. md. 249-250 ve 106-108)
Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının teslim zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.
Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınarak taraf delilleri toplanmak suretiyle ve davalı vekilinin duruşmadaki beyanları dikkate alınarak varılacak uygun bir sonuç dairesinde karar verilmek gerekirken, yazılı gerekçelerle sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11/05/2000 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy