(1086 S. K. m. 43) (818 S. K. m. 248, 252, 262, 264, 274, 285) (6570 S. K. m. 8) (2634 S. K. m. 1)
Dava dilekçesinde kira akdinin feshi ve tahliyesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüyle kira sözleşmesinin iptali ve tahliye cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
I-MADDİ OLAY VE DELİLLER
Davacı; kira akdinin feshi ile taşınmazın tahliyesini istemiş, davalılar ise; taşınmazın 6570 sayılı Yasanın kapsamında kaldığından ötürü sözü edilen Yasanın 8. maddesine aykırı olarak sözleşme ile ayrı bir tahliye nedeni oluşturulamayacağını, kaldı ki davaya konu taşınmazın kendi adlarına tescili için tapu iptali davası açtıklarını ve bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini ve de sözleşmenin 3. maddesinin 2. fıkrası gereğince kira bedeli ödemediklerini savunmuşlar, mahkemece Borçlar Kanununun 252. maddesinin son fıkrasına dayanılarak akdin iptali ile taşınmazın tahliyesi cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki 15/03/1995 başlangıç tarihli (talih oyunları salonu -Casino- olarak kullanılmak üzere) kurulan kira sözleşmesinin 3. Maddesinin 2. fıkrası şu şekildedir: "Harp hali, yangın ve taraflarca öngörülmeyen ve tarafların kontrolü dışında meydana gelen, benzeri forsmajör sayılan sebeplerle veya ilgili mercilerin Türklere Casinolara giriş yasağı getirmesi veya Casinoların kapatılması durumunda, Casinonun açık olmadığı süreler için kira bedeli ödenmeyecek, ancak böyle bir durumda, E...., arzuladığı takdirde mukaveleyi herhangi bir süre vermeye gerek kalmadan derhal ve tek taraflı olarak feshedebilecektir".
4302 sayılı Turizmi Teşvik Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 10/08/1997 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Anılan Yasanın 1. maddesine göre: "Turizm işletmelerine bağlı ya da müstakil olarak talih oyunları oynatabilecek mahallerin açılması yasaktır. Diğer kanunların bu kanuna aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır".
Ayrıca, dava konusu talih oyunları salonuna ilişkin olarak, Turizm Bakanlığı İşletmeler Genel Müdürlüğü Kontrolörler Kurulu Başkanlığının 09/12/1999 günlü yazılarıyla davacı şirkete para cezası uygulanmıştır.
II-UYUŞMAZLIĞIN USUL HUKUKU YÖNÜNDEN İRDELENMESİ
A) BEKLETİCİ SORUN
Bir davada hüküm verilmesi, başka bir davada incelenmekte ve kesin olarak karara bağlanacak olan bir hukuksal ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise, mahkeme o davanın sonuçlanmasını beklemek üzere yargılamayı erteleyebilir.
Davaların aynı sebepten (HUMK. mad. 43/2) doğması veya biri hakkında verilecek kararın diğerini etkileyecek nitelikte bulunması halinde iki dava arasında bağlantı varsayılır. Buna göre, bir davada hüküm verilmesi, diğer bir davada incelenmekte ve kesin olarak karara bağlanacak olan bir hukuksal ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise, iki dava arasında bağlantı varsayılacaktır.
Tüm bunlardan çıkacak sonuca göre; diğer bir dava hakkında verilecek hükmün bekletilecek davada verilecek hükmü mutlaka etkileyecek nitelikte olması gerekecektir (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, C. III, Ank. 1982, sh. 2344 vd).
Bu bilgilerin ışığı altında uyuşmazlık konusu somut olaya bakıldığında:
Birinci davanın kira sözleşmesinin feshi, ikinci davanın ise kiralanan taşınmazın mülkiyeti ile ilgili tapu iptal ve tescil davası oldu una; ikinci davanın müspet olarak hükme bağlanması halinde birinci dava konusuz kalacak ise, mahkemenin ilk önce ikinci davayı inceleyip karara bağlaması ve birinci davayı ikincisinin sonuçlanmasına kadar ertelemesi, yani birinci dava için ikinciyi bekletici sorun yapması gerekirse de; Borçlar Kanununun 248. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulabilmesi için sözleşmeye konu eşyanın (nesnenin) kiralayanın (davacının) mülkiyetinde olmasının zorunlu bulunmadığına (Bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sn. 241) ve her iki davanın niteliği dikkate alındığında davalı tarafın bu yöne (açtıkları davanın sonuna kadar ilk davanın bekletilmesi isteğine) ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
III- UYUŞMAZLIĞIN ESAS HUKUKU YÖNÜNDEN İRDELENMESİ
A) HAKLI SEBEP
Taraflar karşılıklı olarak uygun bir anlaşma havası içinde borç ilişkisini sürdürmek durumundadırlar. Bu sıkı güven ilişkisi taraflardan birinin davranışı yüzünden çökerse, diğer taraftan artık borç ilişkisini sürdürmesi beklenemez. O halde taraflar arasında iyi bir anlaşmayı gerektiren uzun süreli bir hukuksal ilişkide, bir haklı sebebin ortaya çıkması halinde her vakit (ilişkiyi sona erdirme) mümkün olmalıdır.
B) HAKLI SEBEP VE DÜRÜSTLÜK BORCU
Her türlü sürekli borç ilişkilerinde, sözleşmenin icrasının herhangi bir olay yüzünden ağır bir şekilde tehlikeye girmesi ve bu yüzden fesih beyanı sahibinden (davacıdan) ilişkiye devamın beklenemeyecek olduğu hallerde "bir haklı sebep" daima vardır.
Tüm sürekli borç ilişkilerinde, haklı sebeple fesih hakkı, dürüstlük kuralına dayanmalı ve bu "emredici bir hüküm" olarak kabul edilmelidir. O kadar ki, kiralayan tarafından sürekli borç ilişkisine devam etmenin dürüstlük kuralına aykırı düştüğü hallerde dayanılan olgu haklı bir sebep teşkil eder. Bunun doğal sonucu olarak dürüstlük kuralı gerektiriyorsa, (kiralayana) sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanınmalıdır. Zira diğerleri gibi kiracı da "dürüstlük borcu" altındadır. Bu açıklamaların ışığı altında varılacak sonuç şudur: Hem sözleşmenin tanıdığı yetkiye dayanarak kira parası ödememek ya da ödemeyi teklif etmemek hem de sözleşme ilişkisinin devamını istemek asla dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.
C) TARAFLAR HAKLI SEBEBİ BELİRLEYEBİLİRLER
Tarafların bazı olgulara haklı sebep niteliği kazandırmaları ve bunların vukuu halinde ola anüstü feshe gidilebileceğini kararlaştırmaları olanaklıdır.
Zira borç ilişkisinin ortadan kalkması veya devamı bu olgunun varlığına bağlı olarak ayrıca borç ilişkisini çekilmez hale getirmesi daima mümkündür. Bu takdirde ola anüstü feshe yolaçan kişiye (kiracıya) koruma gereği duyulmaz. Çünkü bu aşamada fesih muhatabının kira ilişkisinin devamındaki menfaati dikkate alınmayacaktır (Geniş bilgi için bkz. Seliçi, Özer: Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkisinin Sona Ermesi, İst. 1977 sh. 20 vd).
D) OLAYA 6570 SAYILI YASANIN 8. MADDESİ AÇISINDAN BAKILMASI
Taşınmaz mal 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı içerisinde kalmaktadır. Bu itibarla, "haklı nedenle fesih" Borçlar Kanununda öngörülüp de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun mad. 8 ile saklı tutulan tahliye nedenleri arasında sayılmalıdır. Zira 6570 sayılı Kanunda, (taraflarca kabul edilen) "haklı sebeple" fesih ve taşınmazın tahliyesini sağlayan özel bir koşulun uygulanmasına engel olacak bir hüküm bulunmamaktadır.
(Sungurbey, İsmet: Medeni Hukuk Eleştirileri, İst. 1963, sh. 147. Aynı görüşte: Tandoğan Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, İst. 1989, sh. 235; Zevkliler, Aydın: Özel Borç ilişkileri, Ank. 1998, sh. 236, dip not: 252; Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ank. 1999, sh. 292; Burcuoğlu, Haluk: Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İst. 1993, sh. 283; Hatemi/Serozan/Arpacı. Borçlar Hukuku, Özel Bölüm, İst. 1992, sh. 249. Aksi görüşte: Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1, İst. 1980, sh. 623).
E) BOZUCU ŞART KAVRAMI VE SONUÇ (UYUŞMAZLIĞIN HUKUKİ TAKDİRİ)
Mahkeme, BK. mad. 252/son fıkrasındaki (mucibi akdin icrasının tahammül edilemez bir hale getiren sebepler hususunda, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur) hükmüne dayanarak (ve fakat anılan hükmün gerekleri gözardı edilerek) kira sözleşmesini sona erdirmiştir. Bu maddeye göre:
Kiracı kendi kusurundan yahut şahsında ortaya çıkan ola anüstü bir halden dolayı kiralananı kullanmadığı yahut ancak sınırlı bir surette kullanabildiği takdirde, kiralayan kiralananı sözleşme dairesinde kullandırmağa hazır bulundurmuş oldukça, kiracı kiranın tamamını vermekle yükümlü olur (BK. mad. 252/1, mad. 274/1).
Ancak eğer kira konusu bir taşınmaz ise ve kiracının şahsında kendini gösteren engel, onun kusurundan ileri gelmemiş, önceden görülmesi mümkün olmamış ve sözleşmenin devamını tahammül edilemez hale getirecek derecede önemli ise, kiracı tam tazminat vermek ve BK. mad. 262 veya mad. 285'deki feshi bildirme sürelerine (adi kirada üç ay veya onbeş gün, hasılat kirasında altı ay) uymak şartiyle sözleşmeyi feshedebilir. Bu olanak BK. mad. 252/111 ve mad. 274/lll'de tanımış bulunmaktadır. Zira bu hükümler, böylece BK. mad. 264 ve mad. 286'daki önemli nedenler (önemli nedenlerden amaç, sözleşmenin kurulmasında var olan kişisel ve nesneye ilişkin maddi nitelikteki önemli koşulların hükümsüz hale gelip gelmediğidir) dolayısıyla fesih hakkını saklı tutmaktadır. Böyle hallerde kiralayanın zararı tazmin edilmelidir. Zira kiralayan fesih (dönme) anından itibaren kira bedeli istemine sahip değildir (Becker, sh. 263 vd; sh. 305 vd).
Oysa dosyadaki bilgi ve belgelere göre uyuşmazlığın takdiri ve çözümü bozucu şart kavramının yardımıyla çözümlenmesi gerekmektedir. Gerçekten de taraflar yaptıkları işlemin hükümlerinin tamamının veya bir kısmının son bulmasını ilerideki bir olgunun gerçekleşmesine bağlamışlarsa ortada bozucu (infisahi) bir şart var demektir. Bozucu şartın hükümleri bozucu şartın gerçekleşmesi ile kendiliğinden meydana gelir. Böylece şarta bağlı borç ilişkilerinde bozucu şartın gerçekleşmesi ile borç ilişkisi sona erer. Bu sonuç kendiliğinden meydana gelir. Öyle ki sözleşme, tarafların vukuf ve iradeleri dışında bile hükümsüz hale gelir; alacak düşer. Demek oluyor ki bozucu şarta bağlı bir borç ilişkisi (örneğin kira sözleşmesi) şartın gerçekleşmesinden itibaren son bulur; fakat bu arada doğan alacaklar ve yapılmış olan edalar olduğu gibi kalır.(Andreas von Tuhr: Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, c. 1-2, çev. Cevat Edege, Ank. 1983, sh. 739, 761, 762).
O halde yukarıdaki açıklamaların ışığında varılması gereken sonuç şu olmalıdır: Bozucu şart ile yapılan kira sözleşmesinde bozucu şartın gerçekleşmesi ile kira ilişkisi sona erer. Kiracı için kira bedeli ödeme, kiralayan için ise kiralananı kiracının yararlanmasına bırakma borçları sona erer. Kiracı da kiralananı kiralayana iade eder.
Mahkemece yukarıdaki gerekçelerle davanın kabulüne ilişkin kararı doğru bulunmuş ve hükmün sonucu itibariyle onanması gerekmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün (ONANMASINA), 17/10/2000 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy