(818 S. K. m. 47, 48, 106, 256)
Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi, mecurun tahliyesi, 100.000.000-TL maddi, 15.000.000.000-TL manevi tazminatın tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
HUMK.nun 438. maddesi gereğince duruşma isteminin reddi ile temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
I- İDDİA, SAVUNMA VE HÜKÜM:
Davacı kiralayan, davalı kiracının, sözleşme ile yükümlendiği halde; kiralananı tefriş etmediği, nitelikli eleman çalıştırmadığı, otel müdürlüğünün verdiği talimata uygun olarak hareket etmediği ve hizmeti sürekli olarak sunmayarak kiralananı açıkça kötüye kullandığını ileri sürerek akdin feshi ile maddi ve manevi tazminatın tahsilini talep etmiş; davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece; kiralananın 39 gün kapalı tutulduğunun saptanmasından ötürü akdin feshi ile davalının tahliyesine, maddi tazminat isteminin reddi ve manevi tazminat isteminin ise kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.
II- KİRACININ KİRALANANI KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
A) GENEL AÇIKLAMALAR
Kiracı, adi kirada, akden tayin edilmiş olmadıkça ya da işin mahiyetinden böyle bir lüzum doğmadıkça kiralananı kullanmakla yükümlü değildir, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5 (İX)'e göre: "Kiracı hizmeti gereği işin süresince dükkanı açık tutmakta serbesttir. Kiracı otelin kapalı olduğu günler dışında, her ne sebeple olursa olsun, mecuru 10 günden daha uzun süre kapalı tutamaz ... Her halükarda, mecurun aralıklarla kapalı tutulduğu sürenin, bir yıl içinde toplam 20 gün olması halinde, bu durum kiralayana sözleşmeyi fesih hakkı verecektir." O halde kiracının kiralananı kullanma yükümlülüğü akden belirlenmiş bulunmaktadır.
B) KİRACININ, KİRALANANI KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMEMESİ HALİNDE KİRALAYANIN AKDİ FESHETME HAKKI
a) KİRALAYANIN AKDİ FESHETME HAKKI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR Kanun (BK. mad. 256/2) aynı zamanda, BK. mad. 106 vd.'de konmuş olan ilkelerin uygulanması olarak, kiralayana sözleşmeyi feshetme hakkını da vermiştir. Fesih hakkı, kiracının ihtara rağmen ödevini devamlı ihlal etmesi ya da kiracının açıkça kötüniyetli davranışlarla nesneye (kiralanana) devamlı zarar vermesi şartına bağlanmıştır. O halde sadece önemsiz (tali) şeylerin değil, esaslı bir sözleşmeye aykırılığın da sözkonusu olması zorunludur; tıpkı BK. mad. 106 vd.'deki hallerde olduğu gibi. Burada devamlı surette kalacak, önemli zararlar sözkonusudur. Devamlı bir zarardan ise; kiralanan şeyin varlığına, niteliklerine ya da değerine ilişkin olan devamlılık gösteren herhalde kısa bir süre sonra kendiliğinden tekrar kayıb olmayan zararlar anlaşılmak gerekir.
Kiracı, kiralayanın ihtarına rağmen, devamlı surette bu yükümlülüklere aykırı hareket ederse, kiralayan, belli olmayan süreli kiralarda feshi ihbar süresine uymaksızın; belli süreli sözleşmelerde ise sürenin bitmesini beklemeksizin derhal sözleşmeyi feshedebilir (BK. mad. 256/II). Sözleşmeyi feshetme hakkının şartlarına ilişkin ispat yükü ise kiralayana aittir (Bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1985, sh. 278 vd; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, c. V2, 3. bası Ank. 1985 sh. 141, 154).
b) KURAL: İHTAR GEREĞİ
BK. mad. 256/ll'de kiralayanın akdin feshini ve zararın tazminini isteyebilmesi için kural olarak "kiracının mütemerrit duruma" düşürülmesini şart koşmaktadır: "Kiracı, vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet etmekte bulunmalıdır ki" aleyhine tahliye davası açılabilsin (BK. mad. 256/II nin 1. cümlesi). O halde, kiracıyı, BK. mad. 256/l'deki mükellefiyetlere riayete davet etmeden açılan veya vaki ihtar üzerine mükellefiyetlere muhalefetten vazgeçen kiracı aleyhine açılan (akdin feshi ve kiralanandan tahliyesi) davaları kural olarak redde mahkumdur.
c) GEREKÇESİ
Yenilik doğuran hukuksal işlemlerde, diğer tarafın (uyuşmazlık konusu olayda kiracının) menfaati, yenilik doğuran beyan ile kullanılan hakkın kesinlikle tayin ve tespitine lüzum gösterir. Bu nedenle, BK. mad. 256/II gereğince sözleşmeyi fesheden (davacı) kiralayan, kiracının kiralanan şeyi sözleşmeye aykırı olarak kullandığını ileri sürmeye mecburdur. Zira kiracı, vaktinden evvel yapılması nedeni ile geçersiz olan ve dikkate almağa mecbur olmadığı bir fesih karşısında bulunup bulunmadığını veya vaktinden evvel bir fesih hakkı doğuran bir olay dermeyan olunup olunmadığını takdir edecek durumda olmalıdır (Andreas von Tuhr: Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, c. 1-2, çev. Cevat Edege, Ank. 1983, sh. 137).
d) İSTİSNA: İHTARA GEREK OLMAYAN DURUMLAR
Kural yukarıda açıklandığı gibi olmakla beraber, bazı durumlar vardır ki,
kiracının tutumu itibariyle önceden ihtarın tamamen yararsız olacağı ve semeresiz kalacağı anlaşılır. Bu gibi durumlarda kiralayan, herhangi bir ihtarda bulunmak zorunda olmaksızın kiracısı aleyhine uğradığı zararının tazmini ile birlikte (kira akdinin hemen feshi) ni talep ve dava edebilir.
BK. mad. 256/ll'nin ikinci cümlesinde bu durumlar "kiracı... açıktan açığa fena kullanarak kiralayana daimi bir zarar iras eylerse" tarzında ifade olunmuştur, burada devamlı surette kalacak, önemli zararlar sözkonusudur.
e) İHTARIN İÇERİĞİ
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede akde aykırı hareketinin ne olduğu belirtilmeli ve bunun tekrarlanmaması ve mümkünse belirli bir süre içinde eski halin iadesi veya akde aykırı durumun ortadan kaldırılması istenilmelidir.
C) UYUŞMAZLIK KONUSU OLAYDA DURUM
Dava dilekçesinin içeriğinden davanın BK. 256. maddesindeki açıktan fena kullanma sebebine dayandırıldığı ve mahkemece de bu istikamette karar verildiği anlaşılmaktadır.
Öncelikle şu husus belirtilmelidir: İhtar göndermeksizin sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracının açıkça kötüniyetli davranışlarla kiralanana zarar vermesi; bu zararın devamlı olması ve de kiralananın niteliklerine ya da değerine ilişkin bulunması gerekir (Becker, sh. 280). Uygulamada karşılaşılan kiracının ihtara gerek bırakmayan aykırılıkları başlıca üç grupta toplanabilir: Kiracının, kiralayana veya yakınlarına veya binanın diğer sakinlerine yönelik davranışları; kiralananı fiziki durumuna yönelik veya fiziki durumunu tehdit eden davranışlar; kiracının, kiralananda çevreyi önemli şekilde rahatsız eden yakışıksız davranışları (Bkz. ilgili Yargıtay uygulaması için, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu; Yargıtay Kararları Işığında 6570 sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İst. 1993, sh. 182 vd.).
Davalının davaya konu edilip iddia olunan davranışı ispat edildiği takdirde (bu husus) sadece sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kendisine yöntemine uygun olarak ihtar gönderilmesini gerektirir. Dosyada yukarıda açıklanan ilkelere uygun bir ihtarnameye rastlanmadığı gibi davacının bu yönde bir ileri sürüşü de bulunmamaktadır. Kaldı ki davalı taraf iddianın aksine kiralananı boş tutmadığını savunmuş ve bazı deliller ileri sürmüştür. Mahkeme bu konu üzerinde durmamıştır.
Öte yandan, kiracının yaptığı iş ve otelin çalışma düzeni (saatleri ve ençok günün hangi zaman diliminde kiracının hizmetine ihtiyaç duyulduğu gibi özellikler dikkate alınarak davalının noter belgelerine göre kapalı kaldığı (varsayılan) saatlerin sözleşmede öngörülen (gün) kavramını karşılayıp karşılamadığı hususu bilirkişi aracılığı ile saptanmaması da kabul şekli bakımından eksik tahkikat olarak görülmüştür.
III-MANEVİ ZARAR
Borcun ifa edilmemesi (sözleşmeye aykırı bir davranış) bir manevi zarara da yol açmış olabilir. Manevi zarar, kişilik haklarına saldırı nedeniyle alacaklının (davacının) duyduğu cismani ve manevi acı ve ızdırabı, elemi ve böylece yaşama zevkinde bir azalmayı ifade eder. Manevi tazminata hükmedilebilmesi için, borca aykırı davranışın (alacaklının) kişilik haklarını ihlal ederek bu tarz bir zarara yol açmış olması gerekir. Örneğin, borca aykırı davranış alacaklının (davacının) beden tümlüğünü ihlal ederse, haysiyetini rencide ederse alacaklı manevi zarara uğramış olur.
BK. mad. 98/2 yollamasıyla BK. mad. 47 ve 49. maddeleri kıyasen, borca aykırılık yüzünden uğranılan manevi zararlar için de uygulanmak gerekir (Bkz. Tuhr, sh. 569; Tandoğan, Haluk: Türk Mes'uliyet Hukuku, Ank. 1961,sh. 424).
Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınıp tartışılmadan "Davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle davacının müşteri şikayetlerine muhatap olduğu ve davacının müşteri kayıpları nedeniyle prestij kaybına uğradığı" gerekçesiyle manevi tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
IV- Sonuç:
Mahkemece yukarıdaki hukuki ve fiili olgular dikkate alınmaksızın yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş ve davalı tarafın temyiz itirazları yerinde görülerek kararın yukarıdaki nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan 261.000.000-TL temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.9.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy